Avocat-conseil de capot : Échange plus rigide Comme-Aimable par Benny L. Kass
Je suis fier de payer des impôts aux Etats-Unis. La seule chose est - je pourrais être juste comme fier pour la moitié de l'argent.
-- Arthur Godfrey Avant que nous obtenions au sujet de cette colonne, il y a un flash de nouvelles de l'IRS. Selon un communiqué de presse d'IRS, tous les contribuables en travers de ce pays auront jusqu'au mardi 17 avril 2007 pour limer leurs déclarations d'impôt. 15 avril -- l'impôt-jour traditionnel -- les chutes le dimanche, et le 17 avril est jour d'émancipation -- ce qui est un congé légal dans le District de Columbia. Ainsi, la date-limite de classement d'IRS a été reportée pendant deux jours. Mais ne pas temporiser, particulièrement si vous prévoyez de recevoir un remboursement du gouvernement. Maintenant, de nouveau aux thèmes de cette colonne. Vous possédez une maison unifamiliale que vous aviez louée pendant plusieurs années. Vous l'avez achetée pour $75.000, quand vous et votre conjoint vous êtes juste marié, mais pendant que votre famille se développait, que la maison était juste trop petite. Au lieu de la vente, vous avez choisi de la louer à l'extérieur. Maintenant, elle vaut $700.000. Les locataires ont sorti et vous ne croyez pas que la propriété appréciera de manière significative beaucoup plus. Vous avez été conseillé par votre comptable d'impôts que vous pouvez devoir payer pas moins $150.000 en fédéral et capitale de l'État gagne l'impôt. Que devriez-vous faire ? Une option, naturellement, est de vendre la propriété, paye l'impôt, et empoche le reste du montant de ventes. Après tous, vous avez pris une bonne décision il y a des années et de manière dégagée la location de la propriété a épongé libéralement vous. Une autre option est de prendre en arrière le financement, par lequel vous prêtiez votre acheteur l'argent. L'acheteur signe un billet à ordre et fixe la maison avec un contrat de confiance. Ceci est connu comme vente de versement, et te permettra d'étendre les paiements d'impôts au cours de la vie de l'emprunt. Mais par la suite vous devrez payer l'impôt. Il y a une autre alternative, à savoir un échange comme-aimable sous le chapitre 1031 du code de recettes. Ceci désigné comparateur sous le nom « d'un échange plus rigide, » appelé après M. Starker dont le procès a confirmé la validité de ces transactions. Si vous faites un échange approprié, vous ne devez pas payer l'impôt sur les plus-values sur la propriété que vous avez vendue -- ce qui s'appelle « la propriété abandonnée ». Au lieu de cela, la base d'impôts de votre propriété ancienne devient la base d'impôts de la nouvelle propriété -- ce qui est connu comme « propriété de rechange ». En d'autres termes, si la base de la propriété abandonnée est $75.000, quoique la propriété abandonnée puisse te coûter un million de dollars, la base de cette propriété deviendra $75.000. La théorie derrière l'échange 1031 est simple : elle encourage des personnes à améliorer la propriété d'investissement de sorte que les argents qui iraient autrement à l'IRS soient à la place réinvestis dans la nouvelle propriété d'investissement. Mais parce que la base demeure la même, quand la propriété de rechange est finalement vendue (et pas impliquée dans encore un autre échange 1031) puis le plein impôt sur les plus-values sera payé. Il y a plusieurs règles importantes : D'abord, abandonné et la propriété de rechange doivent être maintenus pour des buts d'investissement. En second lieu, les propriétés doivent être « comme-aimables. » C'est un concept très large. Une maison unifamiliale peut être mélangée pour la terre de ferme ; un ensemble de condominium pour un immeuble de bureaux, ou un immeuble pour un immeuble de bureaux. Troisièmement, le coût d'aquisition de la propriété de rechange doit être égal ou plus grand qu'au prix de ventes de la propriété abandonnée. Autrement, un impôt sur la différence devra être payé ; ceci désigné sous le nom de la « botte. » Quatrièmement, l'échangeur ne peut pas avoir accès -- pour même une minute -- aux ventes procède à partir de la propriété abandonnée. Ces fonds doivent entrer dans l'engagement avec un intermédiaire qualifié. À la qualité, cette personne ou compagnie ne peut pas être liée au contribuable ou être étée un agent du contribuable pendant les deux années précédentes. Par exemple, si le contribuable utilisait son mandataire pour des services juridiques (autre que pour l'échange 1031), à moins que deux ans se soient écoulés, ce mandataire ne peut pas être l'intermédiaire ou l'agent d'engagement. Cinquièmement, il y a des restrictions obligatoires de temps qui sont définies dans la loi. Vous avez 45 jours de la date où la propriété abandonnée s'est fermée dans ce que pour identifier à l'intermédiaire la propriété de rechange. Ceci signifie que vous devez être très spécifique ; vous ne pouvez pas dire que « je veux acheter un ensemble dans le condominium d'ABC ». Vous devez donner le numéro d'ensemble exact. Vous pouvez sans risque identifier jusqu'à trois propriétés de rechange, et vous pouvez finalement posséder tous si vous décidez ainsi. Mais vous devez prendre à titre au moins à une des propriétés identifiées dans les 180 jours de la date cette la propriété abandonnée fermée. Vous avez le droit d'identifier n'importe quel numéro des propriétés tant que leurs cours en bourse justes globaux ne dépassent pas 200 pour cent des cours en bourse justes globaux de toutes les propriétés abandonnées. Il y a deux genres de 1031 échanges : - vers l'avant. Ici, vous d'abord, et puis vendez la propriété abandonnée -- après les directives décrites ci-dessus -- obtenir la propriété de rechange.
