Des maisons de faible revenu ont été enclenchées vers le haut par d'autres acheteurs qui les ont renversés pour un bénéfice L'agence de capot de Miami-Dade n'a pas essayé de les arrêter
RISMEDIA, 28 juillet 2006 - (MCT) - dans un comté de la Floride saisi par un des manques de logements accessibles les plus dramatiques dans la nation, développeurs confiés avec la terre de gouvernement et argent pour établir des maisons pour les pauvres se sont vendus à la place aux investisseurs d'immobilières, aux acheteurs riches ou aux familles qui ont tourné des bénéfices rapides.
Jesse Jones a empoché $21.000 après qu'il ait vendu son nouvel à trois chambres en plus moins de deux mois à un homme du comté de Broward qui possède deux autres maisons.
Fredricka Trapp et son fils Clifton a même amélioré : Ils ont fait $175.000 en 14 mois vendant neuf maisons établies pour les pauvres dans la ville de la Floride.
A dit Clifton Trapp : « J'ai fondamentalement juste écarté le mot…. Il n'est pas comme lui était une affaire ou quelque chose de tueur. »
Jusqu'ici, l'agence de capot de Miami-Dade n'a pas essayé de les arrêter.
Le « basculement » des maisons pour les pauvres est parmi une corde des problèmes qui corrompent un régime innovateur lancé par des commissaires du comté il y a cinq ans pour apporter la nouvelle vie pour vider des sorts dispersés en travers du comté de Miami-Dade.
L'idée a semblé trompeusement simple : accordant à développeurs des emprunts de terre et, dans certains cas, de construction de gouvernement en échange des maisons que les pauvres familles pourraient se permettre.
Depuis 2001, les développeurs ont promis d'établir plus de 580 maisons. Mais seulement 190 maisons -- un tiers de ce qui a été promis -- ont été livrés. Et non toutes les maisons ont été vendues aux familles indigentes.
Le Kenya Tookes snagged juste une maison à un prix réduit de $180.000. Sur vente contrat, obtenu par le héraut de Miami, Tookes s'est déclaré un acheteur de première année, une condition du régime -- quoiqu'il possède au moins deux autres maisons.
« Il m'a escroqué, » le développeur dit Elena Diaz De Villegas, qui a dit qu'il ne s'est pas rendu compte jusqu'à après la vente que Tookes possède d'autres maisons.
La réponse de Tookes au héraut de Miami : « Entretien à mon avocat. »
Pendant des années, l'agence de capot ont non seulement donné sur le basculement des propriétés, mais des retards répandus et le de service également permis pour rattraper le régime.
Le fonctionnement de Miami pauvre a payé un prix raide, fermé à l'extérieur à un moment où les prix domestiques du comté ont monté à certains des niveaux les plus élevés dans la nation. En même temps, d'autres projets de construction cruciaux d'agence de capot ont été déraillés par des affaires d'initié et gestion mauvaise chronique.
Brûlé par les pannes : Bagagiste d'Ozie, que la chasse commencée il y a plusieurs années pour une maison dans le régime mais a été bloqué par des listes d'attente et des développeurs qui n'ont jamais établi ce qu'elles ont promis.
Quand il a commencé sa recherche, les maisons se vendaient pour juste au-dessous de $100.000, le prix maxima permis par l'agence de capot. Maintenant le bouchon a été augmenté à $225.000 -- et le bagagiste est plus sûr il peut ne se permettre une maison.
« Tout est monté, » a dit le bagagiste, qui est parvenu à sauver $5.000 pour un acompte sur le salaire d'un cuisinier de cafétéria tout en vivant dans le logement à caractère social pendant les 16 dernières années.
« Tout que je veux faire est d'entrer dans une maison. Je veux une cour verte. Je n'ai avant jamais eu cela. » Connu en tant que capot supplémentaire, le régime de terre de Miami-Dade's a entraîné l'identification nationale, honoré des récompenses et félicité par des politiciens. Mais la recherche du héraut de Miami trouvée :
--A pas une fois l'agence de capot confisquée beaucoup des développeurs fatigués, quoique les douzaines de sorts soient encore vides et la terre est censée retourner de nouveau au comté en 12 mois si la construction n'est pas en cours.
--Les inspecteurs du comté ces dernières années ont prélevé plus de $65.000 dans les fines contre des développeurs pour tout du dumping illégal à l'entretien effiloché de sort à à pas transporter outre des rebuts industriels. Toujours, l'agence de capot n'est pas intervenue en poussant la construction.
--L'agence de capot a donné à l'extérieur la terre mais non jamais pris la peine de s'assurer des développeurs pourrait établir là-dessus. Quand même les développeurs bien intentionnés se sont plaints ils ne pourraient pas commencer la construction en raison de de service -- tout de vieux privilèges aux problèmes de répartition en zones -- l'agence les a en grande partie ignorés.
