Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Les banques doivent honorer la nouvelle directive prédatrice de prêt d'hypothèque
par Benny L. Kass

Le bureau du contrôleur du Currenty (OCC) a récemment établi des normes résidentielles de prêt d'immobilières dans un effort de protéger les banques fédérales contre être impliqué dans des pratiques en matière abusives, injustes, ou trompeuses de prêt d'hypothèque résidentielle.

Les directives (qui ont été éditées dans le registre fédéral le 7 février 2005) sont étendues. Regardons certaines des pratiques que l'OCC destine pour interdire :

Décollage de capitaux propres : C'est la situation où un emprunteur innocent est exigé pour faire le refinancement répété dans une courte période. Avec chacun refinancer, là être des coûts injustes à l'emprunteur, tel que des clous, des droits fermants excessifs, et des taux d'intérêt élevé. Avant que l'emprunteur passe par plusieurs tels refinancer les procédures, les capitaux propres dans leur maison est érodé. Finalement, le prêteur prédateur finit vers le haut l'empêchement sur la propriété et commence le cycle encore une fois.

Basculement d'emprunt : C'est une variation du décollage de capitaux propres. Ici, le prêteur exige de l'emprunteur de passer par des refinancements multiples dans des circonstances où les conditions du nouvel emprunt (et du coût de cet emprunt) ne fournissent aucune indemnité économique réelle à l'emprunteur. Seulement le prêteur gagne l'argent sur chacun refinancer le procédé.

Encouragement de défaut : Le croire ou pas, là être des prêteurs qui encouragent un emprunteur à se transférer sur leur emprunt courant de sorte que l'emprunteur puisse obtenir un nouvel emprunt du prédateur. Ce nouvel emprunt refinancera tout les vieil emprunt, mais de nouveau à un taux d'intérêt beaucoup plus élevé d'hypothèque.

En plus, pratiques en matière d'adresse d'OCC les certaines qu'il croit sont susceptibles des pratiques abusives, prédatrices, injustes, ou trompeuses. Les exemples comprennent :

 

• Crédit de prime unique, vie, invalidité, ou assurance chômage de financement. D'abord, dans beaucoup de cas, ces polices d'assurances sont généralement extrêmement chères, et souvent inutiles. Et les emprunteurs n'ont pas une chance de ne faire aucun achat comparatif ; ils apprennent d'abord qu'ils doivent obtenir une telle assurance quand ils sont à la table de règlement.

  En second lieu, en exigeant d'un emprunteur de financer ces primes d'assurance, ceci ajoute juste plus d'argent au paiement d'hypothèque mensuel déjà excessif.

   

• Versements finaux : ici, l'emprunteur est permis d'effectuer de petits paiements mensuels, mais à la fin d'un à période fixe du temps (souvent aussi court qu'un ou deux ans) le paiement d'hypothèque entier vient dû (c.-à-d. ballons). Évidemment, l'emprunteur n'a aucune alternative mais pour refinancer, et les débuts de processus encore une fois.

   

• Hausses de taux d'intérêt excessivement sur le défaut : la plupart des prêteurs essayent de travailler avec les emprunteurs qui ne peuvent pas effectuer leurs paiements d'hypothèque. Finalement, cependant, si un régime de paiement acceptable ne peut pas être établi, le prêteur devra empêcher sur la propriété. Cependant, un prêteur prédateur aura besoin souvent de cela quand un emprunteur est dans le défaut -- même pour pas moins d'un jour -- le taux d'intérêt augmentera considérablement. Ceci le rend bien plus difficile pour qu'un emprunteur revienne sur la voie sur les paiements d'hypothèque.

   

• L'emprunt originel est au-dessus de la valeur évaluée : disons que la maison est évaluée à $150.000. Le prêteur -- le travail dans la connivence avec un ami de priseur (qui peut obtenir un contrecoup du prêteur) évalue la maison à $200.000. Le prêteur fait alors un emprunt de rapport de la valeur d'emprunt de 90 pour cent dans la quantité de $180.000. Cependant, avant que tous les droits exorbitants soient sortis au règlement, l'emprunteur peut seulement encore recevoir $150.000. Mais l'emprunt demeure plus haut que la maison vaut, le faisant à côté d'impossible à se vendre, ou même refinance avec un prêteur légitime.

   

• Paiements directs aux entrepreneurs d'amélioration de l'habitat du montant d'un prêt hypothécaire résidentiel. Supposons que les régimes d'emprunteur pour faire la valeur $150.000 de la construction. Le prêteur est disposé à prêter cette quantité entière, et des paiements doivent être faits à l'entrepreneur basé sur un programme convenu d'aspiration (par exemple quand le mur de pierres sèches est vers le haut, l'entrepreneur obtiendra $20.000, quand la tuyauterie est montée l'entrepreneur obtiendra une aspiration, etc. différents).

  C'est une forme légitime de prêt d'hypothèque. Cependant, si le prêteur est dans les cahoots avec l'entrepreneur, il est possible qu'entraîne sera payé directement à cet entrepreneur, si le travail a été effectué, et indépendamment de la qualité du travail.

  L'OCC veut que les prêteurs rendent les tests d'aspiration payables conjointement au consommateur et à l'entrepreneur, ou à un agent de tierce personne indépendant d'engagement.

   

• Clauses compromissoires ou conventions obligatoires, particulièrement si l'admissibilité de l'emprunt pour l'achat sur le marché secondaire est de ce fait altérée. Freddie Mac, par exemple, est sur l'archive que tous les propriétaires à la maison devraient pouvoir choisir volontairement l'option de définition de conflit d'hypothèque qu'ils considèrent d'être dans leurs meilleurs intérêts. Ceci comprendrait l'arbitrage, médiation, ou -- au besoin -- litige.

La question de l'arbitrage obligatoire est plaidée dans tout le pays. Lenders veulent que les emprunteurs soumettent toutes les demandes de règlement et toutes les plaintes à l'arbitrage obligatoire. Souvent, les documents d'emprunt exigent que tous les conflits doivent être arbitrés dans la zone où le prêteur a son bureau principal. De manière dégagée, pour un consommateur habitant dans le Maryland, il est incommode -- sinon impossible -- pour devoir aller à l'Oklahoma, ou à la Californie afin de résoudre (arbitrer) toutes plaintes contre le prêteur.

Les directives précisent, cependant, que dans quelques circonstances, ces mêmes pratiques peuvent être acceptables. Selon l'OCC :

Une banque devrait prudemment considérer les circonstances, y compris les caractéristiques d'une cible et des sauvegardes applicables du consommateur et de sécurité et de solidité, sous lesquelles la banque s'engagera directement ou indirectement en faisant des prêts hypothécaires résidentiels (en impliquant ou toutes les pratiques énumérées ci-dessus).

Le 5 avril 2005 effectif, les banques fédérales, les succursales et les agences fédérales des banques étrangères, et les filiales d'opération de telles entités, sont exigés pour honorer et être conformes à ces directives. Selon l'OCC :

Si l'OCC croit les pratiques en matière d'une banque n'arrivent pas à atteindre les normes dans les directives, l'OCC peuvent exiger la présentation d'un régime correctif par la banque. Si la banque fédérale ne soumet pas un régime, ou n'est pas conforme à elle, l'OCC peut établir cessation et renoncer une commande contre la banque. Les commandes sont les documents formels et publics, et elles peuvent être imposées dans le tribunal d'arrondissement ou par l'estimation des pénalités civiles d'argent.

Espérons que ces directives aideront mettent une bosselure importante dans ces pratiques désagréables.