Avocat-conseil de capot : Quel est un règlement humide ? par Benny L. Kass
Question : Mon épouse et moi avons récemment acheté une maison. L'achat a coïncidé avec la vente de notre maison urbaine. J'ai un permis d'immobilières et fonctionne comme agent du vendeur. Quand nous sommes allés au règlement, nous avons rencontré des problèmes multiples provenir du désir de l'agent de règlement de conduire « un règlement sec. » Les émissions étaient finalement resolved après environ six heures. Cependant, en raison de ces retards, nous avons dû payer nos moteurs des heures supplémentaires. Nous avons essayé d'obliger la compagnie de règlement à nous rembourser pour l'argent supplémentaire que leur retard nous a coûtés, mais en vain. Y a-t-il un short de manière d'aller à la cour de petites demandes de règlement obtenir cette question résolue ? Réponse : Je pense que vous devrez aller à la cour, si est vraiment ce ce que vous voulez faire. Votre première erreur était d'ordonnancer la vente de votre maison pour le même jour celle que vous avez acheté votre nouvelle propriété. J'identifie que ceci est fait toute l'heure, et habituellement tout établit. Mais il y a toujours des « problèmes » dans le procédé de règlement : - le priseur n'a pas fini l'évaluation ;
- le rapport de crédit est précaire et l'information plus financière des besoins du garant du prêteur ; ou
- le rapport de titre indique quelques émissions qui doivent être resolved.
Votre meilleure approche est de vendre votre maison d'abord, et fait accepter à votre acheteur de vous laisser rester dans la maison pendant quelques jours. Vous signerez « une convention d'occupation de goujon, » et devrez payer l'argent d'acheteur les jours lesoù vous restez dans leur maison. Typiquement, salaire de vendeurs ce qui est connu en tant que « PITI » -- ce qui représente le principe, l'intérêt, les impôts et l'assurance. Votre acheteur devra commencer à payer une hypothèque sur la maison qu'ils ont juste achetée, ainsi il est seulement juste que vous remboursiez l'acheteur pour le temps que vous continuerez à demeurer dans leur nouvelle maison. Ceci ne devrait pas être un problème pour vous. Maintenir dans l'esprit que vous plus devez ne payer ce PITI sur votre vieille maison, et vous également aurez tout les montant de ventes à votre disposition. Vous avez mis en référence « un règlement humide. » C'est une condition d'art, ainsi il signifie que quand une personne va au règlement, les fonds du prêteur doivent être sur la table. Comparer ceci « à un règlement sec, » où il n'y a aucun argent disponible au closing. Habituellement, la compagnie de règlement ou le mandataire remplira les écritures, envoient les documents juridiques au prêteur pour la révision, et alors le prêteur placera la transaction. Comme vous pouvez apprécier, ceci peut entraîner un long retard avant que le vendeur obtienne son argent. Ceci fera également payer le vendeur l'intérêt additionnel sur son emprunt, puisque l'emprunt continuera à s'accumuler intérêt jusqu'à ce que le prêteur soit payé entièrement. Beaucoup de conditions -- y compris le Maryland, la Virginie et le District de Columbia -- ont décrété des actes « de règlement humide ». Les lois diffèrent de la condition à la condition. Par exemple, dans le Commonwealth de la Virginie, la Loi humide de règlement exige, entre autres, l'agent de règlement déboursent tous les fonds dans deux jours d'affaires après tous les fonds sont rassemblées et déposées dans le compte en fiducie de la compagnie de règlement. Dans le District de Columbia, D'une part, le mandataire de règlement doit débourser tous les fonds à moins de pendant un Business Day après que le closing a lieu. S'il y a des raisons légitimes de retard -- non causé par l'agent de règlement -- la pleine révélation doit être fournie au vendeur. Dans le Maryland, l'emphase est sur le prêteur, et pas l'agent de règlement. Lenders doit placer un règlement résidentiel pas plus tard que le jour que se fermer a lieu. Vraisemblablement, ceci ne donnera à la compagnie de règlement aucune excuse pour ne pas débourser promptement tout le montant de règlement. Des faits que vous m'avez dits, je ne suis pas sûr que votre mandataire de règlement était en violation de n'importe quel acte humide applicable de règlement. Vous avez obtenu votre argent sur le même jour cela se fermant avez eu lieu -- quoique plusieurs heures plus tard. C'est votre appel : vous faire veulent vraiment passer votre temps allant à la cour de petites demandes de règlement. Vous pouvez devoir attendre autour toute la journée, et en effet votre cas ne peut même être invité la date fixée et devra être remis à plus tard. Est-il vraiment en valeur lui ? | 
