Option de bail et « sujet » - le poinçon de 1-2 de l'investisseur - à la partie 15
Notre philosophie de investissement personnelle a été : Si les prêteurs ne vérifient pas
transferts de titres pourquoi pas simplement prendre le titre, comme nous faisons souvent avec nos propriétés d'investissement,
à une société à responsabilité limitée anonyme ? Vous devez faire votre propre choix.
Q ET A
Les vendeurs en auront des soucis et des questions au sujet de « sujet » à l'affaire. Vous
doit être prêt à leur répondre :
Q : Comment est-ce que je vous connais effectuerai les paiements ?
A : « C'est nos affaires et c'est la manière que nous achetons plusieurs de nos propriétés. Nous
ne compromettrait jamais notre réputation en n'effectuant pas les paiements comme convenu.
Nous ne devenons pas payés jusqu'à ce que l'emprunt soit épongé. Le salaire est éteint notre priorité plus élevée. Si
nous ne maintenons pas le courant de paiements que nous ne deviendrons jamais payés.
Votre prêteur a probablement un numéro 800 ou un site Web où vous pouvez vérifier
revue mensuelle pour confirmer que nous avons effectué le paiement. »
Après que vous ayez fait quelques affaires leur indiquent vos lettres de référence. Anciens vendeurs
qui écrivent les lettres de la recommandation rougeoyantes sont de grandes manières de soulager le vendeur
soucis.
Q : Ce qui si nous décidons d'acheter une autre maison ?
A : « Si vous décidez d'acheter une autre maison vous pouvez devoir avoir un expérimenté
le courtier en prêts hypothécaires passent une certaine heure recherchant un prêteur. Nous vous fournirons
avec n'importe quelle documentation un prêteur demande de vous aider à qualifier. Tests annulés,
le rapport fermant, de celui que vous ayez besoin pour répondre au prêteur nous aidera à fournir. »
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Si vous apprenez qu'un vendeur prévoit sur acheter une autre maison bientôt, vous devriez laisser
ils savent qu'il peut être difficile de faire dans une année si leur crédit ou créance à
le rapport de produits est moins que très bon. L'exception à ceci est quand le vendeur a
déjà pas qualifié pour une autre maison et la vente de existant n'est a
condition du closing d'emprunt.
Les la plupart chronomètrent ceci seront un non-issue en tant que la plupart des vendeurs motivés que vous êtes
traiter aura des problèmes importants de crédit et des points bas de FICO.
Q : Quand vendrez-vous la maison ?
A : « Nous ne pouvons pas prévoir exactement quand cela se produira, bien qu'être le but est de la vendre
à moins de 18 mois ou de moins. Se rappeler, ce que nous pouvons garantir est que
des paiements seront effectués à l'heure jusqu'à nous trouvent un acheteur qui épongera l'emprunt.
Nous ne devenons pas payés jusqu'à ce que l'emprunt soit épongé, ainsi une partie essentielle de nos affaires est
atteinte de ce but. »
Il n'y a aucune manière que vous promettez à un vendeur exactement quand l'emprunt sera épongé. Ne pas faire
laisser votre vendeur faire des régimes basés sur une certaine date limite quand l'emprunt sera payé
outre de. Vous juste ne pouvez pas savoir à coup sûr quand cela se produira, bien que vous espérez il dedans
avoir lieu dans les 12 à 18 mois.
Q : Ce qui si la personne que vous mettez dans la maison trashes l'ou n'effectue pas des paiements et
ne peut pas obtenir un nouvel emprunt d'acheter ?
A : « Les familles que nous mettons dans des maisons sont des gens qui veulent POSSÉDER la maison, pas loyer
il. En tout la plupart de chaque cas elles le traitent comme si elles le possèdent déjà. Les chronomètre souvent
dépenser l'argent considérable en mises à niveau. S'il y a les dégâts notre compagnie sera
responsable des dépannages, comme indiqué dans notre convention. «
« Nous ne pouvons pas garantir que les résidants nous payeront tous les mois, mais nous FAISONS
garantir que nous effectuerons les paiements d'hypothèque, tous les mois et à l'heure. »
Q : Comment vous connaissons-nous suffirons-nous comme convenu ? Comment pouvons-nous vous espérer ?
A : « C'est nos affaires et il serait insensée pour que nous risquent notre réputation près
maintenant vivant jusqu'à la lettre de notre convention.
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Nous achetons et vendons des immobilières chaque semaine et sommes très compétents à ce que nous faisons.
Nous sommes une opération autorisée de société de l'Arizona en vertu des lois strictes du
condition. »
« Si vous ne vous sentez pas notre meilleur d'offre adapte vos besoins que nous accepterons avec élégance le votre
amis de décision et de partie. »
Répondre toujours aux questions honnêtement et ne pas faire les promesses que vous ne pouvez pas maintenir.
Ce devrait être votre but pour faire les nouveaux amis qui diront des choses positives au sujet de vous
même si vous ne pouvez pas frapper une affaire. Après digestion de vos réponses vous pouvez constater que
le vendeur vous appelle un jour ou deux plus tard et est d'accord sur votre offre.
