Procès : Échouer d'agents pour révéler la représentation par Kenneth R. Harney
Poupe de Joel du ressort argenté, le Maryland, pensée qu'il travaillait avec l'agent d'un acheteur l'année dernière quand il a accepté d'acheter une maison $700.000 en dehors de DC de Washington Mais au contrat signant il a appris, à son choc, que son agent représentait réellement le vendeur dans la transaction. L'agent de liste pour la maison a fonctionné pour le même grand courtage d'immobilières -- Agents d'immobilières de Weichert -- pendant que l'agent qu'il a pensé le représentait. La poupe indique qu'il a commencé à se demander s'il pourrait avoir été convaincu de payer un prix trop élevé la maison à un moment où le marché commençait à se refroidir. Alors il est devenu intéressé qu'il a eu accepte d'énumérer sa maison courante à vendre avec la même société, et avait accepté un conseil de l'agent pour ne pas inclure une clause d'imprévu qui aurait exigé que sa maison courante soit sous contrat avant que son achat $700.000 pourrait se fermer. Il dit qu'il n'a pas voulu être en position du « paiement deux maisons en même temps, » -- quelque chose qu'il simplement ne pourrait pas se permettre. « Mais il était assurément que sa maison se vendrait rapidement et aucun un tel problème ne surgirait. « J'ai vraiment commencé à remettre en cause le sujet d'ensemble, » la poupe indique, particulièrement « le contact de dernière minute » dans la représentation -- du moins comme il l'a comprise -- et le manque de l'agent de rendre des révélations écrites required payées d'avance. Il a vérifié avec un avocat, découvert cela selon des règles de courtage d'immobilières du Maryland que les agents doivent révéler leur représentation -- pour le vendeur, l'acheteur ou autrement -- lors de la première réunion substantive avec un usager. Alors la poupe a soutenu du contrat d'achat, a entamé la procédure, et a exigé le retour de son dépôt de garantie $34.000 et l'annulation du contrat entièrement. Le procès demande $300.000 dans les dégâts punitifs si la cour statue le contrat de ventes pour être valide nonobstant le défaut à opportun révèlent la représentation de l'agent, plus les droits légaux. La procédure de la poupe, entamée dans la cour de circuit du comté de Montgomery, jette la lumière fraîche sur un sujet sensible pour des courtiers de realty, des agents et leurs usagers : Bien que la plupart des conditions exigent la révélation de la représentation d'agence, beaucoup d'agents apparemment tombent vers le bas sur le travail. L'association nationale de la dernière recherche d'enquête des acheteurs et des courtiers des agents d'immobilières a constaté que juste 30 pour cent de tous les acheteurs ont reçu l'année dernière des révélations au sujet de représentation de leurs agents de realty lors de leur première réunion substantive. Presque la moitié de tous les acheteurs de première année dans le même scrutin national indiquent qu'ils l'un ou l'autre jamais n'ont n'importe quand reçu une révélation d'agence pendant la transaction de ventes, ou ne pourraient pas rappeler s'ils ont fait ou n'ont pas fait. Dans une entrevue la semaine dernière, le premier avocat du NAR, avocat-conseil général Laurie Janik, a dit qu'il « était tellement extrêmement déçu » au pourcentage bas des agents faisant des révélations payées d'avance. « Notre oeil n'est plus sur la bille, » il a dit. Janik a noté qui non seulement la plupart des conditions exigent des révélations, mais le propre code du NAR de l'éthique demande instamment que des révélations dégagées soient faites à l'opportunité la plus tôt possible. La clarté sur la représentation est importante dans n'importe quelle vente ou achat d'immobilières parce que les agents d'immobilières prennent typiquement une position de confiance : Les acheteurs peuvent confier leurs détails financiers plus privés, les besoins et la négociation des stratégies à un agent qu'ils croient les représente. Si l'agent représente réellement le vendeur, cette information confidentielle très probablement sera passée le long au vendeur, pour l'avantage du vendeur. Milliers de dollars -- et le succès ou le défaut d'une transaction -- peut monter sur la révélation appropriée de la représentation. Quand des consommateurs comme la sensation sévère ils ont été trompés, ils poursuivent parfois les agents et le courtage. « Qui est quand cette émission tend à faire surface, » dit Janik, « quand quelque chose disparaît aigre dans la transaction, » et le saisit sur le manque de révéler la représentation comme événement de déclenchement. Cependant une décision préliminaire par le tribunal de district du comté a soutenu que le manque de révéler la représentation n'était pas d'avance assez dans le cas de la poupe pour déclarer le contrat nul et, la poupe invitée par cour pour amender sa plainte pour un examen plus approfondi des faits. Les avocats pour les agents de Weichert ont dit que c'est politique de compagnie à ne pas présenter ses observations sur le litige continu. L'avocat de la poupe, KOH de Francis, a dit que le cas bout essentiellement vers le bas à cette question : Peuvent des agents « violer la loi et ne pas être jugés responsable. M. Stern a considéré (son agent) de le représenter. L'a fait savoir qu'il travaillait pour le vendeur, il ne serait pas allé en avant de pair avec la transaction. » Quel est le résultat du tout ceci pour des consommateurs et des agents ? Pour des acheteurs et des vendeurs, c'est un rappel pour demander toujours à votre agent d'avance « qui vous représentent ? » Obtenir une révélation écrite dans les déclarer qui l'exigent. Pour des agents, le résultat est message de Laurie Janik : Révéler le plus tôt possible. Et éviter les procès comme la poupe. | 
