Stratégies de long terme pour les placements de résidence secondaire - 3/8/2005 - résidence secondaire de retraite de résidences secondaires

Stratégies de long terme pour des placements de résidence secondaire
par Broderick Perkins

Un investissement d'immobilières est un investissement à long terme et quoique le marché du logement ait été favorable pendant des années, cela ne signifie pas que vous n'avez pas besoin de maintenir la pompe amorcée.

Avec la course rapide vers le haut en valeurs d'immobilières a rivalisé aux marchés des valeurs lents qu'il n'est pas étonnant que les investisseurs aient représenté ce qui est probable un archive 23 pour cent de toutes les ventes à la maison l'année dernière, selon l'association nationale de l'association récemment libérée du national 2005 des agents d'immobilières « du profil d'agents d'immobilières des acheteurs de Deuxième-Maison ».

Sont non seulement les immobilières une valeur matérielle que vous pouvez utiliser, il sont également un investissement plus facilement influencé. Cela signifie qu'un plus petit pourcentage (l'acompte) de l'investissement plus grand (la valeur de la maison) fait face réellement au risque. Avec des hypothèques d'aujourd'hui, le financement peut être une brise.

« Beaucoup de prêteurs financeront une résidence secondaire juste comme une maison occupée par le propriétaire, les mêmes taux, qualifiant des conditions. Même 100 pour cent de financement sont disponibles pour les résidences secondaires, » a dit Brandon Knapp un courtier avec Lawson et associe des planificateurs d'hypothèque dans Campbell, CA.

L'investissement vient également avec certains établis dans la polyvalence.

« Un grand aspect des immobilières est que l'investisseur peut acheter des propriétés selon ses besoins financiers et personnels particuliers. Différentes propriétés sont adaptées plus vers réaliser un de ces types de retour que des autres, » ont indiqué Eric Tyson un conseiller financier personnel de Nouvelle Angleterre qui, avec Robert S. Griswold, co-authored « des immobilières investissant pour des simulacres » (Wiley, $21.99).

« Un investisseur avec des revenus du travail significatifs peut se concentrer sur des propriétés avec des avantages fiscaux et ne pas s'inquiéter autant du flux de liquidités de financement. Les investisseurs s'approchant de la retraite préféreront des propriétés avec le flux de liquidités de financement. Et tous les investisseurs attendent avec intérêt la plus-value, » Tyson se sont ajoutés.

Un potentiel de la résidence secondaire a retenu non seulement l'argent d'investissement, mais également les coeurs des acheteurs à la maison américains.

Tous les achats de résidence secondaire -- propriétés d'investissement, maisons de vacances, et maisons de retraite -- représenté 36 pour cent de toutes les ventes à la maison l'année dernière, et résidences secondaires comporter maintenant 38 pour cent du parc des logements existant entier de la nation, selon le NAR.

Ainsi comment faites-vous un tel cadeau maintenir sur donner ?

Tyson, Griswold, et d'autres offrent le conseil suivant pour des investisseurs d'immobilières dans lui pour le long-courrier.

 

• Soulever le loyer. Cela ressemble à d'un no-brainer, mais trop de propriétaires de propriété sont les propriétaires verts et peu disposés à soulever le loyer, le sang de vie d'une propriété d'investissement. L'idée, cependant, est de soulever les loyers graduellement, car vous maintenez l'état et les loyers de la propriété en ligne avec des niveaux du marché. Les locataires identifient que les coûts montent et ainsi doivent des loyers.

   

• Quand il est temps de vendre une propriété locative avec un archive établi de location qu'elle peut se vendre pour une prime parce que vous vendez une propriété et des affaires établies, dit Christine Karpinski, investisseur et auteur de « comment louer des résidences secondaires par Owner » (les merlans jaunes de Kinney actionnent, $26).

   

• Réduire le chiffre d'affaires. Fréquenter les produits perdus de causes de chiffre d'affaires non seulement, mais l'entretien, les dépannages, et les améliorations également accrus pour aider l'ensemble pour indiquer mieux aux locataires estimatifs. Libérer les chiens, dit Karpinski. La location pour choyer des propriétaires retient souvent un marché évité qui aidera à continuer votre endroit ronronner avec des produits. Les propriétaires d'animal familier payeront également une prime dans des loyers plus élevés qui peuvent être réglés pour couvrir le coût potentiel de nettoyage ou d'évolution après la dent de loup, ou l'amoureux de chat part. En outre, le long terme, plutôt que les baux à court terme, a réduit l'entretien et l'entretien produisant du trafic.

   

• Opter pour une option de bail. Les options de bail donnent au locataire l'option pour acheter la propriété à un prix prédéterminé dans un temps donné. Les contrats exigent suer les détails, mais ils sont banaux. Les options de bail sont souvent plus favorables pour le locataire (propriétaire) que le bailleur (locataire-acheteur) parce qu'elles viennent avec un premier paiement d'option que le propriétaire obtient de maintenir si le renter n'achète pas. Il y a également la possibilité, avec un prix prédéterminé, la propriété se vendra pour plus que le marché courant laisserait autrement.

