Débarquer la stratégie de formes de manque des constructeurs multifamiliaux
S'attaquant aux pénuries de terre développable, coûts de construction montants, taux étant en hausse d'intérêt et spéculateurs d'immobilières, cinq premiers développeurs qui ont adressé les piliers de NAHB de la conférence d'industrie dans la confiance la semaine dernière exprimée de Miami en perspectives pour leurs entreprises et ont discuté certaines des choses elles font pour s'assurer que leurs compagnies continuent à prospérer même face à l'adversité. Les prix de terre et le procédé jamais de rallongement pour obtenir des droits de développement étaient au sommet de la liste de plainte. Les « prix de terre sont vraiment en hausse, » a dit Ron Terwilliger, Président et CEO de corneille de Trammell résidentiels et de Président de la carte multifamiliale de la conduite de NAHB. Sur quelques marchés, tels que Washington, C.C et villes chaudes en Californie, il est devenu « pratiquement pour évaluer pour » le développement de location, il a dit. « Toute la terre semble être terre de condominium. » Et ces condominiums deviennent bien plus chers parce que les coûts de construction ont été en hausse aussi bien. Par exemple, les coûts élevés sont en hausse environ 40% à Washington, C.C en 18 derniers mois, il a rapporté. Contraintes de côté de l'offre Avec la population s'élevant au cours des 10 années à venir au moins aussi vivement qu'il s'est développé pendant la décennie précédente, Stuart Miller, Président et Directeur Général de Lennar Corp., a indiqué que le côté de la demande pour le capot est sain. « Mais l'alimentation en produit est de plus en plus contrainte » en raison de la réglementation d'aucun-évolution de la terre. L'entraînement des prix de terre de escalade est « une vraie pénurie en trouvant les emplacements à la maison immédiatement développables pour la demande qui est à l'extérieur là, » il a dit. Et avec « l'habileté de se déplacer aux périphéries des communautés étant plus limitées, » Miller a dit que sa compagnie recherche, et trouve, de nouvelles opportunités pour l'évolution aux emplacements supplémentaires. Lennar a le mois dernier annoncé qu'il acquérait des emplacements à la maison de Roseland Property Company pour 2.500 condominiums au New Jersey et à Boston. Environ 15%-20% des affaires de la compagnie aujourd'hui - qui sont attendues pour se monter à $1.2 milliards sur 42.000 maisons cette année - est dans multifamilial, il a dit. Miller a dit qu'il continue à voir un désir fort parmi des familles au propre une maison comme « un bon endroit pour accumuler des capitaux et la grande épargne obligatoire prévoient, » et que les condominiums urbains fournissent cette opportunité, avec l'habileté de s'échapper empirant le trafic et d'apprécier les agréments de la fin vivante dedans. Nouveau choisit, les vide-nesters et les acheteurs de résidence secondaire sont tous des forces d'entraînement sur le marché de condominium, il a dit. Les taux étant en hausse d'intérêt et les prix domestiques pourraient créer quelques limitations pour le marché de condominium, Miller a dit, « mais nous ne les avons pas vues encore. » Revenir à la plus-value normale des prix Se préparant aux effets de amortissement des taux étant en hausse d'intérêt d'hypothèque, l'Ara Hovnanian, le président, le CEO et le directeur des entreprises de Hovnanian, ont indiqué qu'il fait bon accueil à « retourner à un pas plus normal » de plus-value des prix et à partir du « état mousseux » qui a caractérisé les marchés unifamiliaux et de condominium ces dernières années. Dans sa vue, « un solide, appréciant lentement le marché est meilleur. » Hovnanian a également indiqué qu'il est relativement confortable avec les perspectives pour les taux de l'emprunt-logement lentement en hausse qui sont accompagnés d'une économie forte. Projet $5.5 milliards dans les ventes cette année, à partir de $4 milliards de 2004, Hovnanian ouvre beaucoup de nouveaux emplacements sur les marchés fortement réglementés en Californie, Côte Est et Floride, et offre une large variété de produits à beaucoup de remarques des prix pour aborder des soucis d'accessibilité. Avec le marché de terre devenant « plus grand et plus grand et plus effrayant » et les transactions $100 millions maintenant banales, Hovnanian a indiqué que la tendance au « verticality » accélère. Les