Avocat-conseil de capot : Impôt sur les plus-values et moins-value par Benny L. Kass
L'impôt sur le revenu a fabriqué plus de menteurs à partir de les personnes américaines que le golf a.
--Rogers, le sommaire illettré (1924) Si vous avez réalisé un bénéfice quand vous vendez votre maison, vous pouvez devoir payer un certain impôt sur le revenu. La semaine dernière, nous avons discuté les exclusions jusqu'à de $250.000/500.000 pour votre résidence principale. Mais que si vous réalisiez plus de bénéfice que pouvez-vous exclure ? Ou ce qui si vous utilisiez une partie de votre maison comme « siège social » ? Ou que si la propriété que vous vous êtes vendue a été loué à l'extérieur pendant une période ? Comment déterminez-vous le bénéfice ? L'IRS explique ceci avec la formule suivante : Prix de vente
- Frais de vente
= quantité réalisée Quantité réalisée
- Base réglée
Profit (ou perte) (Publication 523 d'IRS, vendant votre maison. C'est disponible sur le Web chez IRS.gov, et cliquette dessus des « publications ».) Prenons l'exemple suivant. Vous avez acheté votre maison pour $290.000 et au règlement avez payé $10.000 en coûts fermants (tels que la recherche de titre, l'étude, les honoraires). Votre base est $300.000. Plusieurs ans après, vous avez ajouté une salle à votre maison à un coût de $50.000 et maintenant votre base réglée est $350.000. Vous avez maintenant vendu votre maison pour $635.000. Afin d'accomplir ceci, vous avez payé une commission d'immobilières de $30.000, les droits légaux et de règlement de $2.000, et les charges diverses de $3.000. Pour déterminer la « quantité réalisée » te déduire ces coûts ($35.000) du prix de vente, et comparer avec $600.000. Beaucoup de propriétaires à la maison veulent déduire la quantité de leur hypothèque exceptionnelle si calculateurs gagnent. Cela juste ne fonctionnera pas. Vous ne pouvez pas prendre en compte votre hypothèque quand vous déterminez votre bénéfice. Il est, naturellement, utile de déterminer combien d'argent vous pouvez prendre à la banque après que la maison soit vendue. Regardant la formule indiquée plus en avance, votre gain est $250.000 ($600.000 - 350.000). Puisque vous avez possédé et avez vécu dans la maison pour deux sur le dernier cinq ans avant que la maison a été vendue, vous êtes habilité au jusqu'à l'exclusion $500.000 du gain ($250.000 si vous êtes célibataire ou limez une déclaration d'impôt sur le revenu séparée). D'une part, si votre gain était plus de $250.000 -- ou si vous n'êtes pas habilité à l'exclusion $500.000 -- vous devrez payer à l'IRS un impôt sur les plus-values basé sur 15 pour cent de ce bénéfice. Vous pouvez également devoir payer une condition ou un impôt local sur ce gain. Maintenant, nous laisser ajoutent un autre fait à notre scénario. Vous avez travaillé de la maison, et au cours des années a réclamé $3.000 dans la moins-value pour votre siège social. Afin de qualifier pour les réductions de maison-bureau, cette partie de votre maison doit être employée régulièrement et exclusivement pour vos affaires. Si vous laissez vos gosses jouer dans cette zone, ou vous observez également les parties de football de dimanche là, aucune réduction n'est autorisée. Voici la cloison rusée. L'IRS permet à des contribuables de déprécier cette partie de la maison qui est utilisée pour vos affaires. Si, par exemple, la formule de moins-value t'aurait permise de déduire $5000, quoique vous ayez seulement déduit $3000 dans notre exemple, vous aurez un gain imposable de $5.000. L'impôt sur les plus-values régulier pour la plupart des contribuables est de 15 pour cent. Cependant, l'impôt sur la moins-value (appelée « reprendre l'impôt ") est à un taux maximum de 25 pour cent. Et vous devez rapporter que dans les délais D (autorisé des plus-values et des pertes). Selon l'IRS : Si vous étiez autorisé à prendre des réductions de moins-value parce que vous avez utilisé votre maison pour des affaires… vous ne pouvez pas exclure la partie de votre gain égal à aucune moins-value permise ou permise comme réduction pendant des périodes après le 6 mai 1997. Si vous pouvez indiquer par les archives adéquats ou toute autre preuve que la moins-value permise était moins que la quantité permise, la quantité que vous ne pouvez pas exclure est la quantité laissée. (Publication 523 d'IRS à la Page 17).
