Avocat-conseil de capot : Des échanges plus rigides peuvent différer votre paiement d'impôts par Benny L. Kass
Les règles sont complexes, et les péremptions sont strictes, mais si vous prévoyez de vendre la propriété d'investissement, l'échange (comme-aimable) plus rigide te permettra de différer le bénéfice que vous réalisez. Prenons cet exemple. Dans les années 70, vous et votre nouveau conjoint avez acheté votre première maison pour $30.000. Vous avez élevé trois enfants et au début des années 80, cette maison était juste trop petite pour votre famille croissante. Vous avez acheté une plus grande maison, mais avez décidé de maintenir la vieille résidence et de la louer à l'extérieur. Elle est maintenant en valeur approximativement $700.000. Si vous vous vendez, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values sur le bénéfice. Pour cette discussion, nous ignorerons toutes les améliorations que vous avez apportées, bien que quand vous calculez votre bénéfice, ces améliorations augmentent votre base d'impôts et abaissent ainsi vos engagements d'impôts. Vous avez fait un bénéfice brut de $670.000 ($700.000 - 30.000). Il y a d'autres coûts et charges qui réduiront votre bénéfice, tel que des commissions d'immobilières, les droits légaux, et coûts se fermants, mais pour notre exemple, ces postes ne seront pas considérés. Le taux courant d'impôt est de 15 pour cent, et vous devrez ainsi l'IRS $100.500. Vous pouvez également devoir payer l'impôt de l'Etat sur ce bénéfice. Il y a une manière de différer le paiement de cet impôt, et on le connaît comme échange Comme-Aimable sous le chapitre 1031 du code de recettes. Ce n'est pas un échange « exempt d'impôt », bien que soit ce ce qu'il s'appelle souvent. Ce s'appelle également « un échange plus rigide » ou « un échange différé. » Il ne vous soulagera pas de l'obligation finale de payer l'impôt sur les plus-values. Il, cependant, te permettra de différer payer cet impôt jusqu'à ce que vous vendiez votre dernière propriété d'investissement. L'échange idéal est un échange direct. I posséder la propriété A et vous d'investissement possèdent la propriété B (aussi investissement). Tous les deux sont de valeur égale. Le 1er février 2006, vous transportez B à moi et ce même jour je donne la propriété A à vous. S'il y a une convention écrite entre nous que c'est d'être un échange 1031, ni l'un ni l'autre de nous ne devront immédiatement payer n'importe quel impôt sur les plus-values sur n'importe quel bénéfice que nous avons réalisé. Cependant, une telle transaction est rarement possible. La logistique de trouver la propriété de rechange à mélanger simultanément avec la propriété abandonnée est très difficile, sinon impossible à combiner. Il y a de nombreuses années, un homme par le nom d'une propriété vendue plus rigide de T.J. en Orégon, conformément « à un accord de change de terre, » mais n'a reçu aucun argent en vente. Au lieu de cela, le vendeur -- deux ou trois ans après -- propriété transférée de rechange à M. Starker. Le service de recettes a considéré ceci une vente imposable, mais la 9ème Cour d'Appel de la circonscription a soutenu que c'était un échange différé qui a été autorisé sous le chapitre 1031 de la cédule d'impôt. En d'autres termes, l'échange n'a pas dû avoir lieu simultanément. Il y a deux genres d'échanges (plus rigides) différés :. - un échange vers l'avant : vous vendez la propriété abandonnée, et dans les péremptions définies dans le chapitre 1031, vous obtenez la propriété de rechange ; et
- un échange inverse : vous obtenez le titre au remontage d'abord, et vendez ensuite la propriété abandonnée.