--En attendant, l'agence de capot a écarté le but unique-plus-important du régime -- aide des pauvres -- par ne pas s'assurer que les nouvelles maisons ont été vendues aux acheteurs de faible revenu.
Au lieu de cela, les fonctionnaires ont laissé l'inadvertance aux développeurs, qui se sont tenus pour profiter plus rapidement par la vente aux acheteurs avec facile d'accès à encaisser.
« Inacceptable, » a dit le cari de Cynthia, conseiller supérieur au citoyen de George de directeur du comté. « C'est une situation maltraitée et il est une de manière dégagée dont le comté doit prendre le contrôle. Il y avait un manque de contrôle de la part de l'agence de capot et ce manque d'inadvertance nous a évidemment coûtés. »
Dans au moins 14 cas, le héraut de Miami a trouvé, des maisons établies pour les pauvres ont été vendus aux investisseurs, aux acheteurs qui ont possédé plus d'une propriété ou aux familles d'immobilières qui ont renversé les maisons pour un bénéfice rapide.
Les règles d'agence de capot stipulent que les acheteurs doivent être les propriétaires à la maison de faible revenu et de première année. Les directives énoncent également que les maisons doivent être vendues à un prix accessible et rester cette manière pendant 10 années, signifiant cela si un acheteur se vend avant puis à quelqu'un qui n'est pas qualifié, l'agence de capot peut potentiellement rapporter la propriété.
Mais l'agence de capot non jamais prise la peine pour assurer ses directives ont été imposées, ni elle a régulièrement imposé des restrictions dans les contrats avant que les développeurs aient pris le contrôle de la terre.
En 2002, pour-profiter le développement partout dans la ville a reçu un emprunt $1 millions de l'agence de capot pour établir 70 maisons supplémentaires. Mais au moins 10 vendus partout dans la ville aux investisseurs d'immobilières.
On était Clifton Trapp et sa mère Fredricka, qui ont acheté neuf des maisons et les ont vendues à cinq autres investisseurs au cours de 14 mois, gagnant un bénéfice de $175.000. Combinés, les cinq investisseurs possèdent la propriété évaluée à plus de $2 millions.
« Nous n'avons su rien à son sujet étant de faible revenu, » a dit Clifton Trapp, du comté de Broward, qui possède 10 maisons.
Partout dans la ville défend les ventes, dire des maisons ont été vendues aux acheteurs incompétents parce qu'il déjà avait versé en arrière l'emprunt $1 millions sur l'agence de capot.
« Nous étions à l'extérieur de dessous les conditions, » a dit Diaz De Villegas.
Mais l'exposition d'archives certaines des maisons ont été vendues des semaines ou même des mois avant que l'emprunt ait été épongé. L'une ou l'autre manière, logeant des fonctionnaires d'agence dire, partout dans la ville a signé un contrat dans 2002 promettant les « ensembles approuvés aux termes de cette convention doit être occupée par low- aux familles de modéré-produits. » Partout dans la ville a obtenu l'emprunt au-dessus d'autres développeurs dans un procédé concurrentiel.
Diaz De Villegas a dit que partout dans la ville a établi des douzaines de maisons accessibles à Miami-Dade. « C'était seulement un de mes cas, » il a dit. « C'est sang, sueur et larmes établissant le capot accessible. J'ai toujours fait attention très au sujet de la vente aux personnes d'accessible-capot. »
Mais partout dans la ville d'exposition d'archives juste vendu une autre maison dans le régime supplémentaire à Tookes, qui possède au moins deux autres maisons.
On n'a pas dit Tookes que la maison a été établie pour les pauvres, discuté son mandataire, Dacia Riley. « Il me semble que peut-être la séparation des pouvoirs n'a pas été faite dans ce cas-ci, et maintenant qu'on l'a déterminé qu'il n'était pas une acheteuse à la maison de première année, les gens vont sur l'offensive, » Riley a dit.
Mais Tookes a signé un contrat de ventes réclamant qu'il était une acheteuse de première année.
A dit Riley : « Le 1/8fine print3/8 est si petit. »
Dans certains cas les développeurs se sont involontairement vendus aux acheteurs qui ont profité outre du régime : La jeunesse au centre d'action, Miami sans but lucratif, a vendu une maison $140.000 à Jesse et à Lukesha Jones en janvier. Les couples l'ont renversée des semaines plus tard.
Le comté Julio résident Cortez de Broward a assuré leur hypothèque et a payé le Joneses $21.000 après engagement d'un priseur pour accéder les cours en bourse de la maison.
La jeunesse dans directeur exécutif Linda Stevenson d'action a indiqué qu'il n'a eu aucune idée que l'acheteur allait revendre la maison à un bénéfice.
