Avocat-conseil de capot : Le marécage a appelé la longueur carrée par Benny L. Kass
Question : Nous sommes sous contrat pour acheter un ensemble du centre de condominium. C'est une situation de revente. L'agent d'immobilières du vendeur a représenté l'ensemble pour contenir 860 pieds carrés. Cependant, quand mon épouse et moi avons physiquement mesuré l'appartement, nous pouvons seulement proposer 830 pieds carrés. Y a-t-il une méthode de la fabrication formelle de ces mesures ? Évidemment, nous ne voulons pas payer plus que nous obtenons réellement. Réponse : Il y a une vieille expression qui quand il y a deux avocats, là sera trois avis. Dans les immobilières, quand vous essayez d'analyser la longueur carrée, vous pouvez réellement obtenir quatre ou cinq avis. La longueur carrée de mesure est devenue une matière avec chaleur discutée à laquelle il n'y a aucune vraie réponse. Bien qu'il y ait des normes d'industrie en mesurant les maisons unifamiliales et bureau et immeubles (qui sont souvent ignorés de toute façon), au meilleur de ma connaissance, il n'y a aucune telle norme d'industrie pour les appartements de mesure de condominium et de coopératif. L'American National Standards Institute (ANSI) a édité un document autorisé, « la longueur carrée - méthode pour le calcul » (norme ANSI Z765-2003). Cependant, il s'applique seulement aux maisons unifamiliales. Pour les propriétés ci-jointes (telles que des maisons de ville -- ce que nous avions l'habitude d'appeler des « maisons de rangée), les déclarer de norme ANSI que « la longueur carrée de finition de chaque niveau est le montant des zones de finition à ce niveau mesuré au niveau de sol sur les surfaces de finition extérieures du mur extérieur ou des lignes centrales entre les maisons, le cas échéant. » Noter les mots « extérieur » ou « lignes centrales. » Dans un ensemble de condominium, cependant, les mandataires de développeur qui préparent les documents juridiques me disent qu'ils essayent d'obtenir le technicien qui dispose les mesures pour suivre les frontières d'ensemble comme sont définis dans ces documents. Dans un condominium, il y a deux archives légaux importants : la déclaration et les règlements. L'ancien crée le condominium et contient des concepts fondamentaux, y compris une définition des ensembles, des éléments comparateurs et des éléments comparateurs limités. Voici un exemple d'une définition d'un ensemble d'un District de Columbia local la déclaration : Chaque ensemble de condominium comprend l'espace horizontal entre le côté d'ensemble des murs extérieurs du bâtiment et des murs de finition séparant l'ensemble des couloirs, escaliers, et, où applicable, à la surface des murs de finition de ces murs intérieurs qui séparent un ensemble à partir d'un autre ensemble. Chaque ensemble de condominium comprend également l'espace vertical mesuré à partir de la surface (de dessus) de subflooring sur la surface (exposée) de finition du plafond d'un tel ensemble. Noter que ceci se reporte seulement à l'intérieur de l'ensemble. À mon avis, c'est comment la longueur carrée de condominium devrait être mesurée. Cependant, beaucoup de développeurs ont choisi d'aller la norme ANSI dirigent -- à savoir mesurant à partir de la ligne centrale des murs entre les ensembles. Si, par exemple, le mur extérieur est 12 po. d'épaisseur, qui ajouteraient au moins la moitié par pied de plus à la zone générale. On calcule la longueur carrée en multipliant la longueur d'une salle par sa largeur. Ainsi, une salle qui est 12x18 contiendra 216 pieds carrés. Cependant, si vous ajoutez 6 pouces à notre exemple, vous obtenez un peu plus de 231 pieds carrés -- mais l'espace (habitable) plus utilisable dans votre ensemble. Pourquoi les développeurs veulent-ils augmenter la longueur carrée ? Il y a deux raisons : D'abord, parce que trop d'acheteur de maison potentiels sont littéralement « raccroché » sur la place ils obtiendront, using l'approche de « ligne centrale » rend de manière dégagée l'ensemble plus attrayant. En second lieu, ajouter plus d'espace diminuera le coût « par pieds carrés, » qui est encore une autre émission de souci principal à un certain nombre de consommateurs. Dans notre exemple, si le prix unitaire est $400.000, 830 pieds carrés égalise à $481.93 par pieds carrés, attendu que l'approche de ligne centrale réduit à ce numéro à $465.11 par pied ($400.000 ÷ 860). Un mandataire du développeur de condominium de la côte occidentale m'a récemment dit qu'il s'inquiète de l'élément de passif potentiel pour représenter mal l'unité de superficie et violer l'acte du condominium de sa condition. Cet acte -- ce qui est semblable aux lois dans beaucoup de conditions (et le District de Columbia) Exige que la condition de déclaration la zone approximative de l'ensemble. Selon ce mandataire, « ceci implique à moi que l'arpenteur devrait mesurer selon les frontières. Dans les « murs, les sols et le plafond » condominium, cette règle devraient signifier à l'exclusion de l'épaisseur des murs, et d'exclure les éléments comparateurs limités tels que des patios, des zones de stockage et des garages. » Fait-il ce moyen que les développeurs sont employés dans la déclaration inexacte ? Pour la grande majorité de développeurs, je ne pense pas qui est le cas. Il n'y a aucune norme d'uniforme pour les ensembles de mesure de condominium. Si le développeur -- et son technicien qui fait physiquement la mesure -- décide d'utiliser les normes pour les maisons unifamiliales, à condition que cette méthode soit entièrement révélée aux consommateurs potentiels, qui est parfaitement légale. Un priseur m'a dit que cela dans le l970 quand le marché de condominium a commencé à réchauffer ici à Washington, la plupart des développeurs a utilisé l'approche de ligne centrale. Le priseur appelle ce « mi-mur de mi-mur ». Cependant, ces dernières années, ceci a décalé à ce qu'il appelle l'approche de « peinture-à-peinture », qui réfléchit plus exactement le véritable espace utilisable net dans l'appartement. Les ensembles plus anciens de condominium continueront à perpétuer le problème que vous faites face. Une fois que la longueur carrée a été déterminée, elle « est littéralement découpée dans la pierre. » Les vendeurs évidemment veulent obtenir le meilleur prix de leur ensemble et sont peu disposés à abaisser la longueur carrée qui a été associée à leur ensemble pendant un certain nombre d'années. Les courtiers d'immobilières se fondent sur le produit imprimé et l'information dans les documents juridiques historiques, dont l'information de zone est souvent une cloison. Et le prêteur et leurs évaluations favorisent toujours le moyen-mur premier à l'approche de moyen-mur. Cependant, ce priseur m'a conseillé que bien qu'il utilise l'information indiquée quand il établit son rapport, il fera également ses propres mesures. S'il découvre que les évaluations soumises par le vendeur ou l'agent d'immobilières ne sont pas identiques, il notera ceci comme apostille à son rapport d'évaluation. Comme vous pouvez voir, c'est une zone épineuse et complexe. Cependant, fait-elle vraiment une différence ce qui est la longueur carrée ? Êtes-vous heureux avec l'ensemble ? Êtes-vous confortable avec le prix ? Avez-vous veillé que vos meubles s'adapteront dans le nouvel appartement ? Je crois que trop d'accent est mis sur la longueur carrée, puisqu'il est mais un petit aspect d'acheter un ensemble de condominium -- s'il soit nouveau d'un développeur ou d'une revente. Émission cependant, puisque ceci est devenu un hot-button, et extrêmement controversée, j'invite fortement le communauté d'immobilières à encourager une norme d'uniforme. Il y a une telle norme pour les maisons unifamiliales et les locaux commerciaux. Pourquoi est-ce que des condominiums sont ignorés ? | 
