Option de bail et « sujet » - le poinçon de 1-2 de l'investisseur - à la partie 2-6
RÉGIME FISCAL DES OPTIONS - LE VENDEUR
Si l'acheteur exerce l'option, l'argent d'option payé au vendeur est
la partie considérée du prix de ventes de la propriété et est traitée comme bas
paiement par année de vente. Si la vente est une vente de versement, l'argent d'option (non
importer quand elle était payée) est traitée comme paiement pendant l'année de la vente et une partie de
prix contractuel.
Si l'acheteur n'exerce pas l'option, l'argent d'option est
les produits ordinaires au vendeur en date de la date l'option ont expiré. L'ordinaire
la règle de produits s'applique à tous les vendeurs comprenant des revendeurs et des investisseurs.
Le vendeur ne doit pas réclamer la considération d'option comme produits jusqu'à
l'option est exercée ou renoncée.
RÉGIME FISCAL DES OPTIONS - L'ACHETEUR
Le profit ou la perte de la vente d'une opération à prime est considéré profit ou perte
de la vente ou de l'échange de la propriété. Les prises d'opération à prime sur la même chose
l'analyse comme propriété aurait si acquis par l'acheteur d'optionee.
Puisque ceci est écrit pour des investisseurs d'immobilières nous limiterons le dossier
discuter des impôts aux situations d'investisseur. Ainsi… si le propert fondamental y aurait
été propriété d'investissement dans les mains de l'optionee (investisseur/acheteur), capitales
le profit ou la perte est réalisé.
Si l'option « était maintenue » pendant plus d'une année, la moins-value est à long terme.
Si un an ou moins, à court terme.
Propriété personnelle d'utilisation - si la propriété fondamentale aurait été vraie
le patrimoine s'est maintenu pour l'usage personnel dans les mains de l'optionee, gain est traité en tant que capitaux
gain. Si une perte est enregistrée, elle est personnelle et non déductible.
IMPÔT SUR L'ÉCHANGE DES OPTIONS PAR BUYER
Le profit ou la perte de la vente d'une opération à prime est considéré profit ou perte
de la vente ou de l'échange de la propriété. Les prises d'opération à prime sur la même chose
l'analyse comme propriété aurait si acheté par l'acheteur d'optionee.
2-7
OPTION OU VENTE ?
Le grand soin doit être pris pour assurer l'option pas recharacterized par
IRS comme contrat de vente. Cette distinction est essentielle parce qu'un contrat de vente
crée un événement imposable alors que l'option ne fait pas. Pour s'assurer qu'elle est traitée As
une option pour des impôts par IRS, l'opération à prime doit détailler (1) ce qui
se produire si l'option est renoncée et (2) ce qui se produira s'il est exercé.
Un contrat d'executory* pour vendre la terre n'est pas à l'avenir une opération à prime.
(le contrat exécutoire *an est un dans lequel l'ensemble ou une partie de la performance required a
fait. Un exemple serait un contrat dont exige une série
des paiements avant titre est passés.)
Une opération à prime donne à l'optionee le droit d'entrer dans un séparé
contrat à une date postérieure et spécifique. Quand l'option est excisée le séparé
le contrat le plus souvent serait le contrat de ventes, de sorte que l'optionee ait pu obtenir
titre à la propriété.
Aucun contrat exécutoire séparé ne serait nécessaire où le titre
passer une fois que tous les paiements étaient effectués aux termes d'une convention de ventes. Cela pas
être reconnu par l'IRS comme option. Dans une louer-option s'occuper le bail
exiger les paiements, pas l'option, ainsi l'option ne pourrait pas être caractérisée en tant que
contrat exécutoire.
Un paiement pour une opération à prime, même si crédité contre l'achat
le prix, est seulement pour l'opération à prime et pas pour un intérêt équitable dans
propriété. Ce n'est pas vrai où l'acheteur établit un intérêt équitable dans
propriété en effectuant des paiements mensuels dans le cadre d'un contrat exécutoire.
Un contrat qui ne lie pas le propriétaire de la propriété pour livrer
la propriété n'est pas une opération à prime eue droit au traitement de plus-value.
Une droite du premier refus n'est pas une option.
Pour faire l'attache d'opération à prime, argent d'option (ou quelque chose de valeur)
doit être livré à l'Optionor. De l'argent d'option s'appelle la « considération ».
2-8
Ceci est conduit à la maison par un cas légal où il y avait une convention non datée
prétendant donner l'optionee, qui n'avait payé aucune considération, la droite à
acheter la propriété à un prix rigide dans les six mois de la date du
convention. Ceci a été statuée pour ne pas être une opération à prime, mais simplement une offre à vendre
fait par le propriétaire de propriété.
