Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Vous possédez deux ensembles, vous payez l'impôt

par Benny L. Kass

Nous envisageons de vendre les deux ensembles et d'entrer dans une maison de retraite. L'IRS considérerait-il ces deux appartements en tant qu'un pour des impôts, ou devrions-nous payer des plus-values sur l'efficience ?

Réponse : Vous possédez deux ensembles séparés sur différents sols. Puisque ce sont des appartements de condominium, vous avez deux contrats et payez deux lois d'imposition d'immobilières. Dans ces circonstances, je crois que vous devrez payer l'impôt sur les plus-values quand vous vendez l'efficience.

En fait, selon vos circonstances, vous pouvez également devoir payer un certain impôt en vente de votre condominium principal de résidence aussi bien.

Régénérons-nous sur la loi. Si vous avez possédé et avez utilisé votre maison -- ce qui comprend des condominiums et des appartements de coopératif -- comme résidence principale pour deux sur le précédent cinq ans avant qu'il est vendu, vous pouvez exclure jusqu'à $250.000 du bénéfice. Si vous êtes mariée et limez une déclaration d'impôt commune, l'exclusion monte à $500.000.

Vous avez admis que l'efficience est utilisée en tant que votre bureau. En outre, le fait que ces ensembles ne sont pas adjacents suggère que l'efficience ne pourrait pas qualifier en tant que votre résidence principale. Il serait différent si les ensembles étaient porte à côté entre eux. Puis, quoique vous ayez pu avoir utilisé l'efficience en tant que votre bureau, vous pourriez abandonner l'utilisation de bureau par année avant vente, mettez une ouverture entre les deux ensembles et puis utilisez réellement les deux appartements pour votre usage personnel.

La plupart des documents de condominium te permettront de fusionner les deux ensembles physiquement. Vous, naturellement, aurez besoin de la permission de votre conseil d'administration, et cette carte peut avoir besoin de que vous employez les entrepreneurs qualifiés pour effectuer les travaux de construction. En ce cas, quoique vous ayez deux contrats et ayez payé toujours les lois d'imposition séparées d'immobilières, un argument fort peut être fait que les deux ensembles sont, en fait, votre résidence principale.

Ce serait vrai même si juste avant la vente, vous rétablissent les murs séparant les ensembles, de sorte que vous puissiez vendre les deux ensembles séparé. Vous devez faire attention, cependant, pour préserver le concept que les deux ensembles demeurent en tant que votre résidence principale.

J'ai proposé plus en avance que vous puissiez également devoir payer un certain impôt sur les plus-values quand vous vendez votre appartement à une chambre. Regardons cet exemple. Vous avez acheté l'ensemble il y a de nombreuses années pour $200.000. Cependant, vous avez précédemment eu une maison unifamiliale que vous avez vendue avant 1997. (En cette année, le congrès a abrogé le supplémentaire et adopte la $250/500.000 exclusion courante.) Vous avez tiré profit du vieux « renversez » des règles, et n'avez pas dû payer l'impôt sur le bénéfice $100.000 que vous avez réalisé. Bien que vous ayez acheté votre condominium pour $200.000, pour des impôts, la base de votre ensemble est vraiment $100.000 ($200.000 sans $100.000).

En raison de la plus-value significative que les ensembles de condominium ont eue ces dernières années, vous croyez que vous pouvez vendre cet ensemble pour $650.000. Ainsi, pour des impôts, vous réaliserez un bénéfice de $550.000 ($650.000 sans $100.000). Puisque vous et votre épouse pouvez abriter jusqu'à $500.000 de ce gain, vous devrez encore payer l'impôt sur l'excès $50.000. Au taux courant d'impôt de 15 pour cent, ceci signifie que vous devrez payer l'Oncle Sam $7.500, plus l'impôt de l'Etat applicable.

Évidemment, toutes les charges se sont associées à la vente, telle que des commissions d'immobilières ou des impôts de transfert, réduiront votre bénéfice et abaisseront ainsi n'importe quel impôt que vous pouvez devoir payer. Mais hé ! Vous avez gagné beaucoup d'argent, et ne devriez pas se plaindre trop au sujet de devoir payer cet un peu de l'impôt.

Si vous devez payer l'impôt, il y a plusieurs manières de différer cet engagement :

 

• Vous pouvez décider de louer à l'extérieur votre efficience. Le marché de location semble être sur l'élévation, et ceci peut être de bons produits pour vous. Évidemment, vous devez décider si votre condominium a le potentiel de plus-value. Vous devez également confirmer avec vos documents de condominium pour déterminer s'il y a des restrictions au crédit-bail.

   

• Vous pouvez vendre l'ensemble et prendre en arrière le financement de l'acheteur. Ceci s'appelle une « vente de versement. » Tandis que vous n'évitez pas devez payer l'impôt, cette option te permet d'écarter l'engagement d'impôts à l'extérieur au-dessus de la durée de l'emprunt. Si, par exemple, vous rapportiez un emprunt à un taux d'intérêt de 7 pour cent, vous devrez payer l'impôt sur le revenu ordinaire sur l'intérêt que vous suscitez.

   

• Considérer un échange plus rigide. Ceci vient du chapitre 1031 du code de recettes. Les règles sont complexes, et vous devriez consulter vos conseillers financiers avant que vous envisagiez d'aller cet itinéraire. De cette façon, vous devriez acheter une autre propriété d'investissement avec le montant de ventes réelles de votre appartement d'efficience. Un mot d'attention : un plus rigide réussi exige que vous mélangez la propriété d'investissement (appelée la propriété abandonnée) pour une autre propriété d'investissement (la propriété de rechange). Vous devez s'assurer que votre efficience qualifie réellement comme propriété d'investissement.

  Typiquement, des résidences secondaires que vous utilisez pour plus de 14 jours par an ne seront pas considérées « investissement. » Si vous avez loué à l'extérieur cette efficience, la force plus rigide soit une bonne option pour vous.