L'IRS établit des réglementations finales en ventes à la maison
par Benny L. Kass
Après beaucoup de longues années de l'attente, le service de recettes a établi des réglementations finales concernant le régime fiscal quand un contribuable vend la résidence principale plus moins de deux ans après qu'elle a été achetée. Ces nouvelles règles ont l'impact significatif, pour autant que beaucoup de propriétaires à la maison ont réalisé des bénéfices fantastiques en ces dernières années, mais trouvent cela -- pour beaucoup de raisons -- elles doivent vendre leur maison avant qu'elles l'aient possédée pendant une période de deux ans. Pourquoi est-ce que c'est important ? Si vous vendez votre maison et l'avez possédée et avez utilisé pendant deux années hors d'une période de cinq ans avant qu'elle est vendue, vous avez le droit d'absolu d'exclure jusqu'à $250.000 du bénéfice que vous avez réalisé à partir de la vente. Si vous êtes mariée -- et limer une déclaration d'impôt commune -- vous pouvez exclure jusqu'à $500.000 de votre bénéfice. Cependant, si vous n'avez pas possédé et utilisé votre maison pour cette période de deux ans, selon les circonstances entourant la vente, vous pouvez devoir payer le plein impôt sur votre bénéfice -- aux taux de produits ordinaires ou aux taux de plus-values, selon combien de temps vous avez possédé la propriété. Quand le congrès a autorisé ces grandes exclusions en arrière en 1997, elle a ouvert la porte pour des exclusions réduites dans certaines circonstances limitées. Chapitre 121 (c) du code de recettes fournit spécifiquement que même si un contribuable n'a pas possédé et n'a pas utilisé la maison pour la pleine période de deux ans, si la maison doit être vendue pour des raisons (1) de changement au lieu de l'emploi, (2) santé ou (3) les circonstances imprévues de la manière prévue et défini dans des réglementations d'IRS, le contribuable peuvent néanmoins avoir droit à une exclusion partielle du gain. Les nouvelles réglementations sont exigées par loi, afin de définir une définition « des circonstances imprévues » et donner à des conseils à tous les deux le contribuable aussi bien que l'IRS. Les réglementations fournissent également ce que l'IRS appelle « les ports sûrs » -- c.-à-d. si vous vous rangez dans une catégorie de port sûr, vous êtes autorisé à prendre l'exclusion partielle. Si, d'une part, vous n'êtes pas dans le port sûr, alors selon les réglementations « le contribuable peut être éligible pour réclamer une exclusion maximum réduite si le contribuable établit, basée sur les faits et les circonstances, que la raison primaire du contribuable en vente… est un changement au lieu d'emploi, de santé ou de circonstances imprévues. » En d'autres termes, si vous n'êtes pas dans un port sûr, vous devrez convaincre l'IRS que vous néanmoins qualifiez pour l'exemption partielle. Regardons séparé ces postes : - Changer dans l'emploi : Si vous devez voyager au moins 50 milles de père de la maison que vous vous êtes vendue en raison d'un transfert de travail, ou même prendre un nouveau travail, et le but primaire de vendre votre maison était pour des raisons d'emploi, vous serez habilité à l'exclusion partielle.
La distance de 50 milles est l'IRS « port sûr, » à condition que le changement au lieu de l'emploi se soit produit pendant le temps que le contribuable a possédé et a utilisé la maison. Cependant, même si vous ne pouvez pas rencontrer le port sûr, vous pouvez encore pouvoir convaincre l'IRS pour permettre l'exemption partielle basée sur des « faits et des circonstances. » Les réglementations comprennent un exemple d'un docteur qui a vendu son condominium et déplace seulement 46 milles à partir de la résidence précédente. Puisque la raison primaire en vente était de permettre au docteur un accès plus rapide à l'hôpital pour des buts emergency, l'IRS permettrait l'exemption partielle basée sur les faits de ce cas. - Raisons de la santé : De nouveau, nous voyons le concept « du but primaire. » Pour qualifier pour l'exemption partielle, le but primaire de vendre la maison doit être basé sur la santé.
