Avocat-conseil de capot : Échanger des propriétés -- Qu'est « comme la sorte » ? par Benny L. Kass
Question : J'ai loué une maison dans le Texas pendant plus de 10 années et la voudrais le vendre en tant qu'élément d'un échange en franchise d'impôt 1031 plus rigide. Je prévois de vendre ma maison et d'acheter un ensemble de location près de la plage de la Virginie. Je n'ai jamais occupé ou ai utilisé la propriété du Texas et l'ai exclusivement louée à de divers locataires au cours des années. Mes produits bruts ont sensiblement augmenté au cours des années, réduisant de ce fait les avantages fiscaux de posséder cette propriété locative. J'ai l'intention de louer la maison de « plage » de propriété de rechange pendant les mois d'été et d'utiliser également elle pendant 14 jours ou moins pendant le reste de l'année. Est-ce que je suis autorisé en vertu des 1031 lois d'échange pour échanger un ensemble de location pour une « maison de vacances » ? Est-ce qu'en d'autres termes, ceci est considéré un échange « comme-aimable » ? Réponse : La réponse spécifique dépend de l'utilisation que vous prévoyez pour la maison de vacances. Mais d'abord, je veux corriger une déclaration erronée en votre question. Le chapitre 1031 du code de recettes est le chapitre effectif qui permet le soi-disant « échange plus rigide. » Vous vous êtes référé à lui comme échange « exempt d'impôt ». Ce n'est pas précis. Comme a été souvent dit, la « mort et les impôts sont la seule certitude dans la vie ». Un plus rigide - l'échange 1031 n'est pas exempt d'impôt. Il mieux est décrit comme transaction « tax-deferred ». Quand vous vendez votre maison du Texas -- ce qui s'appelle « la propriété abandonnée » -- le bénéfice que vous avez réalisé sera imposé au taux fédéral d'impôt sur les plus-values, qui est actuellement de 15 pour cent. Vous pouvez également devoir payer la condition applicable ou l'impôt local. Cependant, si vous vous chargez « de mélanger » la propriété du Texas, et se conformer à toutes les exigences légales pour 1031 un échange, l'impôt que vous auriez payé est différé. Regardons cet exemple. Vous avez acheté la propriété du Texas pour $50.000. Vous la vendrez pour $350.000. Aux fins de cet exemple, nous ignorerons la moins-value et toutes les améliorations que vous avez faites. Votre bénéfice est $300.000. Si vous ne faites pas une transaction d'échange 1031, vous devrez payer l'IRS $45.000 dans l'impôt sur les plus-values. Cependant, si vous mélangez la propriété, et acheter une propriété de rechange pour $400.000, vous ne devra pas payer l'impôt actuellement. Mais la loi ne te donne pas une coupure complète. Quoique vous payiez $400.000 la nouvelle propriété, la base de la propriété abandonnée devient la base de la propriété de rechange -- c.-à-d. $50.000. La base est définie comme coût originel de la propriété, plus toutes les améliorations que vous avez apportées au cours de la période de la propriété. Ainsi, quand vous allez vendre la propriété de rechange plus tard, à moins que vous vous engagiez dans encore un autre échange 1031, vous devrez finalement payer l'impôt sur les plus-values sur tout les bénéfice que vous avez réalisé. Dans notre exemple, si vous vendez la propriété de rechange pour $550.000, votre bénéfice est $500.000 ($550.000 - 50.000), quoique vous ayez payé $400.000 ces immobilières. Maintenant de nouveau à votre question. Il n'y a aucune définition statutaire de « comme-aimable. » Cependant, l'IRS et la cour d'impôts ont expliqué que la propriété de rechange doit être des immobilières. Ceci signifie que vous pouvez échanger votre maison unifamiliale du Texas pour une autre de ce genre propriété, ou n'importe quel autre genre d'immobilières. Une maison peut être mélangée pour un immeuble de bureaux ; un ensemble de condominium peut être mélangé pour un sort vide. Un centre commercial peut être mélangé pour une ferme. À condition que la propriété de rechange soit des immobilières, elle passera le rassemblement avec l'IRS. Mais une maison de vacances crée des problèmes potentiels. Afin d'avoir des 1031 réussis mélanger, la loi exige qu'abandonné et la propriété de rechange « soient maintenus pour l'usage productif dans un commerce ou des affaires ou pour l'investissement. » Un autre chapitre de la cédule d'impôt (Section280A) crée des règles spéciales traitant de telles propriétés. Si la maison de vacances n'est pas employée par le contribuable pour des buts personnels pour le plus grand (a) de plus de 14 jours pendant l'année fiscale ou (b) plus de 10 pour cent du nombre de jours pendant l'année l'où la propriété est louée à l'extérieur, on le considère propriété d'investissement. En conséquence, vous pouvez pouvoir acquérir la propriété de plage de la Virginie comme propriété de rechange dans votre échange 1031. Cependant, il est ma compréhension qu'il n'y a aucune affaire en jugement rapportée traitant cette émission. Ainsi, il est possible qu'un certain contrôleur d'IRS puisse considérer que votre utilisation personnelle de la propriété -- quoique plus moins de 14 jours et conformément au chapitre 280A -- défait le but d'investissement et n'honorerait pas l'échange. Votre meilleur pari : au moins pendant deux années, ne pas utiliser la propriété de plage de la Virginie du tout, ainsi ce vraiment sera propriété locative. Maintenir dans l'esprit que qui quand vous vendez la propriété abandonnée, vous doit identifier la propriété de rechange dans les 45 jours de la date de sa vente, et vous devez réellement prendre le titre à cette propriété au plus tôt de 180 jours de la date de vente, ou quand votre déclaration d'impôt sur le revenu pendant l'année l'où la propriété est vendue est due. Ce sont des dates-limites obligatoires définies dans la loi, et ne peuvent pas être renoncées. Un échange 1031 est un outil valable pour n'importe quelle propriété d'investissement, mais doit être fait correctement. Consulter votre impôt et conseillers juridiques avant que vous prenniez tous les engagements ou signiez n'importe quels contrats d'immobilières. | 