- inverse : souvent vous savez que vous vendrez la propriété abandonnée, mais avant que ce fasse, vous trouvez une propriété souhaitable que vous voudriez utiliser en tant que son remontage. Vous pouvez renverser la situation, mais les règles sont tout à fait complexe et vous devez chercher l'impôt professionnel et les conseils légaux afin de les faire correctement.
Le 22 janvier 2007, l'IRS a établi le bulletin 2007-4, que (effectif qui la même date) exige du vendeur de n'importe quelles immobilières de remplir un formulaire intitulé la « certification pour aucun reportage de l'information en vente ou échange d'une résidence principale. » Des mandataires de règlement et les compagnies de titre sont obligés d'obliger le vendeur à répondre à certaines questions, et soumettent la forme à l'IRS. Selon l'IRS, « cette information est nécessaire pour déterminer si la vente ou l'échange devrait être rapportée au service de recettes sur la forme 1099-S. Compris dans les six questions pour être vrais ou faux répondus sont : - J'ai possédé et ai utilisé la résidence en tant que ma résidence principale pendant des périodes totalisant 2 ans ou plus pendant la fin de cinq ans de période la date de la vente ou de l'échange de la résidence.
- pendant la fin de cinq ans de période la date de la vente ou de l'échange de la résidence, je n'ai pas acquis la résidence dans un échange à quel chapitre 1031 du code de recettes a appliqué.
Pourquoi cette dernière question ? Pendant beaucoup d'années, il y avait une échappatoire dans la loi. Partons en arrière à notre exemple. Vous avez acheté la propriété pour $75.000 et elle se vendra maintenant pour $700.000. Vous pourriez faire un échange plus rigide, louer la propriété de rechange à l'extérieur pour une année ou deux, et alors réellement entrer dans la maison et la traiter en tant que votre résidence principale. À la fin de deux ans, vous vendez la propriété et réclamez jusqu'à l'exclusion $500.000 du gain. Le congrès a fermé cette échappatoire il y a deux ou trois années. Maintenant, si vous vous engagez dans un échange 1031, alors que vous pouvez encore entrer dans lui après une année ou deux, vous ne pouvez pas réclamer l'exclusion à moins que vous ayez possédé réellement la propriété pendant des cinq années complètes. C'est toujours une bonne manière pour les investisseurs qui s'approchent de l'âge de retraite pour obtenir la propriété de rechange dans un emplacement où vous voulez vivre dans la retraite. Vous louez la propriété à l'extérieur pendant deux ou trois années et entrez alors dans elle. Si vous mourez dans cette maison, vos héritiers obtiendront la base intensifiée, et ne devront pas payer le grand impôt sur les plus-values. Si vous restez dans la propriété pendant 5 années, vous pouvez réclamer l'exclusion. Combien de temps devez-vous louer la propriété de rechange avant que vous puissiez la convertir en votre résidence principale ? Il n'y a aucune réponse définitive. Beaucoup de mandataires d'impôts prennent la position que vous devez la maintenir propriété d'investissement pendant au moins une année complète. L'IRS suit ce qui est connu comme « vieille et froide règle » -- en d'autres termes, si on le maintient comme investissement pendant deux années, l'IRS ne contestera pas les faits. Un échange 1031 comme-aimable est une disposition potentiellement salutaire d'impôts pour des investisseurs des immobilières, mais est très complexe. Vous devez soigneusement structurer votre transaction et s'assurer que vous suivez la lettre des lois et des réglementations d'IRS. | 
