Se spécialiser la société d'objet immobilier chargée de l'infraction du rendement fiduciaire au-dessus des recommandations de société apparentée de titre par Kenneth R. Harney
Quelles fonctions est-ce qu'un courtier ou un agent de realty doit à des usagers d'acheteur à la maison quand il vient au titre de recommandation ou à d'autres services de règlement ? Quand une compagnie de titre affiliée avec la société d'un agent le fournisseur le plus peu coûteux sur le marché local, devrait-il l'agent n'a-t-il pas lieu mentionner ce fait ? Une procédure importante de procès collectif entamée au Minnesota en février concentre la nouvelle lumière sur ces questions, et pourrait servir de modèle aux procès semblables contre de grands courtages d'objet immobilier dans tout le pays. La procédure du Minnesota, entamée par des clients d'acheteur à la maison de banquier Burnet de Coldwell, un du plus grand realty affermit dans la condition, infraction chargée de rendement fiduciaire parce que les agents ont allégué guidé les acheteurs au société apparenté du titre de Burnet, malgré le fait que ses droits pour des services de règlement et de titre étaient plus élevés que quelques concurrents locaux. Un porte-parole pour le banquier Burnet de Coldwell a dit que la société n'a eu aucun commentaire sur le procès, et ne présente pas ses observations sur le litige en instance comme question de la politique. Les demandeurs Kenneth et Dylet Grady ont chargé que les agents de Burnet les ont intentionnellement guidés au titre de Burnet sans révéler que ses « droits et frais sont parmi le plus élevé, sinon le plus élevé, au Minnesota » -- plusieurs centaines de dollars plus de haut sur une hypothèque $200.000. Les agents de Burnet également n'ont pas révélé un certain nombre de faits matériels, le procès allègue, comprendre : - La retenue par Burnet Title « au moins de 75 pour cent de chaque prime d'assurance » payée par les acheteurs à la maison.
- Pression exercée par le management de Burnet sur ses associés de ventes « pour diriger le closing de leurs usagers et les affaires d'assurance de titres » vers sa société apparentée de titre, « au lieu des concurrents à plus bas prix. »
- Les incitations financières ont fourni par le management de Burnet aux associés de ventes et aux directeurs de bureau « pour les attirer pour recommander et diriger le closing des usagers et les affaires d'assurance de titres vers le titre de Burnet, » plutôt qu'aux concurrents de bas-droit.
Parmi les incitations alléguées : Un régime « de test rapide » qui permet des associés de ventes se fermant aux bureaux de titre de Burnet pour recevoir leur compensation de commission à la table de règlement plutôt que plus tard. D'autres incitations ont compris un « régime de partenariat » qui fournit les agents qui se reportent des affaires de règlement à la société apparentée « récompenses financières, » comme le paiement des cotisations et de la participation de régime de retraite aux « syndicats de prix ferme de bonification. » En vertu des statuts du Minnesota et du droit coutoumier, Burnet « doit des fonctions fiduciaires à ses usagers et donc est obligé d'agir dans les meilleurs intérêts de ses usagers à tout moment ; et met au courant des usagers de tous les « faits matériels » qui pourraient porter atteinte aux intérêts des usagers, selon le procès. Le cas de Burnet est considéré potentiellement significatif dans tout le pays parce que la plupart des grands courtages d'objet immobilier ont au moins un -- et souvent multiple -- rapports filiales d'affaires avec le titre, le règlement, l'hypothèque et d'autres prestataires de service. Les sociétés importantes d'objet immobilier regardent à ces sociétés apparentés pour fournir des produits significatifs, et arguent du fait que la fiabilité des sociétés apparentés, l'opportunité et les taux de disponibilité élevés compensent n'importe quel différentiel qui peut exister dans leurs niveaux des prix comparés aux prestataires de service indépendants. Bien que des actions de classe et les différentes procédures aient été entamées contestant des entreprises filiales ces dernières années, la plupart d'entre elles a été au niveau fédéral et a été basée sur des demandes de règlement sous l'acte de procédures de règlement d'immobilières (RESPA.) Les la plupart ont été non réussies, car la plupart des grandes et sophistiquées sociétés d'objet immobilier cherchent à être conformes aux conditions de RESPA pour structurer leurs rapports de société apparenté. Entre d'autres prohibitions, RESPA interdit des droits de nom communiqué et des contrecoups parmi des prestataires de service d'objet immobilier. Ce procès, cependant, évite RESPA et le système judiciaire fédéral et se fond à la place dans des demandes de règlement de condition et de droit coutoumier. Le procès de Grady estime la classe affectée des acheteurs à la maison de Burnet pour être au-dessus de 10.000, et les avocats familiarisés avec le cas disent que l'élément de passif potentiel est dans les dizaines de millions de dollars si une cour certifie le cas et Burnet perd à l'épreuve. | 
