Avocat-conseil de capot : La cour d'impôts a de bonnes nouvelles pour des débiteurs de remarque par Benny L. Kass
Une remarque par n'importe quel autre nom est toujours une remarque. Mais si elle peut être déduite sur votre déclaration d'impôt sur le revenu dépend des circonstances de comment et quand vous avez payé ces remarques. Une décision du Tribunal récente d'impôts a clarifié les règles -- en faveur des propriétaires à la maison. L'intérêt que vous payez sur votre prêt hypothécaire est déductible, bien qu'il y ait un plafond défini dans les lois fiscales. L'intérêt a payé sur des quantités d'emprunt plus de $1 millions ne peut pas être déduit. En plus de l'intérêt d'hypothèque, quelques prêteurs vous chargeront une remarque ou plus afin d'obtenir votre prêt immobilier. Des remarques s'appellent souvent par différents noms -- comme des droits de remises ou d'origines d'emprunt -- mais indépendamment de leur nom, ils représentent l'argent qui vous -- le propriétaire à la maison -- sera prié de payer afin d'obtenir votre prêt hypothécaire. Et le paiement est habituellement payé d'avance, comptant, au règlement. Chaque remarque que vous payez est égale à un pour cent de la quantité de prêt hypothécaire. Ainsi, une remarque sur un emprunt de $200.000 est $2.000. Lenders peut charger autant de remarques pendant qu'elles veulent, mais à un certain niveau, l'emprunt devient usuraire, potentiellement illégal, et peut représenter ce qui est comparateur connu en tant que le « prét à taux d'usure » ou « prêt prédateur. » Les remarques payées sur une hypothèque pour acheter une maison (ou pour payer des améliorations que vous apportez à la propriété) sont entièrement déductibles par année elles sont payées par l'emprunteur. L'IRS employé pour exiger que l'emprunteur écrivent un chèque séparé au prêteur pour ces remarques ; ces dernières années, cependant, l'IRS semble avoir reculé à partir de cette position. Cependant, il a du sens toujours pour l'un ou l'autre écrire un chèque séparé à se fermer -- ou avoir au moins le rapport de règlement (le HUD-1) réfléchissent de manière dégagée le nombre et la quantité de remarques que vous payez. Si vous payez des remarques pour obtenir un emprunt de refinancement, cependant, elles peuvent ne pas être dedans pleines déductible par année où elles sont payées. En revanche, l'IRS exige que vous allouez les remarques par le nombre d'années de votre prêt hypothécaire. Par exemple, vous refinancez et obtenez un emprunt de 30 ans dans la quantité de $200.000. Pour obtenir un taux favorable sur cet emprunt, vous acceptez de payer une remarque -- ou $2.000. Puisque votre emprunt a lieu pendant 30 années, vous pouvez seulement déduire l'un-trentième des remarques tous les ans -- ou $66.67. Cependant, quand vous épongez cet emprunt en avance -- dire en cinq ans -- l'équilibre des remarques (nondeducted) non affectées peut alors être déduit sur votre déclaration d'impôt sur le revenu pendant cette année. Si le but de l'emprunt de refinancement est de retirer une certaine somme d'argent pour apporter des améliorations à votre maison, alors cette partie des remarques attribuables à l'argent d'amélioration peut être déduite par année où il est payé. L'équilibre des remarques doivent être étendus au cours de la vie de l'emprunt. En avril de 1999, M. et Mme Gary Hurley ont refinancé leur maison dans Paso Robles, la Californie, et ont versé des remarques sur leur prêteur dans la quantité de $4.400. Ils ont employé tout les argent de l'emprunt de refinancement pour apporter de diverses améliorations à leur maison, telle que changer leur toit, sols de cuisine et de salle de bains et une porte. Quand ils ont limé leur déclaration d'impôt sur le revenu 1999, le Hurleys a déduit la quantité entière des remarques, mais l'IRS a rejeté cette réduction, réclamant que le Hurleys a dû allouer cette quantité au cours de la vie de leur emprunt de 15 ans. Dans une opinion récapitulative -- ce qui techniquement ne peut pas être traité car précédent pour aucun autre cas -- la cour d'impôts a vénéré l'IRS et a permis la réduction. Selon la cour, bien que remarques pour un emprunt de refinancement -- ce qui sont considérés intérêt payé par anticipation -- doit être amorti au cours de la vie d'un emprunt, il y a une exception « qui permet à un contribuable de déduire la pleine