Avocat-conseil de capot : Réduction d'intérêt d'hypothèque par Benny L. Kass
L'action d'éviter des impôts est la seule poursuite intellectuelle qui transporte n'importe quelle récompense.
-- John Maynard Keynes
« Mais elle est déductible ! » Combien de fois avons-nous entendu ces mots en décidant ce qui un peu un prêt hypothécaire à prendre ? Que fait exactement moyen de deductible ? Vous prévoyez d'acheter un condominium pour $300, 000 et mettez $30.000 (10 pour cent) vers le bas. Vous recherchez un emprunt $270.000. Un prêteur t'a offert un taux fixe hypothèque de 30 ans à 6 1/4 pour cent, avec un paiement mensuel de $1662.45. Un autre prêteur essaye de vous convaincre de prendre un emprunt-logement à taux variable de 3 ans (ARM) ce qui restera fixe pendant trois années à 5.5 pour cent d'intérêt. Le paiement d'hypothèque mensuel pendant les trois premières années sera $1533.04. Maintenir dans l'esprit que ces numéros réfléchissent seulement principal et intérêt, pas impôts et assurance. Vous analysez les numéros et voyez qu'il y a une différence de $129.41 par mois entre les deux emprunts. Mais ce n'est pas la fin de votre instruction. Vous savez que vous êtes dans le support d'impôt sur le revenu de 25 pour cent, signifiant que vous êtes mariée et conjointement vous gagnez entre $61.301 et $123.700. Cela signifie que pour chaque dollar que vous payez dans l'intérêt d'hypothèque, vous peut déduire 25 pour cent de cela sur votre déclaration d'impôt sur le revenu. Ainsi quand vous branchez ces réductions, la différence entre les deux hypothèques chute maintenant à $97.65 par mois. C'est un aspect important pour considérer quand vous faites des emplettes pour un prêt hypothécaire. Dans notre exemple, vous devez se demander que, « est l'épargne mensuelle de $83.22 pour le BRAS de trois ans vraiment en valeur lui, quand mon emprunt peut être considérablement plus élevé quand ce BRAS est recalculé a basé sur les conditions de marché courantes puis ? » Ainsi, les considérations d'impôts sont extrêmement importantes -- tous les deux avant vous achètent et puis quand vous disposez à limer votre déclaration d'impôt sur le revenu 2006. Regardons deux aspects de la réduction d'intérêt : Intérêt d'hypothèque : L'intérêt sur des prêts hypothécaires sur une première ou résidence secondaire est entièrement déductible, sujet aux limitations suivantes : l'acquisition prête jusqu'à $1 millions, et emprunts de capitaux propres à la maison jusqu'à $100.000. Si vous êtes mariée, mais limez séparé, les limites sont dédoublées dans la moitié. Vous devez comprendre le concept d'un emprunt d'acquisition. Pour qualifier pour un tel emprunt, vous devez acheter, construire ou sensiblement améliorer votre maison. Si vous refinancez pour plus que l'endettement exceptionnel, le montant en excédent ne qualifie pas sous forme d'emprunt d'acquisition à moins que vous employiez tout les excès pour améliorer votre maison. Regardons cet exemple : Votre équilibre courant d'hypothèque est en baisse à $200.000, mais en raison de la plus-value énorme au cours de ces dernières années, votre maison est maintenant en valeur $600.000. Vous voudriez refinancer et retirer une certaine somme d'argent. Basé sur votre crédit et les capitaux propres dans votre maison, votre prêteur est disposé à t'accorder un prêt hypothécaire de $450.000. Cela semble grand, mais maintient dans l'esprit que vous pourrez seulement déduire l'intérêt jusqu'à $300.000. (endettement d'acquisition de $200.000 plus capitaux propres $100.000 à la maison) Le service de recettes a expliqué qu'on ne doit pas sortir un emprunt séparé de capitaux propres à la maison pour qualifier pour cet aspect de la déduction fiscale. L'intérêt restant est traité en tant qu'intérêt personnel, et n'est pas malheureusement déductible. Remarques : Quand vous faites des emplettes pour un prêt hypothécaire -- ce qui est quelque chose chaque acheteur de maison potentiel devrait faire -- vous serez fourni beaucoup d'information. Un poste que vous devez comprendre est le concept des « remarques. » Chaque remarque est d'un pour cent du montant de votre prêt hypothécaire. Ainsi si vous deviez emprunter $450.000, chaque remarque te coûterait $4.500.00. Lenders peut charger autant de remarques pendant qu'elles veulent, mais à un certain niveau, l'emprunt devient usuraire, potentiellement illégal, et peut représenter ce qui est comparateur connu en tant que « prét à taux d'usure. » Typiquement, pour chaque remarque que vous payez un prêteur, vous devrait pouvoir réduire votre taux d'intérêt de 1/8 d'un pour cent. Cependant, puisque les taux d'intérêt étaient extrêmement - bas en ces dernières années, emprunteurs ne pas avoir a voulu payer l'argent supplémentaire juste pour obtenir un emprunt encore inférieur d'intérêt d'hypothèque. Des remarques sont souvent déguisées avec différents noms -- comme des droits de remises ou d'origines d'emprunt -- mais indépendamment de leur nom, ils représentent l'argent qui vous -- le consommateur -- doit payer. Et le paiement est habituellement payé d'avance, comptant, puisqu'il généralement n'est pas compris dans la quantité d'emprunt. Lenders prennent des risques. Ils prêtent l'argent à un étranger, qui des mai ou mai ne pas pouvoir rembourser l'emprunt dans complètement. Pour fixer le remboursement de l'emprunt, le prêteur