AFFAIRES
Il y a beaucoup de manières de profiter de l'achat « sujet à. Beaucoup d'investisseurs qui
l'achat « sujet à » tendent à offrir au vendeur la quantité à peu près identique d'argent comptant en tant qu'eux
laisserait la table fermante avec s'ils se vendaient par un courtier d'immobilières.
Par exemple : Si un vendeur vendait sa maison par un agent d'immobilières, il
être obligé de payer peut-être 7% du prix de ventes de maison comme commission de l'agent.
Il devrait également payer des coûts fermants jusqu'à de 3% du prix de ventes.
L'investisseur soustrait 5% à 15% du prix demandé, parce que
l'investisseur sait que peu de maisons se vendent pour le prix fort. Les vendeurs prévoient sur réduire
prix après une certaine négociation avec tout acheteur. Tellement normalement le vendeur laisse
table fermante avec environ 13% à 20% moins que le prix de vente dans l'ordinaire
vente d'une maison.
Prix demandé dans MLS $100.000
Hypothèque existante 82.000 (prise « sujet à »
)
Offre escomptée (5%) $5.000
Commission sur les ventes (7%) $7.000
Coûts fermants (3%) $3.000
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En expliquant les coûts ci-dessus au vendeur l'investisseur peut justifier un prix
escompté par $15.000 du prix demandé.
Prix demandé
Remise moindre
Prix de ventes réelles
$100.000
15.000
85.000
Moins d'hypothèque
Argent comptant au vendeur
82.000
$ 3.000
Ainsi l'investisseur offre le vendeur $85.000. Avec $3.000 comptant « sujet à »
une hypothèque $82.000, parce que c'est tout le vendeur aurait obtenu l'a eu s'est vendue
par un courtier d'immobilières.
Voici un autre exemple de la façon acheter « sujet à » :
Vous trouvez une maison dans la pré-forclusion. Le vendeur est disposé à te donner le titre à
sa propriété si vous arrêtez la forclusion et sauvez son crédit. Le problème est que
l'emprunt n'est pas assumable, parce que l'hypothèque a un dû en clause de vente.
La première chose est de recueillir, du vendeur, des informations au sujet de tous les emprunts ou
privilèges contre la propriété. Faire votre diligence. Vérifier soigneusement tout cela
l'information. Est-elle correcte ? Y a-t-il des surprises ?
Obliger une compagnie ou un mandataire de titre à faire une recherche de titre si vous ne vous sentez pas
compétent pour la faire vous-même. Ceci t'indiquera s'il y a un deuxième ou un tiers
hypothèque, et s'il y a des privilèges ou jugements contre la propriété.
Entrer en contact avec tous les prêteurs, privilège et supports secondaires de jugement et découvrir comment
beaucoup est dû et ce qui sont les paiements mensuels. Ils escomptent la quantité
dû pour une somme forfaitaire éponger maintenant ?
Si vous êtes répondu de la recherche de titre, alors vous pouvez poursuivre
transaction. Obtenir la propriété sous contrat.
La convention d'achat, vous devrez faire avancer une « autorisation
à l'information de déblocage » a signé par les vendeurs. C'est le seul document qui
permettre au prêteur de te fournir des détails au sujet de l'emprunt.
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Si l'emprunt a été déjà retourné aux mandataires pour la forclusion, alors vous
avoir besoin également d'un déblocage de eux.
Vous devrez demander la quantité de l'équilibre d'emprunt, plus la quantité de
le paiement mensuel et l'argent comptant ont dû apporter le courant d'emprunt. Si le prêteur est
voulant travailler avec vous en ce moment, vous avez la moitié de la bataille avez gagné. Beaucoup de prêteurs
coopérera. La chose la plus importante à eux apporte ce courant d'emprunt.
Si tout semble maniable OBTENIR LE CONTRAT ! ! ! Une fois que vous avez
contrat vous avez le contrôle de la propriété. Aller-y et effectuez les paiements arrières.
Vous possédez maintenant la propriété, et l'emprunt est courant.
Si la banque ne va pas te permettre d'effectuer les paiements, alors vous savez
en ce moment qu'ils appellent l'emprunt dû (qui est rare, mais se produit). À
mineurs que vous savez ! Vous n'avez dépensé aucun argent en cette propriété, excepté uns
dollars sur une recherche de titre, et une partie de votre temps. Mais le plus souvent, le prêteur
prendra votre argent de paiement arrière. Ils remettront en vigueur l'emprunt pour vous, bien que
vous devez faire tout de ceci au nom du vendeur à la maison. Maintenant vous possédez une propriété
que vous avez acheté « sujet-à », avec un emprunt existant pour lequel vous n'avez pas qualifié, a fait
ne pas signer pour, et il a « dû une clause en vente ».
Avantages au vendeur
Le vendeur qui est d'accord sur « sujet » à la vente obtient son argent (le cas échéant) immédiatement
sans devoir mettre leur maison sur le marché, plus des paiements d'hypothèque et
butée de service de paiements. Aucun découpage d'herbe ou tout autre entretien. Aucuns acheteurs potentiels
assemblement par la maison aux heures incommodes. Aucun traiter pas lowball des offres.
