Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : La propriété de achat de forclusion est des affaires risquées

par Benny L. Kass

Réponse : Certains pourraient vous appeler des mercennaires, essayant de tirer profit des ennuis d'autres personnes. Mais la réalité de la situation est celle dans beaucoup de cas, les vrais mercennaires étaient les prêteurs qui ont fait des emprunts aux consommateurs que ne pourrait pas les avoir les moyens ou n'a pas compris les termes et conditions générales des emprunts, ou à tous les deux.

L'achat d'une maison à une vente de forclusion est chargé des risques. Vous pouvez finir dépenser vers le haut beaucoup d'argent faisant votre travail, seulement pour apprendre qu'à la dernière minute la vente de forclusion a été annulée, ou que l'emprunteur a limé des minutes de faillite avant que la vente ait lieu. Et même si la vente procède, vous ne pouvez pas être le soumissionnaire retenu. Vous devez savoir au départ qu'il y a beaucoup d'acheteurs professionnels qui savent les joueurs et le procédé, et ils sont souvent ceux pour obtenir ces propriétés.

La toute première chose que vous devez faire est d'engager un mandataire qui est non seulement bien informé au sujet des immobilières, mais qui a également l'expérience avec des forclusions dans la juridiction où la propriété est localisée. Il y a différents droits nationaux et conditions dans l'ensemble des Etats-Unis, ainsi vous ne pouvez pas compter sur les livres et d'autres publications qui essayent d'expliquer le procédé de forclusion.

Votre mandataire expliquera la procédure à vous et commandera immédiatement une recherche de titre sur la propriété. Vraisemblablement le prêteur qui a institué la forclusion a également obtenu une recherche de titre, parce que des prêteurs sont requis de fournir la notification d'une vente de forclusion à toutes les personnes (ou à entités) qui ont un intérêt pour la propriété.

Mais généralement, ce rapport de titre ne sera pas partagé avec vous. Vous voulez savoir tout au sujet du titre à la propriété, y compris des sujets tels que :

 

• qui possède la propriété ? Dans à qui nom est le titre ?

   

• combien d'hypothèques existent sur les archives de terre ?

   

• y a-t-il des procès contre le propriétaire à la maison ?

   

• y a-t-il des privilèges limés de mécanique sur l'archive ?

Pourquoi est-ce que tout c'est important ? Disons que la maison a des cours en bourse de $300.000, et il y a une première confiance (hypothèque) dans la quantité de $175.000, et une deuxième confiance dans la quantité de $100.000. Il est important de connaître quel prêteur a institué la forclusion.

Si c'était le premier support de confiance, alors par loi la deuxième confiance sera éliminée. Cela ne signifie pas que le propriétaire à la maison ne devra plus l'argent au deuxième support de confiance. Si ce support de confiance veut poursuivre le propriétaire à la maison, il devra entamer une procédure devant le tribunal ; il ne peut pas empêcher sur la propriété.

Maintenir dans l'esprit qui quand vous empruntez l'argent pour acheter ou refinancer une maison, vous signent deux documents juridiques : (1) un billet à ordre, par lequel l'emprunteur accepte de payer le prêteur conformément aux conditions de ce document, et (2) un contrat de confiance (également connue sous le nom de l'hypothèque) qui est le document qui permet au prêteur d'empêcher sur la propriété. Le contrat de la confiance est enregistré parmi les archives de terre dans la juridiction où la propriété est localisée.

D'une part, si le deuxième support de confiance commence à empêcher, il doit formellement informer le premier prêteur de confiance, qui a alors une opportunité de se protéger. Dans certains cas, ce premier prêteur de confiance peut négocier pour acheter la deuxième confiance -- habituellement à une remise parce que le deuxième prêteur est heureux d'obtenir son argent rapidement -- et alors le premier support de confiance peut commencer sa propre forclusion.

Ceci semble compliqué, et il est -- particulièrement pour des novices dans les immobilières.

