Emplacement, emplacement, emplacement : Quel est l'impact sur la valeur ? par Kenneth R. Harney
Quelles caractéristiques principales d'un emplacement de maison -- pas les dispositifs à l'intérieur -- pousser les valeurs de ventes vers le haut ou vers le bas le plus nettement ? Juste quiconque qui a acheté des immobilières ou est dans les affaires connaît le mantra « emplacement, emplacement, emplacement, » et a des avis sur quels sujets plus. Mais la nouvelle recherche par l'association nationale des constructeurs à la maison emploie des techniques sophistiquées d'analyse statistique sur une base de données massive de capot pour fournir une liste définitive des premières caractéristiques localisées qui soulèvent et diminuent des valeurs d'une propriété plus. La base de données se compose d'un échantillon de national-représentant de 60.000 maisons de l'enquête américaine bisannuelle de capot menée par le bureau du recensement des États-Unis et financée par HUD. Using ce qui est connu comme « régression hédonistique » -- une méthodologie statistique qui permet l'analyse de l'impact des caractéristiques uniques sur l'évaluation générale d'une maison -- Les économistes Paul Emrath de NAHB ont identifié les premiers valeur-renforceurs et dépresseurs. Les regards d'étude à un « standard » nouveau-ont construit la maison dans quatre régions -- le nord-est, du sud, Midwest, occidentaux, et dans une sous-région importante connue sous le nom de « grandes métros de la Californie » où les prix domestiques sont lointains au-dessus des moyennes nationales. L'à la maison « standard » aux fins de l'analyse n'est défini comme étant construit après 2003, avec 1.850 pieds carrés de l'espace vivant, deux pleins bains, trois chambres à coucher, salle à manger, cuisine et une salle « diverse », un sous-sol, garage, cheminée, et « aucun agrément ou disamenity (localisé) spécial. » L'évaluation commençante de la « norme » ou maison de ligne de base de la nouvelle s'est étendue de $163.540 dans une zone non-métropolitaine dans le Midwest à $589.551 dans une grande zone méridionale de métro de la Californie. L'étude examine alors ce qui arrive à cette évaluation quand des caractéristiques localisées positives et négatives sont présentées dans l'équation. Par exemple, dans une banlieue de Midwest la maison de ligne de base sans l'agrément localisé spécial serait évaluée en vente à $212.137. Mis que la même maison en emplacement qui a le parkland ou les espaces ouverts tout près et valeur atteint $215.510. Mettre la maison dans une communauté à déchenchements périodiques et la valeur atteint $225.772. Mis lui dans une zone qui est commode au transport public et à la valeur saute à $238.340. Et la localiser sur bord de mer et vous obtenez le plus grand impact positif de tous -- son monte en valeur à $303.760. La même maison, les mêmes dispositifs fondamentaux à l'intérieur, mais dans différents emplacements. Le revers de l'équation est l'analyse d'Emrath des « disamenities de voisinage. La maison suburbaine du Mid-West de la ligne de base $212.137 se laisse tomber à $209.175 si elle est servie par les « mauvaises routes, » $205.729 si elle a « des achats insatisfaisants, » $197.699 s'il y a les bâtiments industriels à proximité, et à $185.805 s'il y a « les bâtiments abandonnés » n'importe où tout près. Les résultats varient légèrement de la région à la région, mais dans chaque partie du pays le renforceur de valeur du numéro un, selon Emrath est : bord de mer. En Californie, un réglage de bord de mer augmente la valeur de vente de la maison de ligne de base de 41 pour cent -- à $831.275. Partout autrement le perfectionnement de valeur de bord de mer est dans rugueux la même gamme de pourcentage, de 43 à 44 pour cent, mais sur une ligne de base des prix inférieurs. Le dépresseur localisé du numéro un, n'importe où vous entrez aux États-Unis : bâtiments abandonnés dans la moitié d'un bloc ou 300 pieds de la maison. Le détritus dans la zone, les bâtiments industriels et le manque d'équipements d'achats sont également les négatifs significatifs dans toutes les régions. Plus d'information sur la recherche, que NAHB appelle son « estimateur de prix de logements, » est disponible au site Web de l'association. | 
