Avocat-conseil de capot : La vie de condominium exige la coopération par Benny L. Kass
Question : Nous possédons un ensemble dans un complexe de condominium qui se compose de quatre bâtiments détachés. Pendant les dix dernières années, nous avons eu des problèmes très petits. Nos droits annuels de condominium ont modestement augmenté, et périodiquement nous avons eu une cotisation spéciale pour des charges inattendues, telles que le déblaiement de neige. Des charges sont partagées par tous selon une « formule, » dans ce que chaque propriétaire d'ensemble paye à leur action indépendamment de quel bâtiment leur ensemble est localisé. Récemment, cependant, un nouveau propriétaire dans un des bâtiments a créé une situation qui cause beaucoup de discussion heated. Il réclame que puisqu'il y a seulement un ascenseur dans un bâtiment dans lequel il ne demeure pas, les charges, entretien, assurance et d'autres coûts concernant l'ascenseur devraient être payés seulement par les propriétaires d'ensemble dans le bâtiment où l'ascenseur est localisé. Sa proposition ne va-t-elle pas à l'encontre le concept même d'une association de condominium ? Quel recours avons-nous ? Réponse : J'ai entendu ceci trop souvent : « J'habite au premier étage et n'utilise jamais l'ascenseur et ne dois pas ainsi ne payer aucune charge liée à l'ascenseur. » Oui, cette position est absolument contraire à la vie de condominium. Votre voisin ne peut pas utiliser l'ascenseur, mais vous ne pouvez pas tirer bénéfice du beau aménageant cela en parc est directement devant son ensemble. La vie dans un condominium signifie que vous devez se conformer aux documents juridiques qui régissent votre association. Ces documents sont la déclaration et les règlements. Typiquement, la déclaration définira l'intérêt de pourcentage que chaque ensemble a dans l'association, et que le pourcentage commandera votre droit de vote et vos engagements de paiement. Vous déclarez que chaque propriétaire dans votre association paye conformément à une « formule. » Cette formule est-elle basée sur les intérêts de pourcentage qui peuvent être trouvés dans vos documents juridiques ? Sinon, elle devrait être. Prenons cet exemple. Il y a dix ensembles de condominium dans le complexe. Cinq ensembles sont deux chambres à coucher et cinq contiennent seulement une chambre à coucher. La déclaration définit l'intérêt de pourcentage de chaque ensemble : les 2 ensembles chacun de chambre à coucher ont un intérêt de 15 pour cent pour l'association tandis que les ensembles chacun de 1 chambre à coucher ont un intérêt de cinq pour cent. Il doit y a un pourcentage total de 100. Votre budget pendant l'année est $30.000. Ainsi, les ensembles à deux chambres doivent payer $4500 par an (ou $375 mensuels), alors que les ensembles d'une chambre à coucher devront payer $1500 par an (ou $125 mensuels). En plus, quand il y a une voix requise pour être pris -- comme pour des cotisations spéciales ou l'élection des directeurs -- chaque propriétaire d'ensemble vote son intérêt de pourcentage. Il convient noter que quelques documents juridiques peuvent créer différentes règles pour voter par rapport au paiement des charges, ainsi vous devez examiner votre propre ensemble de documents juridiques. Suivez-vous les procédures définies dans vos documents juridiques ? Si oui, alors il n'y a rien davantage que vous pouvez faire. Les discussions heated peuvent être finies simplement par l'énoncé : « chapitre svp lu XX de notre déclaration et article YY de nos règlements. » Si, d'une part, votre voisin persiste sur actionner sa position -- et refuse en effet de payer sa partie équitable du droit de condominium -- vous devrez apporter un procès de collection contre lui. Évidemment, personne ne veut obtenir impliqué dans le litige -- particulièrement contre un voisin. Mais si votre association le laisse partir avec sa position, vous aurez créé un précédent dangereux. La loi de condominium est tout à fait claire : chaque propriétaire doit être traité également. Si un conseil d'administration, par exemple, laisse un propriétaire violer une règle ou une réglementation particulière, qui seront une défense forte si la carte va après un propriétaire différent pour cette même violation. Un conseil d'administration ne peut pas arbitrairement imposer les règles et les réglementations définies dans leurs documents juridiques. En outre, si un propriétaire d'ensemble devient contrevenant dans des droits de son condominium, la carte devrait adopter une politique de tolérance nulle et agir juste avant que la facture devienne trop élevée. | 
