Investisseurs revenant pour hanter des constructeurs de la Floride Les constructeurs en Floride qui s'est développée accoutumée pendant le boum récent de l'industrie chronomètre à vendre à l'extérieur leurs développements même avant qu'une pelle est entrée dans la masse notent une variation rigide dans le marché et pourraient se trouver dans l'ennui s'ils ne prennent pas des mesures pour manager les investisseurs qui ne s'approchent du jour fermant avec ni l'intention ni les moyens de se fermer en ces ventes. « Obtenir le contrôle de investisseurs avant qu'ils se ferment, » Robert J. Kanjian, président de LLC de solutions de bâtiment dans West Palm Beach, constructeurs avertis participant à la conférence du sud-est de bâtiment plus en avance ce mois à Orlando, Fla. « Obtenir la tête de votre équipe de ventes hors du sable. Que les investisseurs vont-ils faire ? Peuvent-ils se fermer ? Aujourd'hui, vous voulez le closing, » il a dit, et les constructeurs faisant face à un problème avec des investisseurs mettent en boîte « obtiennent en avant de eux sur cette affaire » en utilisant des options de tâche. Kanjian a noté que les « beaux jours » où des affaires ont été vendues sur des loteries et un développement pourraient étirer vers le haut $37 millions dans les préventes et se vendre à l'extérieur en quatre heures être terminé. Avec beaucoup de ventes outre de 50% ou plus de leur crête, le grand marché d'investisseur qui s'est maintenu doucement dans la condition jusqu'à environ mai passé « arrêté plus tôt et plus profondément que prévu, » il a dit. « Ces personnes que nous nous sommes vendues à, nous avons affaire avec celui aujourd'hui, parce que la plupart d'entre elles était des investisseurs, » Kanjian avons dit, et pas le jardin traditionnel - variété d'investisseur qui achète la propriété pour la louer pour pendant quelque temps et puis la vendre par la suite. L'investisseur typique qui a peuplé le marché résidentiel go-go des immobilières de la Floride est « le même type qui a pensé l'investissement dans l'Internet était beaucoup il y a deux ou trois années, » Kanjian a dit. Commerce commencé par gens sur leurs 401 (k) et sortie des lignes de capitaux propres pour faire les dépôts de garantie relativement petits sur des propriétés qu'elles ont compté pouvoir renverser pour un grand bénéfice. Un problème avec des préventes Mais deux choses sont arrivées sur le chemin au profit : la saison de l'ouragan de l'année dernière a apporté une extrémité à la psychologie haussière conduisant vers le haut des prix et les acheteurs ne se sentent plus poussés pour se précipiter à un bureau de vente le jour que les signes de pour-vente montent. Et, composant cette pièce de mauvaises nouvelles, coûts de constructeurs les' ont monté 25%-30% après Katrina, Rita et Wilma a soufflé à travers, aux niveaux dépassant des prix de préventes. Par exemple dit-il dans West Palm Beach, où 300 à 500 ensembles de condominium viennent enlevé les cartes journalières, le prix de préventes faisait la moyenne de $175 à $200 par pied carré. Aujourd'hui, le coût de remplir ces ensembles entre au moins à $200 par pied carré et beaucoup de développeurs sont réalisant eux ont pu avoir payé trop la terre. Sous cela régler des circonstances, « vous devez extraire l'arriéré maintenant, » Kanjian a indiqué, et « vous devez découvrir ce que les investisseurs font. Ils n'ont pas fait des options mises dedans, ainsi il ne va pas être les plus faciles vendre leurs maisons, bien qu'elles puissent être moins les chères. Même si l'investisseur veut le renverser, il n'y a pas beaucoup d'acheteurs, » parce que les gens attendent des prix pour se laisser tomber, Kanjian a indiqué, même si il n'est pas possible d'établir pour les prix ils veulent payer. Rapporter se contracte Kanjian a suggéré que les constructeurs devraient utiliser des conventions de tâche de rapporter