Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Rapporter une deuxième confiance

par Benny L. Kass

Nous sommes disposés à rapporter une hypothèque pour la différence de $35.000. Quel est le pour - et - des escroqueries de faire ceci ?

Réponse : Le financement créateur est revenu au marché d'immobilières. Les vendeurs commencent à identifier que c'est maintenant le « marché d'un acheteur, » et afin d'effectuer une vente doit fournir les indemnités attrayantes pour attirer et attirer des acheteurs dans présenter un contrat d'achat.

Quelques vendeurs offrent les téléviseurs libres de plasma ; d'autres fournissent aux voitures de location un ou deux ans louent librement. Et quelques vendeurs considèrent des incitations financières -- un dont est confiance de « retour » une deuxième.

Quand vous empruntez l'argent pour acheter une maison, afin de s'assurer que le prêteur deviendra finalement payé, l'acheteur/emprunteur signe un billet à ordre et un contrat de confiance.

Le billet à ordre est un document juridique qui indique : « Moi, l'emprunteur, promesse de payer les dollars du prêteur XX, dû et payable dans le numéro de Y des années. Je payerai cet argent dans des versements mensuels égaux de ZZ, à un taux d'intérêt des pour cent d'aa par an. »

Si l'emprunteur ne paye pas, le prêteur peut entamer la procédure dans la cour appropriée et obtenir un jugement contre cette personne. Puis, le prêteur doit déterminer de quels actifs l'emprunteur dispose, découvrent où ils sont, et puis essayer d'attacher ces actifs basés sur le jugement commandé par cour.

Ceci peut être un procédé encombrant. Et si l'emprunteur n'a aucun argent, il sera un futile -- et cher -- effort. Je dis souvent mes usagers que « il n'y a aucune caisse comptable au fond du tribunal ; le rassemblement sur un jugement peut ne pas être réussi. »

En conséquence, pour protéger plus loin l'investissement du prêteur, l'emprunteur signe également un contrat de confiance. C'est un document juridique par lequel le propriétaire de maison signe un document que techniquement (et dans quelques conditions légalement) vire la maison de l'emprunteur sur un administrateur qui a été sélectionné par le prêteur. Ce document est enregistré parmi les archives de terre où la propriété est localisée, afin de mettre le monde entier sur la notification que le titre à la maison est sujet à ce contrat de confiance.

Si l'acheteur effectue les paiements mensuels et n'est pas autrement dans le défaut, quand l'emprunt est épongé dedans complètement, le contrat de la confiance est libéré des archives de terre. Cependant, si l'acheteur est contrevenant, l'administrateur a l'autorité pour vendre la maison à une vente de forclusion d'enchère. Chaque condition a différentes règles et procédures au sujet de la façon dont les forclusions sont d'avoir lieu, et vous devriez consulter votre mandataire local pour plus de détails.

En termes légaux, un contrat de confiance est une concession du propriétaire à la maison à l'administrateur, donnant lui/elle le « pouvoir » de vendre la maison.

Quelques conditions utilisent toujours des hypothèques, qui fournit en effet à un prêteur la même garantie que fait l'acte fiduciaire. La différence fondamentale, cependant, entre un contrat de confiance et une hypothèque est que là où il y a une hypothèque, le prêteur devra aller à la cour pour forcer une vente. Ainsi, la plupart des prêteurs préfèrent utiliser des contrats de confiance, puisque le procédé de forclusion est plus facile, moins cher et plus rapidement.

Vous êtes disposé à offrir à un acheteur potentiel un deuxième contrat de confiance dans la quantité de $35.000. J'appelle ceci une « deuxième confiance » parce que votre acheteur obtiendra une première confiance d'un prêteur commercial. En termes simples, votre document de confiance sera enregistré sur les archives de terre après la première confiance, et sera ainsi en la deuxième position d'endroit.

Il y a plusieurs avantages à cette approche :

 

• vous aiderez l'acheteur en allant au règlement parce qu'il ne devra pas comparer avec le tout ce que argent comptant additionnel ;

   

• vous pouvez régler votre taux d'intérêt inférieur que l'acheteur peut obtenir sur le marché libre ;

   

• vous pouvez différer (ne pas éviter) une partie de n'importe quel impôt sur les plus-values que vous pourriez autrement devoir payer si la propriété se vendait pour tout l'argent comptant. Vous devriez discuter les avantages fiscaux avec vos conseillers financiers.

Cependant, il y a également un facteur négatif important à considérer. Si la première confiance entre dans le défaut, et ce prêteur empêche sur la propriété, votre deuxième confiance sera éliminée. Le premier prêteur de confiance doit vous conseiller que de la vente de forclusion en attente, mais parce que ce prêteur est en la première position d'endroit, votre garantie dans la maison n'est pas protégée. Vous pouvez encore poursuivre l'emprunteur basé sur le billet à ordre qui a été signé, mais comme discuté ci-dessus, qui peut être un effort inutile si l'emprunteur n'a aucun argent.

Le résultat : rapporter une deuxième confiance est certainement one-way d'attirer les acheteurs potentiels, mais il y a des risques. Il n'y a absolument aucune garantie que vos $35.000 seront complètement protégés.

Si vous n'avez pas une hypothèque actuellement sur votre maison, ou c'il y a un petit solde exceptionnel que vous pouvez éponger, vous pouvez vouloir envisager de rapporter une première confiance dans une quantité sans plus de 90 pour cent du coût d'aquisition -- c.-à-d. l'acheteur doit te donner au moins 10 pour cent vers le bas. C'est même une incitation plus attrayante pour les acheteurs potentiels.

Je veux également présenter ses observations sur votre souci concernant le rôle du priseur. Vous proposez que votre maison puisse évaluer plus avec une inspection « sur emplacement » de votre maison. Il est ma compréhension que tous les priseurs professionnels doivent personnellement entrer dans la maison qu'ils évaluent, afin d'obtenir une image précise de l'état de la maison entière. Comparable être utile et important, mais ils ne font pas -- et ne pas pouvoir -- remplacer une inspection réelle.