Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : La vente de votre maison peut être exempte d'impôt

par Benny L. Kass

Quand il y a un impôt sur le revenu, l'homme juste payera plus et l'injuste moins sur le même montant de produits.
-- Platon (427 BC-347 AVANT JÉSUS CHRIST), la République

Votre maison ne peut pas toujours être votre « château, » mais si c'est votre résidence principale, il y a un avantage fiscal très significatif quand vous décidez de se vendre. Généralement si vous limez une déclaration d'impôt commune avec votre conjoint, vous pouvez exclure jusqu'à $500.000 de votre bénéfice ($250.000 si vous introduisez une déclaration séparée).

Deux avantages fiscaux d'immobilières -- « renverser » et « une fois dans une vie » -- n'être plus avec nous. Cependant, leur mémoire s'attardera dessus, au moins pour quelques contribuables qui ont réalisé beaucoup de bénéfice au cours des années et qui étaient achetants et vendants leurs maisons avant l997.

Le supplémentaire, vous vous rappellerez, permis les propriétaires à la maison qui ont vendu leur résidence principale pour différer tout le bénéfice s'ils achetaient une nouvelle maison dans un délai de deux ans à un prix au lequel était égal ou plus grand que le prix de ventes de leur maison précédente. Cependant, ce n'était pas une exclusion d'impôts ; c'était seulement un report de l'impôt -- ce qui a signifié que finalement vous pourriez devoir payer l'impôt sur les plus-values quand vous avez vendu votre dernière maison.

L'exclusion once-in-a-lifetime, cependant, permise des contribuables au-dessus de l'âge de 55 à exclure complètement de l'imposition jusqu'à $125.000 sur le bénéfice ils ont fait sur leur résidence principale.

Ces lois se sont appliquées avant le 6 mai 1997. La Loi de soulagement de contribuable de 1997, signée par Président Clinton le 5 août 1997, n'a pas rétroactivement changé les vieilles lois. Cependant, la nouvelle loi a supprimé l'exemption supplémentaire et once-in-a-lifetime. Dans son endroit, la loi a substitué une approche plus salutaire aux propriétaires à la maison américains.

Quand vous vendez votre maison, les ménages mariés peuvent exclure de leur revenu imposable jusqu'à $500.000 de gain. Les individus introduisant des déclarations séparées peuvent exclure jusqu'à $250.000. À la différence d'une réduction, qui te permet de prendre un pourcentage outre de vos produits bruts (basés sur le support de taux d'imposition fiscal en lequel vous chute) l'exclusion signifie que le bénéfice que vous composez au plafond statutaire n'est pas même compris dans vos produits pour des impôts.

Il y a deux limitations importantes :

 

1. Vous devez avoir possédé et utilisé la maison en tant que votre résidence principale pour deux sur cinq ans avant la vente. Si vous êtes mariée, bien que le mari et l'épouse doivent rencontrer l'essai de « utilisation », seulement l'un d'entre eux rassemblement de nécessité l'essai de « occupation ». L'état civil est déterminé la date où la maison est vendue. En cas d'un divorce où un conjoint est donné la propriété conformément à une convention de décret ou de séparation de divorce, les conditions d'utilisation comprendront n'importe quand que l'ancien conjoint a possédé réellement la propriété avant le transfert à l'autre conjoint.

    

2. L'exclusion s'applique généralement une fois tous les deux ans. Cependant, si vous ne pouvez pas rencontrer la propriété de deux ans et utiliser des conditions en raison d'un changement d'emploi, la santé raisonne ou unforseen des circonstances, puis votre exclusion peut être partagée proportionnellement.

L'IRS a établi les réglementations qui vous guideront si vous êtes confronté à devoir se vendre avant les deux années êtes vers le haut. Il y a ce qui est connu en tant que « ports sûrs » -- en d'autres termes, si vous faites partie des directives, vous êtes sûr pour prendre l'exclusion partielle.

Ces ports sûrs comprennent :

 

• changer dans l'emploi : si la raison primaire en vente est un changement de l'emplacement de l'emploi -- et le nouveau travail est des moindres 50 milles plus loin de votre maison que votre emplacement.

   

• santé : si votre docteur recommande un changement de résidence, pour obtenir ou faciliter le diagnostic, le traitement ou le traitement de la maladie, de la maladie ou des blessures, ou pour obtenir ou fournir des soins de santé médicaux ou personnels. La recommandation doit être à un individu qualifié, qui peut être le propriétaire, les parents, les parents, les enfants, la belle-famille ou même les oncles, les tantes, les neveux ou les nièces à la maison.