Le port sûr ici est facile : Si le médecin du contribuable recommande un changement de résidence pour des raisons de santé, le contribuable qualifiera automatiquement pour l'exclusion partielle. Et la santé est plutôt largement définie pour comprendre « le diagnostic, le traitement, la réduction ou le traitement de la maladie, de la maladie ou des blessures. » Mais l'IRS établit une note de précaution : Une vente « qui est simplement salutaire à la santé générale ou le bien-être d'un individu n'est pas une vente… en raison de la santé. » - Circonstances imprévues : Évidemment, c'est la catégorie plus difficile sur laquelle pour établir des règles. Chacun de nous -- à un moment -- fera face aux conditions qui effectuent de manière significative nos vies -- et sur notre situation financière -- ce qui ne pourrait pas être prévu ou même imaginé avant qu'il se soit produit.
Néanmoins, il serait manifestement injuste d'être confronté à une crise -- doivent vendre votre maison avant les deux années sont vers le haut -- et doivent payer le plein impôt sur le bénéfice que vous avez réalisé. En conséquence, le congrès a autorisé l'IRS pour établir des réglementations régissant cette zone. Selon les nouvelles réglementations, une vente « est en raison des circonstances imprévues si la raison primaire en vente… est l'occurrence d'un événement que le contribuable ne pourrait pas raisonnablement avoir prévu avant d'acheter et occuper la résidence. » L'IRS énumère alors plusieurs ports sûrs : - Conversion involontaire de la résidence -- par exemple, sa condamnation par une agence gouvernementale ;
- Normal ou désastres provoqués par le homme ou actes ou guerre ou terrorisme ayant pour résultat un accident à la résidence ;
- La mort d'un des propriétaires de la propriété ;
- Le cessation dont de l'emploi en raison le contribuable est habilité à l'indemnisation de chômage ;
- Un changement du statut d'emploi ou d'auto-emploi qui a comme conséquence l'incapacité du contribuable de payer des coûts de capot et des charges vivantes fondamentales raisonnables ;
- Divorce ou séparation légale sous un décret de cour, ou
- Naissances multiples résultant de la même grossesse.
Ce sont les ports sûrs. Si vous faites partie d'une de ces zones -- et ont possédé et ont utilisé votre maison pendant le temps depuis qu'elle a été achetée -- vous serez autorisé à prendre l'exclusion partielle du gain. Mais, de nouveau, même si vous ne pouvez pas réclamer un port sûr, vous pouvez encore pouvoir convaincre l'IRS qu'il y a des faits et des circonstances quel obligatoire vous pour vendre votre maison avant les deux années étiez vers le haut. Le fardeau sera sur vous, et comme nous le savons, traiter l'IRS n'est pas facile.
Il est intéressant de noter que l'IRS a donné une large définition au concept « des individus qualifiés. » De telles personnes incluent le contribuable, le conjoint du contribuable, un co-propriétaire de la résidence et même une « personne dont le domicile principal est dans la même famille que le contribuable. » Pourquoi un si large remplissage ? Selon l'IRS : L'inclusion dans les ports sûrs des événements affectant des co-owners et des Co-habitants est appropriée parce que ces événements peuvent affecter l'habileté du contribuable de payer des coûts de capot. Si vous êtes habilité à l'exclusion partielle -- l'un ou l'autre parce que vous vous réunissez les essais de port sûr ou les faits et les circonstances vérifient -- cette exclusion est égale au nombre de jours d'utilisation fois le quotient de $500.000 divisés par 730 jours. Noter que 730 jours est de deux années complètes. Si vous êtes célibataire -- ou ne pas limer une déclaration d'impôt commune -- changer les $500.000 à les $250.000. Si les ventes d'immobilières commencent à ralentir, et les bénéfices commencent à chuter, ces nouvelles réglementations peuvent être complètement scolaires. Cependant, si vous constatez que vous devez vendre votre maison avant que vous l'ayez possédée et ayez utilisé pendant deux années complètes, et si (comme ont beaucoup de personnes) vous réaliserez un bénéfice significatif, il est de manière dégagée important d'essayer de qualifier pour l'exemption partielle. Si vous êtes dans le doute, essai à suspendre dessus à votre maison jusqu'à ce que vous rencontriez l'essai de deux ans. Vous pouvez constater qu'avec un peu d'effort, vous pouvez épargner beaucoup d'argents provenants des impôts. |
