Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Compréhension des conditions de votre hypothèque

par Benny L. Kass

Quand vous obtenez un prêt hypothécaire, vous serez requis de signer un grand nombre de documents, qui contiennent les conditions qui sont un mystère à beaucoup d'acheteur de maison potentiels. Vous devrez signer des papiers tels que « l'évaluation de bonne foi, » la « vérité dans les prêts le rapport, » la forme financière de l'information, un billet à ordre, un contrat de confiance et le HUD-1 (le rapport de règlement). Votre prêteur vous fera également signer d'autres documents, plus dont sont conçus pour protéger le prêteur contre de futures demandes de règlement que vous n'avez pas entièrement compris les termes et conditions générales de l'emprunt que vous obtenez.

Et pour rendre des sujets plus mauvais, vous serez invité à signer une « procuration » autorisant le prêteur (ou la compagnie de titre) faire des corrections si des erreurs sont trouvées ultérieurement.

Mais avez-vous compris ce que vous avez signé ? Comprenez-vous les conditions de cet emprunt-logement à taux variable ? Si vous vendez votre maison ou gagnez la loterie du Maryland et voulez éponger votre emprunt, devrez-vous payer une pénalité de paiement anticipé ?

Les forclusions montent rapidement. En grande partie, ceci est blâmé sur le prêteur de subprime qui a fait des emprunts de grand intérêt et risqués aux consommateurs qui ne pourraient pas se permettre les en premier lieu.

Mais les forclusions ont lieu avec d'autres genres d'emprunts aussi bien. Selon un commentateur, les « bras de subprime ont des délinquances sérieuses 50 pour cent plus de haut que les emprunts de taux fixe de subprime (9 pour cent contre 6 pour cent), BRAS de subprime ont six fois les délinquances sérieuses des bras principaux (9 pour cent contre 1.45 pour cent) et les bras principaux ont deux fois les délinquances sérieuses des emprunts principaux de taux fixe (1.45 pour cent contre 0.7 pour cent). »

Le colin d'Alex est un camarade résident à l'institut américain d'entreprise (AEI) et à un président directeur général ancien de Federal Home Loan Bank de Chicago.

Il a récemment témoigné devant le sous-comité sur les institutions financières et le crédit à la consommation du comité de Chambre des États-Unis des services financiers. Son message était révélation :

Un bon prêteur veut que l'emprunteur comprenne ce qu'est le contrat de prêt. En particulier, il est essentiel de révéler simplement et de manière dégagée toutes les pénalités de paiement anticipé et le modèle du taux d'intérêt change, le cas échéant, auquel l'emprunt est sujet.

M. Pollock a déploré le fait que les documents de prêt hypothécaire actuellement employé par la plupart des prêteurs ne répondent pas à cet objectif. La « plupart d'entre nous a eu l'expérience de l'débordement et être stupéfié par la pile énorme de documents complètement de langue embrouillante dans la petite copie présentée à nous pour la signature à un closing d'hypothèque. La complexité résulte des conditions légales et de conformité. Ironiquement, les tentatives de normalisation passées d'assurer la pleine révélation ont rendu le problème plus mauvais. »

En conséquence, M. Pollock a proposé un document simple et d'une page de révélation, qu'il appelle « le prototype de colin. » Ce document énonce, dans l'anglais simple, les « bases » de l'emprunt.

Par exemple :

 

• si vous considérez un emprunt-logement à taux variable (ARM) la forme de révélation t'indiquera ce qu'est votre taux d'intérêt de commencement, combien de temps il restera en effet, et (d'une manière primordiale) ce qui sera le taux possible maximum ;

   

• on te dira le rapport de la valeur d'emprunt (LTV) ; ceci t'indiquera le pourcentage de votre hypothèque à la valeur évaluée de la propriété. Pourquoi est-ce que c'est important ? Quand les valeurs d'une propriété augmentent, personne ne semble s'inquiéter. Mais comme nous avons vu récemment, les valeurs d'une propriété sont décroissantes dans beaucoup de parties du pays. Si vous obteniez des 95 pour cent LTV, et vous voulez maintenant vendre la maison, même si la valeur a diminué de seulement 5 pour cent, quand vous considérez des commissions d'immobilières, l'impôt de transfert de gouvernement et d'autres coûts de closing, vous devrez payer l'argent quand vous allez au règlement ;

   

• pouvez-vous se permettre l'emprunt ? M. Pollock utilise le terme « plein-répertorié logeant le coefficient de dépenses, » il appelle « dont une mesure principale si vous pouvez se permettre cet emprunt. » Quel pourcentage de vos produits mensuels ira payer votre hypothèque -- que comprend des impôts et l'assurance ? « La norme testée et fiable du marché pour cette ration est de 28 pour cent ; plus votre rapport est grand, plus l'emprunt est pour vous risqué. »

La révélation ne résoudra pas tous les problèmes. Des prêteurs prédateurs doivent être mis hors des affaires, mais on ne doit pas complètement éliminer des emprunts de subprime. Selon des merlans jaunes, bien que le taux américain de propriétaire de logement se soit relevé à 69 pour cent, qu'il appelle « une bonne chose, » les Etats-Unis se rangent seulement dixième parmi toutes les économies avancées dans le monde.

Les emprunts de Subprime ont permis beaucoup de personnes à qui ne pourrait pas autrement qualifier pour une hypothèque conventionnelle possèdent leur propre maison. De manière dégagée, c'est également une « bonne chose. »

Mais tous les consommateurs -- indépendamment des produits ou de la course -- la nécessité comprennent entièrement tous les termes et conditions générales -- et conséquences -- de l'emprunt elles vont obtenir. Les concepts aiment le taux des pourcentages annuel de « AVR. » - -- ce qui sont exigés pour être révélés dans la vérité dans les prêts le rapport sont non seulement sans signification mais confondre. Lenders sont requises de factoriser en tous les coûts de l'emprunt de sorte que les consommateurs puissent comparer équitablement un prêteur à l'autre. De mon expérience des closings de conduite d'immobilières pendant beaucoup d'années, non un acheteur de maison a vraiment compris -- ou utilisé -- AVR. dans leur recherche de prêt hypothécaire.

Il y a de nombreuses années, j'ai gagné un procès dans la cour de district fédéral de C.C où le juge a statué que la vérité dans les prêts le rapport -- pour être signicatif et donner à consommateurs l'opportunité de faire des emplettes et de comparer des prêts hypothécaires -- doit être révélé au moins dix jours avant le règlement. Malheureusement, l'acte a été renversé pour des raisons techniques quand le cas a été porté en appel.

M. Pollock propose que sa forme d'une page de révélation soit donnée à chaque emprunteur d'hypothèque par semaine avant le closing. Je concours.

(Témoignage de M. Pollack's et forme d'une page de révélation peut être trouvé chez aei.org).