Avocat-conseil de capot : Différentes lois fiscales si vous entrez dans la maison de repos par Benny L. Kass
Question : Mon mari et moi ont vécu dans notre maison pendant beaucoup d'années. Nous avons été chanceux qu'elle a appréciés sensiblement. Nous prévoyions de nous vendre en quelques années et de nous déplacer à un emplacement près de nos enfants. Nous savons que nous pourrions exclure beaucoup de notre bénéfice quand la maison est vendue. Malheureusement, mon mari a juste eu un chargement et a été placé dans une maison de repos. Cette nouveauté effectuera-t-elle sur notre habileté de prendre l'exclusion de bénéfice ? Réponse : Il s'avère que vous pouvez encore tirer profit de la pleine exemption. D'abord révisons la loi. Si vous êtes mariée, limer une déclaration d'impôt sur le revenu commune, et l'ont possédé et utilisé votre maison comme résidence principale pour deux sur cinq ans avant sa vente, vous pouvez exclure jusqu'à $500.000 du bénéfice que vous réaliserez. Si vous êtes célibataire (ou limer une déclaration d'impôt séparée) on te permet seulement d'exclure jusqu'à $250.000 de votre bénéfice. Ceci désigné sous le nom des conditions de « propriété et d'utilisation ». Mais il y a des exceptions à ces règles. Dans votre cas, puisque votre mari a eu une course, ceci est considérée une « incapacité. » En vertu de la loi, si une personne devient physiquement ou mentalement incapable du self-care, le temps que lui ou lui demeure dans un service de soin qualifié tel qu'une maison de repos est considéré le même que vivant dans la résidence principale. Et au lieu de devoir rencontrer l'essai de deux ans d'utilisation, la loi ramène cette période vers le bas à un an. En d'autres termes, si votre mari doit aller à une maison de repos, vous qualifierez toujours pour la pleine exclusion du gain à condition qu'il ait vécu dans la maison (c.-à-d. utilisé lui en tant que sa résidence principale) pour une de cinq ans avant que vous vendez votre maison. Il convient noter que quand la loi déclare que vous devez utiliser votre maison pendant deux années (ou une année si votre conjoint entre dans une maison de repos), ceci ne signifie pas l'utilisation continue. Des absences courtes pendant des vacances, ou hors des tâches de travail de ville sont encore comptées comme périodes d'utilisation. En effet, même si vous louez à l'extérieur votre maison pendant deux ou trois années, à condition que vous puissiez démontrer au service de recettes que vous avez possédé et avez utilisé la propriété car votre résidence principale pour les périodes de temps required, vous sont habilitée à l'exclusion du bénéfice. Il y a d'autres exceptions à cette condition de deux ans d'utilisation. Si vous avez ne pas répondre aux exigences d'occupation d'utiliser-et, vous peut être toujours habilité « à une exclusion maximum réduite. » Si la raison de vendre votre maison était en raison (1) d'un changement au lieu d'emploi (c.-à-d. le nouveau travail est au moins 50 milles plus loin de votre maison), (2) la santé raisonne, ou (3) des circonstances imprévues, vous pouvez encore être éligible pour exclure une partie de votre gain. Ceci exige quelques qualifications de comptabilité afin de calculer la quantité de l'exclusion que vous pourrez prendre. L'exclusion réduite est égale au nombre de jours d'utilisation fois le quotient de $500.000 divisés par 730 jours. Noter que 730 jours est de 2 années complètes. Si vous êtes célibataire -- ou ne pas limer une déclaration d'impôt commune -- changer les $500.000 à les $250.000. Maintenant que votre mari est entré dans une maison de repos, je recommande que vous vous asseyez avec votre conseiller en fiscalité. Déterminer ce que votre bénéfice sera si vous vendez la propriété maintenant (ou chez les prochaines années). Maintenir dans l'esprit qui si vous avez possédé et avez vendu une maison avant l997, vous a probablement utilisé le vieux « renversent » la loi qui était alors en existence. Que la vieille loi t'a permise de différer n'importe quel bénéfice vous avait fait quand vous avez vendu votre maison, mais le bénéfice a été employé pour réduire la base d'impôts de votre nouvelle maison. Prenons cet exemple simple : Dans l980, vous avez acheté une maison pour $100.000, et l'avez vendue pour $200.000 dans l990. Pour cet exemple, j'exclurai tous les coûts ou commissions qui étaient payés, bien que pour des impôts vous vouliez inclure toutes telles charges. Dans l990, vous avez acheté votre maison courante pour $300.000, et maintenant vous pouvez la vendre pour $800.000. On supposerait naturellement que vous avez réalisé un bénéfice de $500.000 (800.000 - 300.000). Mal ! Puisque vous avez différé $100.000 basés sur le vieux roulent plus de des lois, la base d'impôts de votre nouvelle maison sont devenus $200.000. Le bénéfice que vous avez réalisé sur la première vente a réduit la base de votre nouvelle maison. Une fois que vous et vos conseillers en fiscalité avez déterminé ce que votre bénéfice peut être quand la maison est vendue, vous avez alors l'opportunité de prévoir votre contrat à terme. Ferez-vous plus de $500.000 sur votre maison ? Si oui, vous pouvez vouloir s'assurer que votre maison est vendue dans les délais exigés par loi de sorte que vous puissiez tirer profit de la pleine exclusion $500.000. Maintenir dans l'esprit qui même si vous ne pouvez pas exclure les pleins $500.000, à condition que vous avez possédé et avez utilisé la maison pour la période statutaire, vous sont toujours éligible pour exclure $250.000 de votre bénéfice. | 