VENTES DE VERSEMENT
Quand l'acheteur exerce son option à l'achat la propriété, il et
le vendeur peut être d'accord sur une vente de versement. Ceci permet au vendeur de signaler la vente
la méthode de versement de reportage d'impôts. Il n'est pas nécessaire pour la note de versement
pour être fixé par la propriété pour qualifier pour le reportage d'impôts de versement. Noter svp :
Les conditions de la vente de versement ne sont pas comprises dans l'option. Ceux sont
détaillé dans la convention d'achat a accompli quand l'option est exercée.
VENTE OU LEASE-OPTION ?
Normalement, une convention de louer-option ne présente aucune difficulté dans la détermination
date de vente. Mais quelques louer-options, négligemment écrites par le non informé, prise
sur toutes les ou la plupart caractéristiques d'une vente avec une convention de financement. Puisque
la date de ventes est essentielle, il est importante pour comprendre la différence entre un bail
convention et un contrat de ventes.
Beaucoup de baux avec l'option à acheter sont en fait des conventions de ventes, et l'IRS
les traite comme conventions de ventes si le contribuable est apuré. Comment la convention est
traité dépend de l'intention des parties. L'intention est déterminée basée sur
faits et circonstances existant lorsque la convention est conclue.
L'existence d'une option ne lui fait pas automatiquement un financement
transaction une fois soigneusement créé. Poser ces questions :
Au cours de la période d'option qui assume les fardeaux et les avantages économiques du
propriété ?
Comment le coût d'aquisition sous l'option a-t-il été déterminé ?
Fait le loyer réfléchissent le loyer juste du marché ou sont il règlent au-dessus de ou ci-dessous
marché ? 2-9
La transaction a-t-elle été négociée à la longueur des bras ?
Est-ce un produit de remplacement pour le financement par emprunt d'hypothèque conventionnelle ?
Quand l'option est exercée fait l'acheteur ont un véritable intérêt de propriété ou
est-il simplement un locataire ?
Ces questions doivent être considérées si la transaction lui est structurée ainsi
ressemble étroitement à une transaction de créance. Ceci peut se produire si :
Il y a une option permettant au locataire d'acheter la propriété, et
Les conditions de bail ressemblent à une convention d'hypothèque davantage qu'elles ressemblent
dispositions financières de bail.
Une convention peut être considérée un contrat de ventes par l'IRS et pas l'a
le bail le cas échéant du suivant est vrai :
La convention applique une partie de chaque paiement de « loyer » que le vendeur reçoit vers
intérêt de capitaux propres pour la propriété. (Une partie de paiements mensuels pourrait être créditée
vers la considération d'option pour éviter cette remarque.)
Le « locataire » verse le loyer sur vous qui est beaucoup plus ou moins que le courant juste
valeur locative de la propriété.
Le « locataire » a une option pour acheter la propriété à un prix qui est petit
comparé au montant total requis pour être payé sous le bail.
Le « locataire » a une option pour acheter la propriété à un prix qui est petit
comparé à la valeur de la propriété lorsqu'il peut exercer
option. Cette valeur est déterminée à l'heure de la convention.
Le bail indique une certaine partie des paiements de « loyer » que le vendeur reçoit As
intérêt.
2-10
À BEAUCOUP ?
Certains peuvent indiquer que ce que vous avez juste lu est plus que vous ont vraiment voulu
pour savoir des baux et des options. Notre conjecture est celle environ 95% des investisseurs
using LO les techniques ne se rendent pas compte de la ligne étroite qu'elles marchent.
Si vous lirez juste au-dessus des détails nous avons présenté ici des deux ou trois
des périodes vous serez bien meilleur équipé pour éviter l'ennui. La vérité est que si vous
utiliser conforme un ensemble de pensée bonne à l'extérieur et de documents rédigés que vous serez en ligne
masse ferme. Rarement, si jamais, vous ferez face à des défis judiciaires si vous vous occupez honnêtement
et assez avec chacun.
Récapitulation des bases d'une option valide :
1. Prix : Pour que l'option soit valide l'acheteur doit fournir au vendeur l'option
considération. Cela signifie habituellement l'argent comptant. Un dollar est suffisant, bien que plus
de l'argent est habituellement exigé. Si vous louez la propriété de l'Optionor cela
peut être la considération. Si l'acheteur n'exerce pas l'option l'argent comptant
la considération n'est pas remboursable.
2. Condition : L'opération à prime doit contenir une date ferme l'où l'acheteur doit
exercer l'option ou l'option est renoncée et devient sans valeur.
