Avocat-conseil de capot : Vous n'avez pas besoin de votre vieux contrat par Benny L. Kass
Question : Nous avons connaissance récemment d'un fonctionnement possible de scam, par lequel une compagnie conseille les propriétaires à la maison qui pour se protéger -- et leur maison valable -- ils doivent dépenser beaucoup d'argent pour obtenir une copie certifiée de leur contrat. Nous possédons notre maison et voulons évidemment protéger ce grand investissement. Comment nous déterminons quelle compagnie est légitime et ce que n'est pas. Réponse : La réponse simple est que vous n'avez pas besoin d'une copie certifiée de votre contrat. En fait, une fois que le contrat à votre maison est enregistré dans vos noms, vous vraiment n'avez pas besoin même du contrat du tout. Typiquement, quand un consommateur achète une maison, il va à un mandataire de règlement ou à une compagnie de titre. L'officier de règlement a la responsabilité de la collecte dans tout les montant de ventes, veillant que l'acheteur signe les papiers d'emprunt et le rapport de règlement (appelés un HUD-1). Le vendeur fournit à la compagnie de règlement les noms et les nombres d'emprunt de tous les emprunts existants, et signe le contrat et d'autres documents relatifs qui sont exigés afin d'enregistrer le contrat dans le nom de l'acheteur. Quand le règlement a été rempli, le contrat et les papiers d'emprunt sont envoyés à l'enregistreur des contrats dans la juridiction où la propriété est localisée. Ces documents sont enregistrés, et puis renvoyés au mandataire de règlement. Les documents enregistrés d'emprunt sont alors renvoyés à la société de prêt immobilier et le contrat et la politique d'assurance de titres est envoyé à l'acheteur. C'est une bonne idée de maintenir tous vos documents de règlement, particulièrement le rapport de règlement HUD-1. Quand vous allez vendre la propriété, et si vous avez fait plus que l'exclusion de $250.000/500.000 du gain actuellement permise sous les lois fiscales, le rapport de règlement viendra dans maniable pour justifier de diverses charges de règlement afin de réduire votre bénéfice général. Vous devriez également obtenir une copie du contrat de la confiance (le document d'hypothèque) et du billet à ordre que vous avez signé au règlement. Si tout va bien, vous n'aurez jamais besoin de ces documents, mais si le prêteur t'envoie une lettre déclarant que vous êtes dans le défaut sur vos engagements d'emprunt, il est toujours une bonne idée de renvoyer à ces documents. Ils définissent ce que le prêteur peut et ne peut pas faire, et le procédé par lequel vous pouvez être déterminé pour être dans le défaut. La politique d'assurance de titres est également un document très important. En cas quelqu'un soulève soudainement une question contre ou au sujet de votre propriété, vous pouvez pouvoir déposer une requête avec la compagnie d'assurance de titres qui a établi la politique. Par exemple, une vieille hypothèque n'a été jamais libérée des archives de terre, et révèle quand vous allez vendre votre maison. Il y a habituellement des limitations d'instant spécifique définies dans la politique de titre qui exigent de vous de déposer la requête dans un certain nombre de jours après que vous vous renseigniez sur le problème. La politique expliquera également ce qui est couvert et des quels émissions ne sont pas assurées. Un autre document que vous devriez obtenir au règlement est l'étude. Ceci est connu comme enquête d'emplacement de maison, et te donnera un tableau d'ensemble d'où vos lignes de propriété sont. Si, par exemple, la barrière de votre voisin entame sur votre propriété, ou vice versa, l'étude devrait dépeindre ceci et vous devriez être conseillé de cette émission quand vous êtes à la table de règlement. Il y a un concept connu sous le nom de « possession adversative. » Beaucoup de conditions s'assurent que si vous êtes sur quelqu'un d'autre propriété pendant une période, et cet empiétement est « ouvert, notoire et hostile, » vous posséderez finalement la propriété si vous cherchez l'autorisation judiciaire. Une possession adversative définie par juge comme suit : « la personne réclamant la propriété par la possession adversative doit unfurl son drapeau sur la terre et le maintenir vol de sorte que le propriétaire puisse voir, s'il souhaite, qu'un ennemi ait envahi son domaine et ait planté le drapeau de la conquête. » Les droits nationaux diffèrent, et vous devriez consulter votre propre mandataire pour plus de détails si vous êtes impliqué dans une telle situation. Par exemple, dans le District de Columbia Et dans le Commonwealth de la Virginie, la limite statutaire est de 15 ans. Dans le Maryland. 20 ans sont exigés avant que vous puissiez réclamer le titre par la possession adversative. Mais que diriez-vous du contrat à votre propriété ? Une fois qu'on l'a enregistré, vous devriez ne jamais avoir besoin de lui de nouveau. Quand vous allez vendre la propriété (ou refinancer votre hypothèque courante) le mandataire de règlement conduira une recherche de titre qui devrait prouver que vous posséder la propriété. Vous ne devez pas présenter le contrat à n'importe qui. Si vous êtes préoccupé par la propriété, voici deux suggestions : d'abord, aller au bureau de l'enregistreur des contrats dans la juridiction où votre propriété est localisée, et demander à confirmer que vous possédez la propriété. Un commis utile peut même pouvoir te fournir une copie. En fait, beaucoup de juridictions (telles que le District de Columbia) Ont des sites Web par lequel vous puissiez rechercher toutes les transactions allant en arrière un certain nombre d'années. Dans le district, la recherche peut vous rapporter jusque le 1er janvier 1973. Alternativement, vous pouvez demander à votre mandataire de courir une recherche de titre juste pour confirmer que vous êtes, en fait, le propriétaire légal de votre propriété. En aucun cas, cependant, si vous gaspillez votre argent avec n'importe quelle compagnie qui des offres vous une copie certifiée conforme de votre contrat. C'est absolument inutile. | 