exige de l'emprunteur de signer un contrat de confiance (le document d'hypothèque) par lequel la maison soit mise vers le haut de comme la garantie (garantie) pour garantir le paiement intégral de l'emprunt. Quand les prix domestiques sont en hausse, le prêteur a peu de risque, mais maintenant qu'il s'avère que les prix s'égalisent (et les forclusions sont sur l'élévation) que ceci rend la garantie du prêteur potentiellement plus risquée. Plus le risque est élevé, plus l'intérêt d'hypothèque sera élevé ; plus le risque est élevé, le plus dirige un prêteur voudra charger. Mais beaucoup de consommateurs ne comparent pas les prix pour obtenir la meilleure affaire d'hypothèque ; ils prennent les rapports du prêteur au sujet du statut de crédit sur la foi sans visibilité. Il est souvent possible d'obtenir un meilleur taux d'intérêt -- ou moins de remarques -- d'une autre source de prêt. Je suspecte que pendant que nous entrons dans 2007, nous commencions à voir plus d'emprunts étant offerts avec des remarques. Les remarques ont payé pour obtenir une nouvelle hypothèque sont entièrement déductibles par année où elles sont payées par l'emprunteur. L'IRS a initialement exigé que l'emprunteur écrivent un chèque séparé au prêteur pour ces remarques ; ces dernières années, l'IRS semble avoir dégagé de cette position. Cependant, il semble toujours raisonnable d'avoir le rapport de règlement (le HUD-1) réfléchissent de manière dégagée le nombre et la quantité de remarques que vous payez. Si vous payez des remarques pour obtenir un emprunt de refinancement, cependant, dans la plupart des circonstances ces remarques ne sont pas dedans pleines déductible pendant l'année où elles sont payées. En revanche, l'IRS exige que vous allouez les remarques par le nombre d'années de votre prêt hypothécaire. Par exemple, vous refinancez et obtenez un emprunt dans la quantité de $450.000. Pour obtenir ce nouvel emprunt à un taux d'intérêt réduit, vous choisissez de payer une remarque -- ou $4.500. Si votre emprunt a lieu pendant 30 années, vous pouvez seulement déduire l'un-trentième des remarques tous les ans -- ou $150.00. Cependant, vous épongez cet emprunt en avance, en vendant votre maison ou en la refinançant de nouveau, l'équilibre des remarques (nondeducted) non affectées peut alors être déduit sur votre déclaration d'impôt sur le revenu pendant cette année. remarques Vendeur-payées : Tout dans les immobilières est négociable, particulièrement sur un marché calme. Souvent, un acheteur potentiel présente un contrat de ventes à un vendeur, et demande au vendeur d'assurer des concessions financières afin d'effectuer la vente intervenir. De telles concessions comprennent (1) le vendeur en payant ou les coûts fermants de tout les acheteur, (2) le vendeur donnant un crédit pour paiement comptant au règlement, ou (3) le vendeur en payant ou les remarques de tout les acheteur. Le croire ou pas, l'IRS a établi un acte que ces remarques peuvent être déduites par l'acheteur. Le service a annoncé que les acheteurs peuvent déduire, dans certaines circonstances, des remarques priées par des sociétés de prêt immobilier, même si ces remarques ont été payées par le vendeur. Ceci désigné généralement sous le nom « des remarques vendeur-payées. » Regardons votre exemple. Vous payerez $450.000 votre nouvelle maison et obtiendrez un emprunt de $360.000. Le prêteur peut accorder t'un emprunt conventionnel fixe de 30 ans pour 6 pour cent de 1/2, sans des remarques, ou à 6 1/4 pour cent s'ils reçoivent 2 remarques, ou à $7.200. Si vous pouvez convaincre votre vendeur de payer ce montant -- et faire réfléchir votre contrat de ventes que le vendeur paye cet argent comme remarques --vous devriez pouvoir déduire entièrement le paiement entier de votre impôt sur le revenu que vous limez pendant cette année. Des contribuables sont rappelés que la feuille de règlement est peut-être le document le plus important reçu au règlement, et devraient être maintenus pour toujours. Ce sera votre meilleure épreuve si vous êtes jamais défié par l'IRS. Il y a un accroc principal à déduire les remarques vendeur-payées. La quantité des remarques payées par le vendeur sera employée pour réduire la base de l'acheteur si l'acheteur déduit maintenant ces remarques vendeur-payées. Dans notre exemple, si l'acheteur payait $450.000 la propriété, et déduit maintenant les $7.200 de remarques vendeur-payées, la base de coût à l'acheteur est réduit par la quantité des remarques déduites. Dans notre exemple, la base sera maintenant $442.800 ($450.000 sans $7.200). Ici, sous la loi fiscale courante, ceci peut ne pas être un problème réel pour vous. Comme sera discuté plus tard dans cette série d'articles, les contribuables que de phase dans leur maison pendant au moins deux années peut entièrement exclure du revenu imposable jusqu'à $250.000 de gain ($500.000 pour les ménages mariés limant un rapport collectif) en vente de leur résidence principale. Ainsi, la base d'impôts relativement de sans importance -- à moins que le contribuable réalise un bénéfice qui dépasse les quantités statutaires du dollar de $250.000 ou de $500.000. Cette information est générale en nature. Chaque contribuable est unique, avec différentes options et circonstances. Vous devez consulter votre conseiller en fiscalité pour votre situation particulière. | 
