Avocat-conseil de capot : Division de la propriété sur le divorce par Benny L. Kass
Question : Mon épouse et moi sont en cours d'obtention divorcés. Nous avons convenu que deux propriétés locatives actuellement dans notre nom commun seront transférées seulement dans mon nom. Je sais que je peux limer les formes appropriées au bureau de l'enregistreur des contrats pour avoir les titres changés en mon nom, mais ma question est au sujet des hypothèques sur les deux propriétés. Un support de note d'hypothèque m'a indiqué que je dois refinancer l'équilibre sur notre hypothèque afin d'obtenir le nom de mon épouse lâché. Un autre officier d'emprunt m'a dit que je devrais seulement payer un droit $200 et l'hypothèque demeurerait dans mon nom. Si j'ai l'argent comptant, devrait-il le profit d'I juste les deux notes ? Si je refinance, devrait j'empruntent plus que les équilibres exceptionnels afin d'avoir de l'argent comptant pour transformer les propriétés ? Réponse : J'espère que vous et votre épouse avez discuté ces émissions d'immobilières avec vos mandataires respectifs. Si une propriété est transférée entre les conjoints de divorce, et le transfert est « conformément au divorce, » il y a certaines indemnités imposables impliquées pour le conjoint qui transfère la propriété. Dans votre cas, puisque vous obtiendrez le titre aux deux propriétés, votre épouse n'aura aucune conséquence imposable, mais sa base dans la propriété deviendra vôtre. Ceci signifie que quand vous vendez finalement les propriétés, le coût d'aquisition originel plus toutes les améliorations servira votre de base aux impôts. En outre, vous avez probablement déprécié les propriétés au cours des années, et votre comptable d'impôts devrait être consulté avant que vous vous vendiez. Bien qu'il s'avère que vos prêteurs t'ont donné des rapports contradictoires, je ne pense pas qu'ils ont fait. Généralement, quand un couple obtient divorcé, et leur propriété conjointement maintenue est transféré à une des parties, la seule manière d'obtenir le conjoint qui abandonne la propriété de l'obligation hypothécaire n'est pas en ligne refinancer la maison -- ou éponger l'hypothèque existante avec tout l'argent comptant. Ainsi quand votre prêteur a conseillé que vous pouvez résoudre le problème en payant un droit $200, je ne suis pas sûr que ceci, en fait, obtiendra votre épouse outre de l'hypothèque. Vous devriez retourner à ce prêteur et confirmer les faits. Mais, puisqu'il s'avère que toutes les deux vos hypothèques transportent un équilibre bas, j'envisagerais de refinancer les deux propriétés, et retire l'argent comptant additionnel pour utiliser pour transformer et améliorer. L'intérêt d'hypothèque sera déductible pour des impôts, et toutes les améliorations que vous apportez aux maisons augmenteront votre base d'impôts. Naturellement, vous ne voulez jamais avoir la maison la plus chère sur le bloc. Vous avez indiqué que vous envisagiez de payer tout le comptant pour éponger les hypothèques. Évidemment, c'est une alternative. Beaucoup de personnes croient fermement qu'elles devraient n'avoir aucun engagement financier encombrer leurs immobilières. Tandis que je comprends cette position -- particulièrement si elle se rapporte à la maison familiale et pas aux propriétés d'investissement -- Je ne souscris pas à cette théorie. Les immobilières, à mon avis, apprécieront en valeur avec le temps. De manière dégagée, je ne pense pas que les hausses incroyables que nous avons vues en deux dernières années seront répétées de l'avenir, et en effet les prix d'immobilières sont actuellement dans un effondrement des cours. Cependant, l'histoire nous a prouvé que la combinaison, immobilières apprécie 3 à 5 pour cent en moyenne sur une base annuelle. Ainsi, si vous possédez vos propriétés libres et dégagées, à mon avis vous êtes des avoirs « capitaux propres morts. » Puisque votre maison appréciera si vous avez une hypothèque, pourquoi ne pas utiliser certains des capitaux propres dans la maison pour d'autres buts au lieu de la laisser juste se reposer dans la propriété ? Évidemment, elle ne paye pas pour emprunter l'argent à 6 pour cent positifs et pour le mettre juste dans un compte bancaire te payant seulement 3 pour cent. Mais vous avez indiqué que vous voulez emprunter l'argent additionnel pour améliorer vos propriétés d'investissement. À mon avis, cela semble beaucoup de raisonnable, particulièrement sur le marché d'aujourd'hui, quand des taux d'intérêt -- même pour des propriétés d'investissement -- être relativement bas. Personne ne peuvent prévoir ce que seront les taux vers la fin de cette année. Le marché boursier est incertain, basé en grande partie sur l'incertitude du marché du logement. Le conseil de Federal Reserve peut changer son cours et de nouveau commencer à augmenter le coût de fonds -- ce qui commencera très probablement à effectuer sur des taux d'intérêt d'hypothèque. En conséquence, je ne peux pas recommander d'éponger vos soldes d'emprunt exceptionnel. En plus, je crois que le marché de location continuera à être agressif. Les gens doivent encore vivre quelque part, et s'ils n'achètent pas, ils loueront. Un bit final de conseil. Une de vos propriétés est dans le District de Columbia. Il y a des conditions spécifiques dans le district que les propriétaires doivent suivre -- même si vous possédez juste une propriété là. Vous pouvez trouver plus d'informations en allant au site Web de C.C. Au Home Page, vous trouverez qu'une boîte intitulée « ce qui peut nous vous aide à trouver » et à saisir des « propriétaires. » Ceci vous dirigera vers l'information appropriée que vous devez s'assurer que vous êtes légal. | 