développeurs vont à 10 histoires ou plus haut dit-il où il était une à trois histoires. « Vous ne pouvez pas obtenir des droits pour la maison de campagne avec la barrière de piquet, » il a dit, et les acheteurs apportent des modifications du côté de la demande pour adapter à cette réalité. Dans le nord-est, il a dit que cela prend quatre ans pour obtenir par tous les droits si la terre est déjà répartie en zones pour ce que vous voulez établir. Les galets viennent enlevé le marché de condominium Établissant mi-se lèvent la plupart du temps les locations à une densité de 40-80 ensembles à l'acre dans des zones telles que Washington, C.C, Atlanta et Floride, le rouleur de Chris, CEO des pignons résidentiels, ont indiqué ses restes de compagnie concentrés sur les marchés d'évolution de travail et les zones élevés de marchés où vous pouvez encore trouver la terre. Des appartements typiquement sont établis sur des emplacements des immeubles de bureaux et des théâtres de film anciens. « Il n'y ont plus d'appartements de jardin, » il a dit, « quand vous payez $40.000-$80.000 selon l'ensemble la terre. » De plus en plus de son produit est établi hors de l'acier et du béton que le bâton, il s'est ajouté. Les pignons s'était repositionnés en liquidant tout ce qui pourrait être considéré moins qu'un immeuble d'A+ dans son porfolio aussi bien que concentrer toutes ses acquisitions sur « la bonne substance. » Il a également dit que la compagnie s'assied sur l'argent comptant parce qu'elle veut être en position pour acheter des propriétés pour la conversion de nouveau aux appartements de location quand les débuts du marché de condominium pour tourner vers le bas. « Les galets vont se dégager assez rapidement » sur le marché de condominium, il ont prévu, sur les marchés suralimentés tels que la Floride du sud « où vous pouvez convertir un jardin jeté aujourd'hui. » Cette région était responsable de la conversion de 12.000 ensembles l'année dernière dit-il un numéro qui représente 20% des conversions de condominium dans le pays entier. La frénésie de alimentation continue Situé smack la tape au milieu du marché du condominium de Miami, un des plus chaude n'importe où, Jorge Perez, Président du groupe relatif de la Floride, a dit que sa compagnie a suivi la demande énorme du propriétaire de logement en Floride du sud de se transformer d'une compagnie établissant des locations de 90% il y a 10 ans à une qui fournit des condominiums de 90% aujourd'hui. Perez a dit que sa compagnie a trouvé des coûts comparables pour la construction des locations et des condominiums, mais des bénéfices de condominium sont trois à quatre fois plus élevé. Tandis qu'haussier au sujet des perspectives à long terme pour le marché de Miami en raison de son appel aux acheteurs d'Amérique du Sud, l'Europe et même l'Orient, Perez a dit qu'il a quelques soucis concernant « la frénésie de alimentation qui continue aujourd'hui. » Il y a cinq ans dit-il « nous avons eu de vrais acheteurs, » mais aujourd'hui le marché de condominium est conduit par des investisseurs et des spéculateurs. Avant de briser même la masse, 60%-70% de ses ensembles sont vendus dans les bâtiments qui ne seront pas remplis pendant trois années, il a dit. Des différences des prix entre les chantiers principaux et les emplacements secondaires de plus en plus sont serrées par le marché, il a dit. « Nous avons très peur du marché, » il a dit, particulièrement des prix très élevés qui sont payés pour les emplacements moins qu'optimaux. « Nous pensons qu'il y aura une correction, » Perez a dit, « mais nous avons arrêté l'essai de deviner quand et comment profondément. » En attendant, la manie de la conversion de la Floride du sud épuise rapidement l'offre de la location de logement de la zone, et les loyers obtiennent soulevés. Perez a dit que sa compagnie a seulement 10.000 ensembles dans son portefeuille de location ; 99% d'entre eux sont occupés et les loyers se relèvent sensiblement. Cependant, là reste toujours une lacune énorme entre les prix dans la location et les marchés de condominium dit-il et là devront être une correction avant que le marché de location de logement récupère complètement. « Nous restons très liquides, » a dit Perez. « Là beaucoup de joueurs qui ne devraient pas être sur le marché et là ne seront pas des opportunités d'acheter en années à venir. » | 