« Si vous saviez ce que nous sommes intervenus pour établir cette maison, la vendre juste à elles pour $140.000, » il a dit. « Ceci me rend fâché. Nous avons des personnes honnêtes qui ont besoin de maisons. »
En 2005, les développeurs personnels de paradis ont vendu une maison à Deney et Katherine Navarro pour $153.900. Les couples qualifiés en tant que produits bas et même reçus une hypothèque de l'agence de capot pendant sept mois après qu'ils ont acheté la maison, le Navarros se sont vendus pour $207.000 -- récolte d'un bénéfice $53.100.
Les nouveaux propriétaires, Roger Perez et Maria Hernandez, gagnent plus moins de $30.000 entre eux et dits ils étaient ignorants la maison avaient été renversés et le prix avait été augmenté par 35 pour cent.
« Il devient frustrant quand vous le faites pour le capot accessible et ceci se produit, » a dit le Président personnel Octavio Castellanos de paradis quand il a été raconté la vente par le héraut de Miami.
Corroyer, avec le bureau de directeur du comté, veut que l'agence de capot garde la meilleure trace des ventes en exigeant des rapports fermants, des copies des contrats et l'épreuve des produits pour tous les acheteurs. Il récemment a sorti le régime supplémentaire de dessous l'agence de capot à l'administration des services généraux du comté.
« Nous devons renverser ceci, » il a dit. « Le régime s'est égaré. »
D'autres problèmes ont perturbé le régime : L'agence de capot a donné la terre librement aux groupes sans l'expérience professionnelle ou l'expertise de bâtiment. Le héraut de Miami a trouvé plus de 20 nonprofits et d'autres groupes impliqués dans le régime qui n'a jamais produit une maison unique.
Mais il y avait des problèmes même avec les développeurs expérimentés.
Le comté a installé un comité supplémentaire de capot pour s'assurer que des développeurs ont été donnés des sorts appropriés au bâtiment. Mais le comité, surveillé par l'agence de capot, a régulièrement passé le long des sorts sellés avec des privilèges fiscas et d'autres problèmes.
Les fonctionnaires de capot admettent que cela environ que 70 pour cent des sorts n'étaient pas « nettoient » ou préparent pour le bâtiment. Mais le comité les a approuvés de toute façon. Quelques sorts étaient trop petits pour une maison unifamiliale et eus besoin répartir en zones les exemptions, qui peuvent prendre des mois. D'autres ont dû brancher sur des lignes de l'eau et d'égout.
Les sorts sont également venus avec des privilèges coûteux de vieilles violations, telles que le dumping illégal, que les développeurs ont hérité de quand ils ont pris le contrôle de la terre.
Cela a posé des problèmes parce que les développeurs ne peuvent pas passer des banques approuver les emprunts ou le comté pour établir des permis de construire jusqu'à ce que les privilèges soient allés -- un accroc qui peut tout sauf la construction de halte.
Pour-profiter la construction de Fortex a été forcé d'éponger $80.000 dans les privilèges avant que le comté approuve des permis de construire, purgeant les bénéfices de la compagnie sur les maisons qui déjà étaient établies à bon marché.
« Il est juste tout cet exister de service qu'y a eu il il est difficile de combattre que, » a dit pour toujours Jose Perez de Corcho, un ingénieur civil avec la construction de Fortex.
En conclusion, l'agence de capot a persuadé l'année dernière le comté pour changer sa politique et pour renoncer aux privilèges avant la construction.
Le régime demeure dans le flux, mais les fonctionnaires du comté déclarent qu'ils essayent de trouver des moyens d'accélérer la construction.
Sur une rue silencieuse juste à l'est de 95 d'un état à un autre, la chiquenaude locale à long terme de Jerry de développeur avait essayé d'établir des 1.200 pieds carrés à trois chambres.
Il a obtenu le sort il y a quatre ans mais ne pourrait pas établir là-dessus en raison des privilèges prolongés de la ville de Miami, retardant le projet par une année.
Alors il a découvert les lignes d'égout insatisfaisantes.
La chiquenaude a dépensé $6.500 enlevant un arbre de banian tombé retourné par Hurricane Wilma l'automne dernier. Tous les deux mois, il dépense les débris $200 libérants qui sont vidés sur le sort ; parfois il est trop en retard et est giflé avec une amende.
De façon générale, la chiquenaude a dépensé plus de $20.000 sur des mandataires, des droits, laisser et des charges -- pas comprenant le coût d'établir la maison.
Le régime supplémentaire dit-il devrait mieux avoir été planifié avant que la terre ait été distribuée.
« Je pense qu'il y a certains qui obtiennent juste ainsi frustré elles ne savent pas quoi faire et ne laissent pas le sort se reposer là, » a dit la chiquenaude, qui finalement a commencé la construction sur la maison.
« Nous avons un groupe de sorts morts à l'extérieur là. Il est blessé tout le monde. » |