Cette langue compliquée semble-t-elle un raisonnable ? Selon le bloc julien, un mandataire d'impôts de New York et un auteur du guide de vendeur à la maison de l'épargne d'impôts, « cette condition est IRS-parlent pour ce qui (le contribuable) réclamé précédemment, ou, s'il réclamait moins qu'il pourrait avoir réclamé, la quantité qu'il pourrait avoir réclamée. » L'ancien est la « quantité laissée » et ce dernier est « la quantité permise. » Maintenir dans l'esprit que « reprendre l'impôt » et la « base » sont deux concepts différents. Si vous avez pris réellement une réduction de moins-value pour votre siège social, votre base doit être réduite. Par exemple : l'IRS te permettra d'avoir pris $10.000 dans la moins-value pour votre maison au cours des années. Si vous déduisiez réellement cette quantité, votre base sera réduite de les pleins $10.000. Cependant, même si vous avez seulement déprécié $5000, (qui ont eu l'effet de ramener votre base vers le bas à cette quantité), vous devrez encore réduire votre base d'encore $5.000. En d'autres termes, la moins-value réduit base de votre propriété la « . » Vous devez réduire la base par la pleine quantité de ce qui est permis comme moins-value, même si vous réclamez seulement une partie de cette quantité permise. Mais quoique vous deviez réduire la base, cela ne signifie pas que vous devez payer l'impôt de reprise. Cet impôt est basé sur la quantité que vous avez déduite réellement sur vos déclarations d'impôt précédentes. Et si vous ne réclamiez jamais la moins-value ? Puis, dit le bloc de mandataire, là est aucun reprennent. Selon Mr.Block, « quoique la quantité que vous prenez soit reprise et imposé quand vous vendez la maison, vous allez probablement épargner l'argent en prenant la réduction maintenant et en payant l'impôt là-dessus plus tard. » (Pour plus d'informations sur son livre, aller à julianblocktaxexpert.com) Maintenant, changeons un peu les faits plus. Vous avez acheté la maison le 15 janvier 2001 et avez vécu dans elle jusqu'au 15 mars 2003. Vous alors l'avez louée à l'extérieur, mais l'avez vendue en 15 février 2006. Puisque vous avez vécu et avez possédé la propriété pour la condition requise 2 sur 5 ans (appelés la propriété et utiliser l'essai par l'IRS), vous êtes éligible pour prendre l'exclusion. Cependant, si vous dépréciiez la propriété au cours de la période qu'elle a été louée, la même analyse décrite ci-dessus s'appliquerait. Vous ne pourriez pas exclure qu'une partie de votre bénéfice égal à la moins-value reprise que vous avez déduite tout en louant votre maison. C'est extrêmement compliqué, et si vous n'avez pas vécu dans votre maison pendant au moins deux années avant la date projetée de vente, ne vous familiarisez pas avec les règles et ne consultez pas un professionnel qualifié d'impôts. Par exemple, disons que vous seulement avez vécu là pour pendant 22 mois avant qu'il a été loué à l'extérieur. Selon le délai, vous pourriez se déplacer de nouveau dans la maison pendant deux mois supplémentaires, et puis réclamez la pleine exclusion. Il convient noter que la période de deux ans de la propriété d'utiliser-et ne doit pas être consécutive. À condition que vous ayez vécu dans votre maison pendant une période de 24 mois au-dessus de cinq ans avant que la maison est vendue, vous êtes habilité à l'exclusion du gain. Ce serait une honte si vous perdiez l'opportunité d'exclure jusqu'à $500.000 juste parce que vous étiez de deux mois de timide de ce but. | 