quantité de remarques payées. Sous le chapitre 461 (g) de la cédule d'impôt, il y a deux exemples où un contribuable peut déduire la quantité entière de remarques payées pour refinancer une résidence personnelle : (1) quand le contribuable refinance afin d'acheter une nouvelle maison, ou (2) quand les argents de refinancement sont employés pour apporter des améliorations à la maison. » Le Hurleys a présenté la preuve à leur épreuve de toutes leurs améliorations. Il doit être noté que bien que le Hurleys ait commencé leur travail juste pendant 9 jours après qu'elles ont reçu leur argent, tout le travail n'ait pas été rempli jusqu'en 2003 -- quatre ans après. Chapitre 461 (g) lit comme suit : Cet alinéa ne s'appliquera pas aux remarques non payées en ce qui concerne aucun endettement encouru relativement à l'achat ou à l'amélioration de, et fixé près, la résidence principale du contribuable dans la mesure où, conformément aux réglementations prescrites par le secrétaire, un tel paiement des remarques est une procédure de gestion établie dans la zone dans laquelle un tel endettement est encouru, et la quantité d'un tel paiement ne dépasse pas le montant généralement facturé dans une telle zone. Selon le juge décidant le cas, « la cour a jamais spécifiquement adressé sous quels faits ou chapitre 461 de circonstances (g) permet à un contribuable de déduire des remarques payées pendant le refinancement. » Cependant, le juge a continué pour déclarer que les mots « relativement à » exigent une large interprétation. M. Hurley a témoigné à son épreuve qu'ils ont refinancé « libèrent vers le haut l'argent pour pouvoir faire des améliorations de l'habitat. C'était l'idée même de lui. » Basé sur ce témoignage -- et les faits de la situation de Hurley -- la cour d'impôts a confirmé la réduction. En fait, le juge a poliment châtié l'IRS en déclarant qu'ils « n'ont présenté aucune autorité qui exigerait des améliorations d'être effectuées par année du refinancement…. » Puisque le refinancement était « relativement aux » améliorations de l'habitat, le Hurleys ont été autorisés pour déduire toutes leurs remarques par année qu'elles ont obtenu leur emprunt. Le Hurleys méritent l'éloge de tous les propriétaires à la maison. Tandis que cette opinion ne peut pas être utilisée en tant que précédent légal dans d'autres cas, elle réfléchit certainement la pensée à un juge de cour d'impôts. Si vous refinancez votre maison, et utilisez l'argent pour des améliorations, vous devriez maintenant pouvoir déduire toutes les remarques que vous avez pu avoir payées quand vous limez votre déclaration d'impôt sur le revenu pendant l'année l'où vous avez obtenu l'emprunt. Selon au moins un juge, il ne fait aucune différence que vous ne pouviez pas remplir les améliorations pendant cette même année ; si votre emprunt était « relativement aux améliorations de l'habitat, » vous pouvez contester l'IRS si elles rejettent vos réductions. Que fait ce moyen pour beaucoup de propriétaires à la maison ? Chaque remarque que vous payez réduira votre taux d'intérêt d'emprunt de 1/8 d'un pour cent. Par exemple, vous pouvez pouvoir obtenir un emprunt de 6 pour cent sans des remarques, mais si vous payez une remarque, votre emprunt sera de 5.875 pour cent (5 7/8). Si vous pouvez déduire la quantité entière de vos remarques en un an (au lieu de devoir l'amortir au cours de la vie de votre emprunt) il peut valoir de payer ce point extra, particulièrement si vous prévoyez de rester dans votre maison pendant une longue période. Si vous prévoyez de refinancer, comparer les prix. Demander à un certain nombre de prêteurs quel taux vous pouvez obtenir sans des remarques et quel taux vous obtiendrez si vous payez une remarque. En fait, vous pouvez même pouvoir brancher cette remarque au montant de votre emprunt. Par exemple, vous recherchez un emprunt de refinancement de $200.000. Si vous payez une remarque, votre prêteur peut vouloir le disposé pour plier cette quantité dans votre emprunt, de sorte que vous réellement l'emprunt $202.000 -- mais à un taux d'intérêt inférieur d'hypothèque. De cette façon, vous pouvez obtenir une double indemnité -- un taux inférieur et pas devant payer les $2.000 payés d'avance. Mais faire votre travail et travailler les numéros avant que vous vous commettiez à un emprunt particulier ou un prêteur spécifique. | 
