Avocat-conseil de capot : Refinancer ou vendre ? par Benny L. Kass
Question : Je veux acheter une maison que ce mon parent possèdent. Elle a une hypothèque dans la quantité de $250.000 et a été évaluée pour $499.000. Mes parents veulent $200.000 sur elle. Au cas où je leur demander pour refinancer et obtenir l'argent qu'ils veulent qu'et puis se chargent juste mette la maison dans mon nom ? Ou est-ce que je devrais acheter la maison et leur donner l'argent ? Je veux mettre une addition sur la propriété et voudrais avoir l'argent pour faire ceci sans soumettre à une contrainte à l'extérieur financièrement. Réponse : Nous devons analyser ceci de deux points de vue : vous et vos parents. Je ne sais pas ce que vos parents ont payé la propriété, mais s'ils l'ont possédée et ont utilisé pour deux sur cinq ans avant que vous l'achetez, ils pourront prendre l'exclusion up-to-$500,000 entière. Puisque le prix que vous prévoyez de payer ne dépassera pas $500.000, il serait évident que vos parents ne devraient pas ne payer aucun impôt sur les plus-values. Si vos parents refinancent la propriété, comment pouvez-vous être sûr qu'ils obtiendront les $200.0000 qu'ils veulent ? Ils possèdent actuellement $250.000, ainsi il signifie qu'ils devront obtenir un emprunt de refinancement dans la quantité de $450.000 afin de sortir cette somme d'argent. Et même si leur crédit est pur primitif, je doute de qu'un prêteur serait d'accord sur un si grand emprunt. En outre, vos parents devront être préoccupés par un impôt sur les donations. Actuellement, chacun de vos parents a donné te donne jusqu'à $12.000 (exempts d'impôt) par an. Cependant, s'ils vous donnent la maison, qui dépasse de manière dégagée la quantité et eux libres de cadeau doit déterminer comment ceci effectuera sur leur propres impôt et situation financière D'une manière primordiale, si vos parents te donnent la propriété et vous vous chargez d'avoir le titre transféré dans votre nom, votre base pour des impôts sera celle de vos parents. Supposons que vos parents ont payé $200.000 la propriété il y a plusieurs années, et n'a apporté aucune amélioration. Leur base dans la propriété est $200.000. Quand ils te donnent la maison, la base du donateur (vos parents) devient la base du donataire (c.-à-d. vous). Que fait ce moyen ? Disons-vous décident de vivre dans la propriété. Vous payez $100.000 une nouvelle addition à la maison, et restez là pendant trois années. Vous décidez alors de la vendre pour $700.000. Votre base pour des impôts est $300.000 (les $200.000 de vos parents plus l'addition $100.000). Puisque vous avez vécu et avez possédé la propriété pour deux sur les cinq années avant vente, et parce que vous n'êtes pas mariée, vous êtes habilité à l'exclusion $250.000 du gain. Mais votre bénéfice est $400.000 ($700.000 - $300.000). Dans mon exemple, vous devrez payer à l'IRS 15 pour cent sur les $150.000 du bénéfice qui est au-dessus de l'exclusion. Cela te coûtera $22.500, et vous devrez également payer la condition applicable ou l'impôt sur les plus-values local. La prochaine question à demander est si vous pouvez qualifier pour un emprunt. Si oui, à mon avis, vous êtes des achats plus aisés la propriété tout à fait de vos parents. Puisqu'il n'y aura pas un agent d'immobilières impliqué, vous pouvez déduire la commission de 6 pour cent qui irait normalement à l'agent, et puissiez toujours arranger que vos parents obtiennent leurs $200.000. Votre prix serait dans la gamme de $470.000 Cependant, ceci ne met nécessairement aucun argent dans des vos mains pour l'addition que vous voulez établir. Ainsi essayons des autres approche. Vos parents peuvent obtenir un emprunt de capitaux propres à la maison dans la quantité de $100.000, et emploient ces fonds pour monter l'addition que vous voulez. Puis, au lieu de payer $470.000 la maison, vous signeriez un contrat pour $570.000. Et supposer que vous pouvez obtenir un emprunt pour ce coût d'aquisition, au règlement, l'hypothèque et l'emprunt de capitaux propres à la maison sera épongé et vos parents obtiendront leurs $200.000. C'est seulement un exemple pour votre considération. Il y a beaucoup de facteurs à considérer : - vivrez-vous dans la propriété ou la louerez-vous à l'extérieur ?
- pouvez-vous se permettre l'hypothèque ?
- avez-vous besoin vraiment de la nouvelle addition maintenant ?
Ce sont les genres de questions que vous devez discuter avec vos conseillers financiers et juridiques. Mais le résultat à se rappeler : un cadeau de parent à l'enfant n'est pas toujours dans les meilleurs intérêts du parent ou de l'enfant. | 