Les règles sont complexes, mais voici une synthèse générale du procédé. À quelques exceptions importantes (discutées ci-dessous) les règles s'appliquent également si l'échange est vers l'avant ou inverse : Le chapitre 1031 permet un retard (non-reconnaissance) de gain seulement si les conditions suivantes sont remplies : D'abord, la propriété transférée (appelé par l'IRS « la propriété abandonnée ») et la propriété d'échange (« propriété de rechange ») doivent être la « propriété maintenue pour l'usage productif dans le commerce, dans les affaires ou pour l'investissement. » Ni l'une ni l'autre propriété dans cet échange ne peut être votre résidence principale, à moins que vous l'ayez abandonnée en tant que votre maison personnelle. Votre maison de vacances ne qualifierait également pas comme propriété d'investissement, à moins que vous commenciez réellement à la louer à l'extérieur plus ou moins à plein temps. En second lieu, il doit y a un échange. L'IRS veut s'assurer qu'une transaction qui s'appelle un échange n'est pas vraiment une vente et un achat suivant. Troisièmement, la propriété de rechange doit être de « comme la sorte. » Les cours ont donné une définition très large à ce concept. En règle générale, toutes les immobilières sont considérées « comme la sorte » avec toutes autres immobilières. Ainsi, une maison unifamiliale peut être mélangée pour un ensemble de condominium (ou coopératif) ; le terrain vierge peut être échangé pour un immeuble de bureaux, et une ferme peut être mélangée pour la propriété industrielle commerciale ou. Avant que vous décidiez de faire un échange, il est important que vous déterminiez les conséquences fiscales. Si vous faites un échange comme-aimable, votre bénéfice sera différé jusqu'à ce que vous vendiez la propriété de rechange. Cependant, il doit noter que la base de coût de la nouvelle propriété dans la plupart des cas sera la base de la vieille propriété. Discuter ceci avec votre comptable pour déterminer si l'épargne en utilisant l'échange comme-aimable compensera la base plus peu coûteuse sur votre nouvelle propriété. En plus, si votre impôt sur les plus-values sera relativement petit, vous pouvez décider juste de payer l'impôt et de ne pas être un propriétaire plus. Voici une synthèse générale des conditions : - Identification de la propriété de rechange dans les 45 jours. Le congrès n'a pas aimé le fait que l'opinion plus rigide n'a imposé aucune péremption à quand l'échange pourrait avoir lieu. En conséquence, la loi a été amendée pour exiger que le contribuable identifient la propriété de rechange pas plus tard que pendant 45 jours après que la propriété abandonnée a été vendue.
Un contribuable peut identifier plus d'une propriété comme propriété de rechange. Cependant, le nombre maximum des propriétés de rechange que le contribuable peut identifier est trois propriétés de n'importe quels cours en bourse justes, ou n'importe quel numéro des propriétés tant que leurs cours en bourse justes globaux ne dépassent pas 200 pour cent des cours en bourse justes globaux de toutes les propriétés abandonnées. En outre, la propriété de rechange ou les propriétés doit être clairement décrite dans un document écrit. Selon l'IRS, la propriété immobilière doit être décrite par une description légale, une adresse de rue ou un nom distinguable (par exemple, l'immeuble d'Excalibur). - Qui est la partie neutre ? Peut-être la condition la plus importante d'un échange 1031 réussi est que le contribuable ne peut pas recevoir (ou contrôle) même un penny du montant de ventes réelles de la propriété abandonnée. Tout tel montant doit être maintenu en engagement par une partie neutre, et entre directement dans l'achat de la propriété de rechange. Généralement, un intermédiaire ou un agent d'engagement est impliqué dans la transaction.
Afin de faire absolument sure que le contribuable n'a pas le contrôle ou l'accès à ces fonds au cours de cette période intérimaire, l'IRS exige de que cet agent ne peut pas être le contribuable ou une partie relative. Le support du compte bloqué peut être un mandataire ou un courtier employé principalement faciliter l'échange. - Titre de prise dans les 180 jours : La propriété de rechange doit être obtenue pas plus tard que pendant 180 jours après que la propriété abandonnée est transférée ou l'échéance de la déclaration d'impôt sur le revenu du contribuable pendant l'année l'où le transfert est fait. Si, par exemple, vous transfériez la propriété abandonnée le 15 décembre 2005, votre déclaration d'impôt est due le 15 avril 2006. C'est seulement 121 jours. Vous l'un ou l'autre devez prendre le titre à la propriété de rechange à cette date ou obtenir une prolongation de l'IRS de sorte que vous puissiez se prolonger à l'extérieur aux pleins 180 jours. Il convient noter qu'en date de cette année, au lieu de l'extension automatique de quatre mois, vous pouvez maintenant opter pour une extension automatique de six mois par la forme 4868 de filing IRS.
