Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : IRS contrôlant un échange plus rigide

par Benny L. Kass

Trois différents exemples :

 

1. Une personne achète une maison pendant qu'une résidence secondaire et son avocat lui indique que tant que il court une annonce dans l'apparence de papier qu'il a essayé de louer la propriété il peut répondre aux questions d'IRS. Il a utilisé la maison pendant qu'une résidence secondaire le temps entier il l'a possédée. Il court également l'annonce « en vente » dans hors du journal de zone et personne n'a appelé.

    

2. Un autre couple acheté leur maison comme propriété d'échange et l'a utilisée comme résidence secondaire aussi. Ils courent une petite entreprise, ainsi pour les indiquer que la propriété est louée la louent juste à eux-mêmes sous le nom des affaires.

    

3. Une autre personne a acheté une maison et tandis qu'il utilise la propriété de façon régulière, il oblige un ami à lui écrire des chèques de loyer ainsi il peut indiquer qu'il l'a louée. Il utilise la propriété plus de pendant 14 jours par an et laisse des parents l'utiliser pendant l'année aussi bien.

Fait le test d'IRS sur ces transactions. Si tout que nous devons faire est de compléter des écritures pour un échange du chapitre 1031, tous pourrions-nous aussi bien dire que nous avons fait un échange et pas des impôts de salaire sur nos résidences secondaires ? Est-il si facile de duper l'IRS ?

Réponse : Très intéressant. Ma réponse rapide : « Ne pas passer vont ; aller directement emprisonner. »

Je ne sais pas combien 1031 échanges l'IRS apure chaque année, bien que je sache qu'un tel échange est sujet à la révision par un employé d'IRS.

Je sais également que si ces amis et voisins se font attraper jamais, ils auront des ennuis légaux et financiers sérieux.

Des échanges plus rigides sont devenus très populaires ces dernières années, particulièrement pendant que les prix d'immobilières avaient escaladé. Un échange plus rigide est autorisé par Section 1031 du code de recettes, et est également mentionné comme un échange 1031. Certains l'appellent de manière erronée un échange « exempt d'impôt », mais ce n'est pas exactement correct.

Vous ne pouvez pas mélanger votre résidence personnelle. Il y a d'autres indemnités disponibles, comme toute l'exclusion jusqu'à $500.000 des bénéfices pour les couples limant une déclaration d'impôt commune, et qui ont vécu et ont possédé leur maison pendant une période de 2 sur cinq ans avant qu'il est vendu (si vous limez une déclaration d'impôt séparée, vous sont seulement habilités à l'exclusion jusqu'à $250.000 du bénéfice).

Si vous la propriété possédez investissement, et le vendez, vous devrez payer 15 pour cent à l'IRS sur n'importe quel gain (bénéfice) que vous avez fait. En outre, selon quelle condition votre propriété est localisé, vous pouvez devoir payer un impôt semblable de gains de capitale de l'État.

Mais, si vous entamez un échange 1031, et si la propriété de rechange est égale ou plus grande qu'au prix de ventes de la propriété abandonnée, aucun impôt n'est immédiatement dû. La base d'impôts de la propriété abandonnée devient la base pour la propriété de rechange.

Prenons cet exemple : Vous avez acheté une petite propriété d'investissement dans le l970 pour $100.000. Vous l'avez loué à l'extérieur depuis prendre la propriété. Maintenant, vous êtes disposé à la vendre pour $900.000.

En éliminant des postes tels que la moins-value reprendre, des commissions d'immobilières, et des coûts se fermants, dans notre exemple que vous réaliserez un bénéfice de $800.000. En vertu de la loi fédérale courante, vous devrez payer l'IRS $120.000, et avec quelqu'impôt la condition vous frappera.

Cependant, vous avez décidé d'acheter une autre pièce de propriété d'investissement pour $1.000.000. Si vous rencontrez les péremptions rigoureuses priées pour un échange 1031 réussi -- 45 jours du règlement pour identifier la propriété de rechange (ou des propriétés) et 180 jours du règlement pour prendre réellement le titre -- vous différerez devoir payer ce grand montant d'argent. La base de cette nouvelle propriété laquelle vous avez payé $1 millions sera la base de la vieille propriété abandonnée.

Est-ce que ce moyen qui vous obtenez outre de scott libère et évite des impôts tout à fait ? Pas nécessairement. Si, en bas de la route, vous vendez la nouvelle propriété pour même le même prix que vous avez payé elle, vous devrez alors payer les pleines plus-values sur le bénéfice. Dans notre cas, le bénéfice est la différence entre la base d'impôts de la propriété et pour ce qu'il s'est vendu.

Évidemment, il y aura les gens qui essayeront de duper l'IRS dans croire que la propriété de rechange est productif investissement, quand en fait elle est employée personnellement par l'exchangor.

Que constitue la propriété d'investissement ? Ici, un autre chapitre du CODE d'IRS (§280A) hérite le jeu, depuis ceci limite la déductibilité d'intérêt, des impôts, des pertes et d'autres charges par un contribuable dont l'utilisation est moins de 14 jours par an ou 10 pour cent du nombre de jours que la propriété est loué.

Vos amis et voisins ont évidemment fait leur travail. Ils savent que leur propriété perd son statut d'investissement si elle est personnellement utilisée pendant plus de 14 jours par an. Ainsi ils ont inventé des arrangements pour essayer de maintenir la propriété de rechange habilitée à 1031 buts.

Je ne me rends pas compte d'aucun cas ou d'actes d'IRS pour nous donner des conseils. Ce qui est clair est que si vous utilisez la maison de vacances pendant plus de 14 jours par an, on ne le considérera pas « propriété d'investissement, » et n'est pas ainsi habilité à un échange plus rigide.

Vos amis et voisins fraudent le gouvernement, et -- si attrapé -- peut faire face aux frais sérieux de fraude criminelle. Est-elle en valeur le risque ? Je pense pas.

Ma meilleure suggestion : Si vous prévoyez d'utiliser la maison de vacances comme propriété abandonnée, ne pas utiliser elle personnellement pendant au moins deux années, et deux déclarations d'impôt. L'IRS a adopté ce qui est connu pendant que la « vieille et froide » règle. Si vous vous engagez dans une transaction afin d'éviter le paiement de l'impôt, et la transaction se produisait il y a plus de deux ans, l'IRS n'approfondira généralement pas la question.