   

• unforseen les circonstances : si vous ne pourriez pas avoir prévu un événement avant que vous ayez acheté votre maison, vous pouvez également pouvoir réclamer une exclusion partielle. Tandis que c'est détail de fait -- et dans beaucoup de cas vous devrez obtenir un acte spécial de l'IRS -- il y a quelques sûr-ports que l'IRS identifiera. Ceux-ci comprennent : une conversion involontaire de votre maison, normal ou désastres provoqués par le homme ayant pour résultat un accident à votre maison, divorce ou séparation légale, et naissances multiples résultant de la même grossesse.

Si vous êtes habilité à l'exclusion partielle -- l'un ou l'autre parce que vous rencontrez le port sûr vérifie ou obtiennent l'approbation spécifique de l'IRS -- cette exclusion est égale au nombre de jours d'utilisation fois le quotient de $500.000 divisés par 730 jours. Noter que 730 jours est de 2 années complètes. Si vous êtes célibataire -- ou ne pas limer une déclaration d'impôt commune -- changer les $500.000 à les $250.000.

Cette nouvelle loi s'applique à toutes les principales résidences : maisons unifamiliales, ensembles de condominium et appartements de coopératif. Si votre bateau ou votre caravane résidentielle est votre résidence principale, la loi s'applique également si trois choses sont présentes : quarts de sommeil, une tête (toilette), et cuisson des équipements.

Tandis que le nouveau $250/500.000 d'exclusions sont grand pour la plupart des contribuables, il y a un fait important pour se rappeler quand calculant le bénéfice que vous avez réalisé. Les immobilières ont apprécié to1997 antérieur. Beaucoup de propriétaires à la maison ont utilisé le « grand rêve américain » au cours des années, et continué à se vendre et « rafler. » Le bénéfice qui a été réalisé sur chaque vente a été différé sous le concept supplémentaire. Quand vous vendez votre dernière maison, vous pouvez exclure jusqu'à $500.000 du bénéfice, mais vous devez regarder soigneusement tous vos numéros pour déterminer exactement quel bénéfice vous avez réalisé.

Prenons cet exemple : en 1965, vous avez acheté une maison pour $50.000. En 1975, vous l'avez vendue pour $150.000, et avez acheté une nouvelle maison pour $200.000. Aux fins de cet exemple, nous ignorerons des postes tels que des améliorations de l'habitat et des commissions d'immobilières, bien que ce soient des charges qui peuvent -- et devoir -- être pris en compte en déterminant le bénéfice. Puisque vous avez différé $100.000 du bénéfice ($150.000 - $50.000), la base dans votre nouvelle maison est maintenant $100.000. Vous déterminez votre base en soustrayant le bénéfice à partir du coût d'aquisition.

En 1987, vous avez vendu votre maison pour $400.000 et avez acheté une nouvelle maison pour $500.000. Maintenant, en raison du supplémentaire, vous avez différé le bénéfice de $300.000 ($400.000 - 100.000). La base de vos nouveaux $500.000 est maintenant $200.000. Vous remettrez en cause sans doute le numéro $100.000, puisque vous avez acheté votre deuxième maison pour $200.000. Mais parce que la base de cette maison était seulement $100.000, le bénéfice est calculé en soustrayant le prix de ventes de la base de la maison (et pas simplement son coût d'aquisition).

Voici où le problème commence. Si, par exemple, vous prévoyez de vendre votre maison l'année prochaine, vous devez maintenir votre base. Si vous êtes mariée et limez une déclaration d'impôt commune (et ont vécu dans la maison pour au moins deux sur les cinq dernières années), vous ne devrez pas ne payer aucun impôt sur les plus-values à moins que vous vendiez votre maison pour plus de $700.000. Mais, si votre conjoint est mort, et vous introduisent maintenant seulement une déclaration de taxe unique, vous peut seulement abriter jusqu'à $250.000 du bénéfice. Ainsi, même si vous vendez la maison pour ce que vous avez payé lui -- à savoir $500.000 -- vous avez réalisé un bénéfice dans notre exemple de $300.000, et devrez payer l'impôt sur les plus-values sur la valeur $50.000 du bénéfice. Actuellement, le taux d'impôt est 15 % et votre impôt sera $7.500. Selon la juridiction dans laquelle vous vivez, vous pouvez également devoir payer l'impôt de l'Etat local. Par exemple, dans le District de Columbia, C'est de 9.9 pour cent.

C'est pourquoi il est si important de maintenir tous vos archives et toutes vos feuilles de règlement. De telles charges que les améliorations de l'habitat, commissions d'immobilières, fixent-vers le haut des coûts, légaux et intitulent des coûts, réduiront votre base -- et ainsi votre impôt.

De nouveau, chaque contribuable a différents soucis et situations. Vous êtes conseillé de consulter vos conseillers financiers et juridiques si vous vendiez votre maison l'année dernière. Vous pouvez également obtenir de l'information utile de la publication 523 d'IRS, intitulée « vendant votre maison -- pour l'usage en préparant 2006 retours. » C'est disponible sur le site Web d'IRS, IRS.gov.