   

• Découper une place. Unités réceptrices non fumeuses à Vegas (un souffle d'air frais après avoir travaillé toute la journée dans un casino), capot de stagiaire pour servir le nombre de plus en plus important des Boomers d'écho environ pour s'inscrire dans l'université, condominiums de vacances dans des villes de ressource tout le rassemblement un besoin spécifique, mais pour exiger des qualifications de management spéciales.

   

• Éviter la négligence. En maintenant vos propriétés ranger et maintenir bien leur donne un profil haut au milieu des horreurs, et ce signifie des loyers plus élevés et une plus grande source des locataires. Les rénovations de cuisine et de bain statuent le perchoir quand il vient à la valeur retournée à la propriété et aux loyers plus élevés et à long terme. Qui n'aime pas les instruments brillants ? Les autres salles sont des boîtes. Les maintenir propres et bien finies, comme une nouvelle maison modèle.

   

• Réduire les coûts. Considérer les contrôles d'énergie, l'équipement solaire, les appareils d'étoile d'énergie et d'autres phases de rendement optimum que l'environnement et vos locataires apprécieront. En outre, combiner deux propriétés locatives ou plus dans le cadre d'une police d'assurances.

   

• Observer vos estimations. La taxe foncière et la taxe foncière supplémentaire sur une propriété $500.000 nouvellement établie en Californie peuvent soudainement vous frapper avec une facture $10.000 au cours de quelques mois. Si votre impôt est attaché aux valeurs d'une propriété, ne pas avoir peur pour ne porter en appel aucune estimation que vous pensez est trop élevé. Une estimation inférieure peut signifier une plus petite loi d'imposition et plus de flux de liquidités de financement.

   

• Capitaux propres de construction plus rapides. Quand votre flux de liquidités de financement s'améliore (dire en raison des loyers accrus ou des coûts réduits) à la remarque où vous pouvez manipuler un paiement d'hypothèque plus élevé, refinancer à une hypothèque de condition plus courte pour augmenter de principaux paiements et pour réduire des coûts d'intérêt. Vous pouvez également réduire des coûts de financement et raccourcir la condition en effectuant plus de paiements directement au mandant. S'assurer que vous n'avez pas une pénalité de paiement anticipé qui vous coûtera pour éponger le plein emprunt en avance.

   

• Obtenir sous les avantages fiscaux. La loi fiscale accorde à vente à la maison périodique tous les deux ans. La loi exclut des impôts sur les plus-values sur des bénéfices jusqu'à de $500.000 quand vous vendez une maison et qualifiez. Les échanges différés par impôt pour de plus grandes propriétés peuvent aider à maintenir le fonctionnement d'argent, plutôt que dans les coffres de l'Oncle Sam. La moins-value réduit le revenu imposable. Aider d'un expert en matière d'impôts, comptable, ou le mandataire d'impôts est obligatoire pour se pencher sous des avantages fiscaux si vous n'avez pas un degré dans le sujet.

   

• Quand toutes les échouer d'autre, se déplacent. Les immobilières augmentent typiquement avec le temps, mais il y a des états locaux du marché qui peuvent mettre la plus-value à l'envers. Quand cela se produit, déplacer votre investissement à une propriété dans un communauté plus hospitalier aux retours.

   

• Manager sagement. Karpinski prend l'itinéraire de bricolage exponentiellement aux retours de hausse. Quelques directeurs de propriété peuvent prendre pas moins de 50 pour cent de votre revenu locatif, et plus.

« Avec le WorldComs et l'Enrons des dernières années, les gens regardent pour avoir un contrôle plus personnel de leurs placements. Ils veulent également investir dans les choses qui sont dans leur zone de confort, » ont dit Karpinski.

Cela suppose cependant, cela vous êtes près d'assez pour manager réellement des propriétés, ou pouvez gérer la tâche du management de jonglerie pour des plusieurs ou de plus grandes propriétés multi-unit.

Vous pouvez également décider d'utiliser les deux stratégies selon ce que chaque propriété dicte.

Quoi qu'il arrive, Tyson indique, apprend en avance de quel management l'approche vous a besoin ainsi vous peut aiguiser elle pour répondre aux besoins de votre investissement, et vos locataires.

« L'habileté de commander et les différentes stratégies de management d'instrument peuvent mener à des locataires plus satisfaisants et à des locations à plus long terme. Ainsi si vous êtes très sur le tas avec votre propriété, ou vous préférer laisser une poignée professionnelle les enjeux de jour en jour, s'assurent que votre management est top-notch. La diligence dans cette zone peut faire la différence entre un retour so-so et grand, » a dit Tyson.