3. Moyens de l'exercice : L'opération à prime doit spécifier exactement quelles actions
l'acheteur doit prendre pour exercer l'option. Habituellement ceci est simplement écrit la notification au
vendeur que l'acheteur exercera.
4. La considération d'option n'est pas imposable à l'optionor jusqu'à ce que l'option soit exercée
ou renoncé.
2-11
7LPH) RU $FWLRQ
.
Quand utiliserez-vous le bail/options (LO) ? Souvent ! Beaucoup de fois le LO laissera
vous pour commander la propriété avec peu ou pas d'argent comptant. Quand les gourous d'immobilières de TV
proclamer que ceux qui achètent leur produit apprendront le secret de la propriété de achat
pour $10… ils parlent habituellement de $10 dans la considération d'option.
CELA FONCTIONNE COMME CECI
Toutes les immobilières créatrices commencent par trouver un vendeur motivé. Il y a
abondance de ceux dans VOTRE zone. Un bon programme de commercialisation les produira pour
vous.
Comme nous expliquons dans le « pouvoir de carte postale », la plupart des investisseurs d'immobilières échouent parce que
ils échouent au mercatique. Le « pouvoir de carte postale » est un système pratique que n'importe qui peut trouver
l'heure de mettre dans l'action sur un budget raisonnable.
Commençons par expliquer comment les options de bail d'utilisation d'auteurs dans nos propres
investissement du régime. Nous préférons acheter ou commander les « jolies maisons ». Maisons gentilles dedans
voisinages gentils où les gentilles personnes vivent. Ce type de maison est notre premier choix,
parce qu'il attirera des locataire-acheteurs de bonne qualité. Oui, nous préférons de jolies maisons,
mais LO est une technique puissante pour chaque type de propriété.
2-12
Nos jolies locataire-acheteuses à la maison seront des personnes de famille qui aimeront la maison,
payer leur loyer à l'heure et beaucoup dépenseront s'ajouter d'argent quelque amélioration à
la propriété. Après que tous… qu'ils regardent là-dessus pas tellement comme une maison ils louent,
mais une maison qu'ils achètent. Cette attitude signifie que nous avons rarement n'importe quel contact
avec eux compter s'ils laissent tomber de temps en temps enlevé le loyer signent la personne. C'est
redresser, nous entendent rarement que le genre de propriétaires ordinaires de plaintes sont versés avec.
Nous créons des listes d'adresses des voisinages où nous voudrions au propre
maisons. Nous, comme des agents d'immobilières, appelons ces zones nos « fermes ». Nous préférons des zones
là où les maisons ont été établies en une à cinq dernières années. L'échelle de prix du
les maisons dans nos fermes tombe entre $130.000 à $295.000. Puisque les maisons sont
près de nouveau, sont ainsi les appareils. Cela signifie qu'ils ont besoin rarement de dépannage ou
remontage pendant les une à cinq années nous possédons ou commandons la propriété. Les la plupart
les appareils, y compris le chauffage et la climatisation, seront toujours sous la garantie.
Les maisons dans cette échelle de prix se vendent bien dans notre zone sous le courant
argent facile financier de climat… et taux d'intérêt bas. Quand marchés monétaires
serrer et les taux d'intérêt montent nous abaisseront nos vues aux maisons moins chères ainsi
que plus d'acheteurs pourront se permettre les.
Quand nous les obtenons à une réponse d'un vendeur motivé dans ces zones
avoir typiquement peu ou pas de capitaux propres. Souvent ils ont acheté avec un acompte de
de zéro à 3% du coût d'aquisition. Au cours de la période courte ils ont possédé
autoguider l'hypothèque payent-vers le bas est minuscule. S'il y avait plus-value rapide dans
zone que beaucoup de propriétaires ont refinancé et ont dépensé le montant sur un style de vie ils
vraiment n'a pas pu avoir les moyens. Ils n'ont pas beaucoup de capitaux propres et ainsi ils comprennent bientôt
qu'ils ne recevront pas beaucoup d'argent comptant s'ils veulent se vendre rapidement.
Parfois ces propriétaires ont pour ne pas pouvoir énumérer avec un courtier d'immobilières,
parce qu'une vente juste ne produira pas assez d'argent comptant au-dessus du profit d'hypothèque à
payer la commission et les coûts fermants d'un courtier d'immobilières.
Vous pouvez voir que nous, comme acheteurs, commanderons une tranche plutôt mince de
capitaux propres quand nous prenons une de ces maisons… habituellement $8.000 $15.000.
Pendant notre négociation amicale et discrète que nous commençons par offrir d'acheter
propriété « sujet » au financement existant. C'est souvent l'affaire la meilleure
l'investisseur peut faire et nous essayons d'obtenir elle sans appliquer la tactique à haute pression de ventes. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