Aucun traiter des offres d'achat tombant à travers.
Très attrayant pour un vendeur affligé, oui ? Elles deviennent à peu près identiques
argent qu'elles auraient obtenu SI un agent pourrait avoir effectué la vente… et
sans toute l'aggravation.
DÉTAILS, DÉTAILS
On a signalé que quelques l'engagement et compagnies de titre réclament cela
« sujet » aux affaires, où l'investisseur a fait une fin de table de cuisine et n'a pas obtenu a
la politique de nouveau titre, sont « des contrats non assurés ».
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Ces compagnies exigent de l'investisseur d'obtenir une déclaration sous serment additionnelle de
le vendeur originel quand l'investisseur se vend et le nouvel acheteur sollicite un nouveau
prêter qui exige l'assurance de titres.
C'est une autre raison pour laquelle, si vous faites « sujet » aux affaires, vous devez
trouver une compagnie ou un mandataire de titre qui accepteront ce que vous faites. Mais même
d'une manière primordiale… vous devriez toujours obtenir une « procuration » du votre
vendeur originel sur toute affaire créatrice d'immobilières. Ceci te permettra de résoudre les la plupart
problèmes inattendus.
Voici une question d'impôts : Supposer que vous avez acheté une maison « sujet » au
financement existant. Alors vous avez mis la propriété dans une confiance de terre avec votre LLC As
bénéficiaire de la confiance de terre.
Vous savez que votre LLC peut prendre la moins-value sur la propriété, mais peut vous
déduire l'intérêt sur les paiements d'emprunt que vous effectuez ? Se rappeler,
l'hypothèque est toujours au nom du vendeur, mais votre LLC fait la revue mensuelle
paiements.
La réponse : Rapporter l'intérêt payé sur cette hypothèque dans le « autre intérêt »
chapitre du programme approprié de la déclaration d'impôt de votre LLC. Ne pas rapporter
intérêt pour le chapitre « d'intérêt d'hypothèque » du programme. Si vous faites, vous pouvez
déclencher un contrôle parce qu'il n'assortira aucun 1099s rapporté à l'IRS.
Nous avons cité précédemment que vous devez avoir un agent d'assurance qui
comprend sans ce que vous vous faites et aiderez à s'charger de l'assurance
relèvement des soupçons du prêteur.
Beaucoup d'investisseurs font une erreur d'assurance en achetant « sujet à ». Ils
avoir leurs noms supplémentaires à la politique existante en tant qu'assuré additionnel.
Attention ! La politique existante est « la politique d'un propriétaire à la maison ».
Dans beaucoup de cas quand vous achetez « sujet à » vous vendrez rapidement la propriété
par une convention de louer-option. Pratiquement ce des moyens vous êtes location
propriété à un locataire - la propriété a la propriété étée d'investissement et vous
avoir besoin d'un type occupé parpropriétaire de police d'assurances.
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Ce qui si vous aviez un feu dans la propriété et vous a déposé une requête contre
autoguider le type politique de propriétaire. Vous pensez la compagnie d'assurance payeriez
sans faire une investigation ? Pas, ils apprendraient rapidement que
l'assuré originel ne vivait plus dans la propriété et ils refuseraient
la demande de règlement ! Ne pas donner sur ce piège d'assurance !
CINQ PHASES
Voici un exemple de la façon dont « sujet » à l'affaire se développe :
1. Le vendeur vous appelle en réponse à votre mercatique. Vous posez des questions et
présélectionner au téléphone. C'est quand vous les présentez à l'idée cela
vous assurerez simplement les paiements sur leur propriété. S'ils semblent à
comprendre et il semble acceptable à eux, les voit aussi rapidement que possible.
2. Les rencontrer. Regarder la maison pour voir si elle « qualifie ». Chacun signe
la convention de ventes. En ce moment vous ne pouvez pas savoir la quantité exacte
dû sur l'emprunt. Dans la convention d'achat vous pouvez souhaiter mettre
« Approximativement $XX, XXX » dans l'espace où il indique des « équilibres d'emprunt pris
sujet à ". Les faire signer une « autorisation à l'information de déblocage »
document. Vous pouvez envoyer cela au prêteur et obtenir par fax l'équilibre devant sur
emprunt.
De nos jours il est comparateur pour obtenir cette information par l'Internet du prêteur
emplacement. Demander au vendeur son nom d'utilisateur et mot de passe. Si vous pouvez trouver des détails
de l'équilibre d'emprunt par l'Internet vous ne devez pas probablement entrer en contact
le prêteur directement.
3. Une fois que vous avez le contrat vous faites attacher la propriété. Cela vous donne
heure de vérifier et vérifier toute l'information que vous avez recueillie du vendeur - emprunt
les équilibres, les privilèges, le titre, etc. et s'chargent de la n'importe quelle inspection que vous choisissez de faire.
4. Après que vous soyez satisfaisant que toute l'information soit précise et il sera un profitable
achat vous êtes prêt à se fermer. Enregistrer le contrat avec le comté
L'enregistreur et la propriété est à vous. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
