Avocat-conseil de capot : Quand votre vendeur se trouve par Benny L. Kass
Question : Il y a juste environ un an, nous avons acheté une maison urbaine two-story de la Virginie avec un sous-sol. Deux ou trois semaines plus tard, la forte pluie apportée par Charley d'ouragan et notre sous-sol ont inondé et notre patio a mis en commun. Nous avons appelé les propriétaires précédents pour nous enquérir au sujet de la pompe de carter de vidange, et ils sont venus et étaient très utiles. Ils nous ont également dit qu'en nombreuses années ils ont possédé la propriété, là n'étaient jamais n'importe quelle inondation. Bien, nous avons découvert qu'ils ont menti à nous, et qu'ils ont eu plusieurs épisodes de l'inondation -- tous les deux à l'intérieur et en dehors de la maison. Nos voisins ont conseillé nous que de ces faits, et quelques entrepreneurs que nous avons engagés a confirmé qu'il y avait de preuve de l'inondation passée. Les propriétaires devraient-ils avoir révélé le problème à nous quand ils ont accepté notre offre pour acheter ? Y a-t-il un remède légal ? Réponse : Dans beaucoup de conditions, la loi exige d'un propriétaire à la maison de révéler des problèmes ou des circonstances uniques dans leur maison quand ils sont en cours de vente. Dans le District de Columbia, Par exemple, un vendeur doit révéler tous les défauts connus. Dans le Maryland et en Virginie, cependant, un vendeur a l'option de révéler tous tels défauts, ou du démenti pour révéler. Selon le code de la Virginie, un vendeur peut fournir aux acheteurs potentiels : un rapport résidentiel de déni de propriété sous une forme a fourni par le conseil d'immobilières déclarant que le propriétaire ne fait aucune représentation ou garantie quant à la condition de la propriété immobilière ou d'aucune amélioration là-dessus, et que l'acheteur recevra la propriété immobilière « comme est, » c'est-à-dire, avec tous les défauts qui peuvent exister, le cas échéant, à moins que comme autrement fourni dans le contrat d'achat d'immobilières Ainsi la question est : quelle forme de révélation avez-vous reçue ? Était-ce une pleine révélation des défauts connus ou juste d'un déni ? Avez-vous obtenu une inspection à la maison, et si était ainsi le problème de l'eau découvert par votre inspecteur ? Ces caisses d'eau-dans-le-sous-sol sont très ennuyeuses. Même si vous avez un bon cas, beaucoup d'avocats juste ne voudront pas prendre une telle question -- indépendamment de si un droit est chargé ou le cas est traité sur une base de droit d'imprévu. La raison est qu'il y a beaucoup de recherche -- et beaucoup d'épreuve -- cela est nécessaire pour gagner un tel cas. Ils sont fait intensif -- le fardeau est sur le propriétaire à la maison à d'abord montrent que le vendeur se rendait compte du problème. Si vous pouvez obtenir au-dessus de cet obstacle, l'acheteur doit alors démontrer à la satisfaction d'un juge que le vendeur a eu un devoir légal de révéler ces faits. En conclusion, l'acheteur doit produire la suffisamment d'épreuve des dégâts -- quels moyens obtenant des entrepreneurs de témoigner devant le tribunal quant au coût de dépannages. Beaucoup d'entrepreneurs ne sont juste pas disposés à être des témoignages dans une bataille judiciaire, indépendamment de combien ils coûtent payés. Est-ce que vous avoir un remède légal, mais elle peut est en valeur l'effort ? Avez-vous obtenu au moins deux évaluations d'indiquer fiable et qualifié d'entrepreneurs d'amélioration de l'habitat ce qui cela coûtera de fixer ou de corriger vos problèmes de l'eau ? Le litige est long et cher. Beaucoup de propriétaires à la maison décident juste de croiser ceci enlevé à une mauvaise expérience et de payer juste les coûts de dépannage sans contestation. Après tous, si le travail correctif coûtera $6.000, vous certainement ne voulez pas payer $10.000 (ou plus) en honoraires afin d'obtenir un jugement contre vos vendeurs précédents. Maintenir dans l'esprit que nos cours suivent la règle américaine des honoraires : dans l'absence d'un statut (tel qu'une loi de protection des consommateurs), ou une disposition dans un contrat ou un bail, chaque côté paye son propres honoraires. En Angleterre, la partie perdante payera généralement aux avocats de la partie actuelle des droits. Votre contrat de ventes peut contenir une disposition pour des honoraires, mais il ne reste aucune garantie que vous régnerez ou qu'un juge t'attribuera un jugement qui comprend le remboursement de ces droits. En conclusion, je dis souvent les personnes que « il n'y a aucune caisse comptable au fond du tribunal. » Même si vous obtenez un jugement, il n'y a aucune garantie que vous pourrez se rassembler de vos vendeurs. La morale de cette histoire est d'inspecter complètement une maison avant que vous alliez au règlement. Comprendre « un imprévu à la maison d'inspection » dans votre contrat de ventes, et ne pas écouter n'importe qui qui te dit que vous perdrez la propriété si vous exigez un tel imprévu. Dans votre cas, vous pouvez avoir un remède contre vos vendeurs, mais je ne suis pas sûr qu'il vaut d'approfondir la question toute la manière à la cour. Pour le moins, une fois que vous obtient une évaluation pour fixer la question, vous (ou votre mandataire) devriez envoyer une lettre à vos vendeurs. Expliquer qu'ils vous trompent et que vous avez l'épreuve qu'ils allaient bien avertis du problème d'inondation avant qu'ils aient signé votre contrat. Leur dire que vous préféreriez ne pas plaider, et leur demander pour cotiser au moins la moitié de l'évaluation de dépannage. Je ne sais pas ce qu'elles feront, mais il vaut certainement l'effort -- et est de manière dégagée meilleur marché que le litige. | 