Tandis que votre mandataire obtient une recherche de titre, vous devriez prendre des dispositions pour inspecter la propriété. Pourquoi le propriétaire la laisse-t-il aller à la forclusion ? La maison en un tel mauvais état que le propriétaire ne peut pas est-elle le vendre ? La plupart des propriétaires à la maison ne veulent pas que leur maison soit empêchée au moment, parce qu'elle effectuera de manière significative leur réputation de solvabilité pendant beaucoup d'années. Aucun prêteur ne veut faire un nouvel emprunt à un emprunteur qui a une forclusion sur son rapport de crédit.

En conséquence, beaucoup de propriétaires à la maison confrontés à la menace de la forclusion essayeront de vendre la maison -- même à une remise -- plutôt que doivent faire face à la forclusion. Vous devriez essayer de parler avec le propriétaire à la maison, et voyez si vous pouvez négocier une affaire par lequel vous puissiez acheter la maison directement et chacun évite ainsi la forclusion.

Ceci signifie que vous devrez savoir la valeur vraie de la propriété, et devra également obtenir une lettre préliminaire d'approbation d'emprunt d'une société de prêt immobilier avant toutes les discussions que vous avez avec le propriétaire à la maison. Vous devez également savoir la somme d'argent exacte dont le prêteur exigera afin d'arrêter le procédé. Souvent, il est difficile obtenir ce, parce que les mandataires d'un certain prêteur sont peu disposés à te fournir la quantité complète de déboursement, qui comprend l'équilibre d'emprunt exceptionnel, les droits en retard, les droits de mandataires et les coûts de forclusion.

Si vous pouvez convaincre le propriétaire à la maison de signer un contrat pour vous vendre la maison, ce contrat devrait être contingent sur votre habileté d'aller à se fermer avant que la maison soit empêchée au moment. Vous ne devriez donner au propriétaire à la maison aucun argent ; votre gisement d'argent sérieux sera maintenu par votre mandataire dans un compte bloqué.

Vous ou votre mandataire devrait immédiatement contacter le prêteur (ou son mandataire) pour les conseiller du contrat de ventes. Vous devriez obtenir la confirmation écrite que la forclusion sera remise à plus tard afin de te donner l'heure d'aller au règlement sur la propriété.

Il convient noter qu'une fois que le procédé de forclusion a commencé, vous aurez un temps très petit l'où pour faire tout de votre travail. La plupart des prêteurs légitimes ne commenceront pas jamais à empêcher jusqu'à ce qu'ils aient épuisé des négociations avec l'acheteur de maison en des options sous peu de forclusion.

Le prêteur placera une notification de forclusion dans un journal local. Vous et votre mandataire devriez lire la publicité très soigneusement. Quand et où la forclusion aura-t-elle lieu ? Souvent le procédé peut prendre plus moins de 10-15 minutes, et si vous êtes en retard, vous perdrez à l'extérieur.

Y a-t-il conditions ou restrictions imposées dans l'annonce ? Le soumissionnaire retenu prendra-t-il sujet à privilèges ou engagements exceptionnels ?

Maintenant, c'est jour de forclusion. Vous devriez aller au bureau du commissaire-priseur (dans quelques juridictions il a lieu sur les phases du tribunal local), et écoutez soigneusement les instructions de offre. Parfois, de nouveaux termes et conditions générales seront présentés à l'heure de l'enchère, et ces conditions peuvent ne pas t'être satisfaisantes.

Vous êtes le soumissionnaire retenu, et devez signaler avec le commissaire-priseur un dépôt de garantie de bonne foi, qui sera renoncé si vous ne vous fermez pas promptement -- habituellement dans les 30 jours de la date de la vente d'enchère.

Les félicitations ne sont pas encore en règle. Avez-vous pris en compte que le fait que les propriétaires courants sont toujours dans la propriété et vous devra probablement les prendre à la cour appropriée de Propriétaire-locataire et chercher pour les expulser ? Ceci peut être un projet cher et long, qui doit être représenté à votre budget de planification.

La propriété de achat à une vente de forclusion n'est pas pour chacun. Elle peut être chère, longue et décevante. Se poser toujours cette question : si c'est tel beaucoup, pourquoi vient-il à seulement ma rencontre ?