des contrats des investisseurs qui ne sont pas prêts à clôturer et lancer un régime de revente. Quoique les prix courants stagnent, ils dépassent toujours typiquement des niveaux de préventes, de sorte que les investisseurs puissent dégager les constructeurs sur des prix qu'ils demandent leurs stocks invendus. Cependant, ceci peut fonctionner à l'avantage du constructeur, si on structure une affaire dans laquelle l'acheteur originel peut récupérer le dépôt de garantie plus de l'argent comptant hors du prix plus élevé de revente. Si vous ne laissez pas des investisseurs attribuer leurs contrats, ils essayeront de les renverser de toute façon, et commencent à commander le prix de ventes du constructeur, il a dit. « Je veux les obtenir outre du marché. Ils sont massacre je quand il y a tous les ces pour-vente signe dedans la communauté. » Si les prix descendent, des investisseurs pourraient être blessés et forcés d'abandonner leurs dépôts de garantie, mais « nous ne le voyons pas encore, » Kanjian a indiqué. Pour obtenir ce régime outre de la masse, Kanjian a suggéré d'installer quelqu'un dans le bureau pour agir en tant que liaison qui est responsable des tâches, « une personne qui comprend le jeu. » Il a ajouté qu'il est possible de doubler le bénéfice en vente effectuée l'année dernière. Plus, « vous ne voulez pas savoir que vous n'avez pas un closing à la dernière minute. Vous voulez savoir quelques mois à l'avance pour prévoir pour lui. » Kanjian a également souligné que les constructeurs se fondent sur les « vendeurs avant qui n'ont pas été sur un marché dur, » et ils ont besoin « obtiennent ces personnes préparées pour le marché dur que nous sommes dedans. » Kanjian a également indiqué que les constructeurs rencontrant des problèmes de stocks devraient contrôler des listes de Realtor® pour s'assurer que leurs maisons ne concurrencent pas des maisons d'investisseur. « Vous voulez savoir si vous vendez une maison pour $400.000 et elle a énuméré pour $335.000 et le `apportent toutes les offres. ' » L'acheteur devra typiquement obtenir la permission du constructeur d'énumérer légalement la propriété. S'il y a un côté positif à la situation fâcheuse que les constructeurs de la Floride se trouvent maintenant dedans, Kanjian a indiqué, il est que plus qu'une année dans le ralentissement « nous n'ont pas vu des prix descendre. » Ceci fournit une opportunité de donner au public de maison-achat le message que les coûts ont monté trop pour que les constructeurs puissent vendre leurs maisons pour moins. Dans le courant lancer sur le marché vers le bas, en logeant des contraintes d'accessibilité continuer à se développer dit-il et pas simplement en raison des taux étant en hausse d'intérêt d'hypothèque : les taxes foncières et l'assurance représentent maintenant 40% d'un paiement de capot moyen en Floride. Crise de l'assurance de la Floride Il y avait un consensus dégagé parmi les délégués de SEBC que la crise dans assurance contre les risques de propriété et de constructeurs la' est le problème le plus urgent se posant au bâtiment à la maison de la condition aujourd'hui. Les quotations indignes des compagnies d'assurance et du manque grave de disponibilité étaient les sources les plus comparatrices d'anéantissement croissant. « En ce qui concerne l'assurance, nous devons penser d'abord en termes de disponibilité, puis accessibilité, puis durabilité, » a dit John Wiseman de construction de NOYAU, du président désigné de l'association de constructeurs à la maison de la Floride et de Président de Florida Home Builders Insurance, Inc. « Il n'y a aucune réponse facile à ce dilemme, » il a dit, « mais je peux dire à nos membres que nous participerons à un sommet prochain d'assurance avec des leaders d'État pour explorer des solutions, et nous poursuivons la création des fonds catastrophiques au fédéral et aux niveaux régionaux. » | 