- Intérêt sur le montant d'échange. L'intérêt qui est gagné tandis que les ventes que le montant est maintenu en engagement s'appelle le « facteur d'évolution, » et un tel intérêt au contribuable doit être rapporté en tant que revenus du travail. Une fois que la propriété de rechange est obtenue par l'échangeur, l'intérêt peut l'un ou l'autre être utilisé pour l'achat de cette propriété, ou être payé directement à l'échangeur.
Échanges d'inverse : Autant de contribuables ont découvert, il est parfois difficile de répondre aux exigences de jour de 45/180. Vous avez trouvé la propriété de rechange, mais n'avez pas encore un acheteur pour la propriété abandonnée. Et le propriétaire de la nouvelle propriété n'est pas disposé à attendre jusqu'à ce que vous puissiez aller à se fermer sur votre propriété courante.
Ainsi, vous pouvez devoir aller l'itinéraire plus rigide inverse. Ici, sous la forme très générale, sont certaines des règles importantes : - Le contribuable doit arranger pour que la propriété de rechange soit maintenue dans « une disposition qualifiée de logement d'échange. » Dans la langue de gouvernement, ceci maintenant s'appellera le « QEAA. »
- L'indicia qualifié de la propriété de la propriété par le QEAA est exigé. Ceci signifie que le QEAA doit avoir le titre juridique à la propriété de rechange ou à une toute autre autre disposition qui semble acceptable à l'IRS pour démontrer la propriété. Un contrat de ventes de terre (également appelé le « contrat pour le contrat ») peut suffire.
Dans le cadre de cette dernière disposition, le QEAA n'aura pas le titre juridique réel, mais aura certains engagements dans le cadre d'un contrat. Ceci peut -- selon la condition ou la loi locale -- éviter doivent payer un double enregistrement-transfèrent l'impôt. Autrement, cet impôt doit être payé quand la propriété est d'abord transférée au QEAA et de l'autre côté quand elle est transférée au contribuable final. - Pas plus tard que pendant cinq Business Day après que la propriété est transférée au QEAA, le contribuable et le titleholder de logement d'échange (appelés le QEAT) doivent conclure une convention écrite qui fournit que ce dernier maintient la propriété au profit du contribuable afin de faciliter un échange sous le chapitre 1031. Généralement, ceci peut être accompli par un bail de la propriété du QEAT au contribuable.
- Le contribuable et le titleholder de logement d'échange (le QEAA) doivent introduire des déclarations séparées d'impôt, afin de conseiller l'IRS de n'importe quels produits et charges supportés tandis que le QEAT avait la propriété de la propriété.
- Pas plus tard que pendant 45 jours après que la propriété de rechange est transférée, le contribuable doit identifier la propriété abandonnée. L'IRS permet au contribuable d'identifier les propriétés alternatives et multiples, et si le contribuable possède plusieurs propriétés d'investissement, ceci fournit de la flexibilité quant à laquelle la propriété sera vendue.
- Pas plus tard que pendant 180 jours après que la propriété de rechange est transférée au QEAT, il doit être transporté au contribuable.
- Peut-être l'aspect le plus important d'un plus rigide inverse est la condition que le contribuable ont une véritable intention à engager dans un échange 1031. Selon les réglementations d'IRS :
Alors l'indicia qualifié de la propriété de la propriété est transféré au titleholder de logement d'échange, c'est la véritable intention du contribuable que la propriété a maintenue par la propriété… dans un échange qui se destine pour qualifier pour la non-reconnaissance du profit (entièrement ou partiellement) ou de la perte sous §1031. En d'autres termes, vous ne pouvez pas acheter la propriété de rechange et puis -- après coup -- décider de traiter la transaction comme échange 1031. Les règles sont extrêmement complexes. Vous devez demander l'avis légale et d'impôts de comptabilité avant que vous entamiez n'importe quelle transaction d'échange comme-aimable -- si vers l'avant ou inverse. |
