Traite des placements de résidence secondaire
par Broderick Perkins
Avant que vous joigniez la fièvre de l'or pour acheter des propriétés d'investissement sur le marché en pleine expansion de résidence secondaire, enlever vos glaces rose-colored et procéder avec prudence. Seulement les imbéciles se précipitent dedans. Le « effet de richesse » que vous prévoiriez de l'évolution de capitaux propres d'immobilières et le revenu locatif ne se produit pas dans un dépression, et ces retours prévus peuvent obtenir sucés loin par des charges, des états du marché, et des propriétés inattendus qui ne sont pas simplement de bons placements. « Mon peu rapide de donne un avis sur ceci est, avec les facteurs énormes de plus-value et le fait que les développeurs d'immobilières sur ce marché ont été allumés à ceci pendant quelque temps maintenant, soit soigneux où vous achat, » avez dit Christine Karpinski, investisseur et auteur de « comment louer des résidences secondaires par Owner » (les merlans jaunes de Kinney actionnent, $26). « Comme vous dans n'importe quel angle d'investissement, être sûr de faire votre travail pour être sûr que ce qui êtes vous les achats sont en effet un bon investissement, » il se sont ajoutés. Les investisseurs ont représenté ce qui est probable un archive 23 pour cent de toutes les ventes à la maison l'année dernière. Tous les achats de résidence secondaire -- propriétés d'investissement, maisons de vacances, et maisons de retraite -- représenté 36 pour cent de toutes les ventes à la maison, et résidences secondaires comporter maintenant 38 pour cent du parc des logements existant entier de la nation, selon l'association nationale association de national de 2005 des agents d'immobilières de la « du profil d'agents d'immobilières des acheteurs de Deuxième-Maison » libérés plus en avance cette semaine. Les immobilières résidentielles sont le nouvel investissement « go-to » pour de nombreuses raisons. Les boomers de bébé mènent la manière, achetant vers le haut des résidences secondaires avec la richesse de capitaux propres à partir des maisons existantes. Le groupe d'Américains défrayés entre 1946 et 1964 et 41 à 59 maintenant âgés, représentent un bombement de population de 75 millions de personnes qui redéfinissent la deuxième moitié de la vie. Beaucoup prévoient de rester actifs, travail complètement ou à temps partiel pendant leurs « années de retraite, » et le séjour mis dans leur propre maison pendant qu'elles vieillissent, plutôt que le mouvement dans une maison de retraite. Pour eux, un toit au-dessus de leurs têtes produisant d'un retour sur leur investissement et fournissant un avantage fiscal est des moyens à cet effet. Les lois fiscales, excluent maintenant des impôts jusqu'à $500.000 dans des plus-values quand vous vendez une maison. Cet argent supplémentaire peut être roulé plus de dans une autre maison -- ou deux -- là où les indemnités de taxe supplémentaire attendent. Le segment intérieur du marché de course s'est épanoui après 911. Le roulement post-911 à ce qui est perçu en tant que course intérieure plus sûre, plutôt que voyagent à l'étranger, créé un plus grand marché pour des propriétés d'investissement que les propriétaires louent à l'extérieur. Les voyageurs intérieurs préfèrent souvent rester dans l'environnement plus intime d'une maison plutôt qu'un hôtel, un motel, ou une auberge. Les taux peuvent être meilleur marché pour de plus grands groupes et la forme moins dense de logement donne à des voyageurs une plus grande sensation de sécurité. Les réfugiés de marché boursier que tous les deux ont perdus, et l'argent gagné avant que COM de point s'effondrent ont trouvé un asile plus pratique plus sûr d'investissement dans le capot parce que c'est également une valeur matérielle. Comme investissement, les résidences secondaires sont simplement plates se refroidissent. Il est beaucoup plus sexy pour vivre, fonctionner, et jeu dans un investissement qu'il est de lire des index de marché boursier journaliers. « Avec le WorldComs et l'Enrons des dernières années, les gens regardent pour avoir un contrôle plus personnel de leurs placements. Des immobilières ont été souvent utilisées comme coffre-fort ou l'investissement « de premier ordre », parce qu'il semble monter à l'extérieur les reflux et les écoulements du marché au-dessus du long terme, » Karpinski a indiqué. En plus de l'aspect réel, les placements d'immobilières sont des placements plus facilement influencés. Cela signifie qu'un plus petit pourcentage de l'investissement fait face réellement au risque. Seulement $100.000, par exemple, descend demi de million d'investissement du dollar. Avec bien plus de risque, vous pouvez investir dans les immobilières avec pratiquement rien vers le bas. L'évolution de capitaux propres et le nouveau marché hypothécaire fait également à l'investissement plus de liquide que jamais. Retirer les capitaux propres à San Diego pendant un jour et aller faire des emplettes pour une maison Chicago le prochain. « Il n'y a aucune question à son sujet. Si acheté en tant que les résidences secondaires, les résidences primaires, ou car purement les propriétés d'investissement destinées « pour être renversé » pour un bénéfice rapide, immobilières est une alternative puissante et profitable aux marchés des obligations courants et des obligations, » dit Alfred Glossbrenner, co-auteur du book/CD « comment faire fonctionner votre résidence secondaire pour vous ! ». Cependant, les retours sur n'importe quel investissement, particulièrement immobilières, ne sont sensation presque jamais durant la nuit, mais engagements à long terme. Ne pas laisser les points fixes récents dans les prix domestiques, ou le nuage de basculement croissant de pratique votre vision. Maintenir dans la perspective comment venir-latelys en recherchant un dollar rapide au marché boursier souffert quand ils ont essayé d'encaisser dedans l'ère déjà épuisée de COM de point. Le bidon de valeurs d'immobilières, et tombent. La protection de n'importe quel investissement avec la diversité reste la règle d'or dans des placements personnels. Le « investissement dans les immobilières n'est pas la science de fusée, mais il prend beaucoup de recherche, planification, et travail dur démodé, » dit l'investisseur Eric Tyson, qui, avec Robert S. Griswold, co-authored des « immobilières investissant pour des simulacres, » (Wiley, $21.99). Tandis que les spéculateurs prennent le plus risqué approcher à l'investissement en renversant des propriétés -- achetant et rapidement revendant, si tout va bien à un bénéfice -- la plupart des investisseurs achètent la propriété pour se maintenir pour la plus-value, le revenu locatif, ou tous les deux. Avec des commentaires d'autres experts, voici ce que l'offre de Tyson et de Griswold comme mise en train dirige pour les investisseurs de première année se maintenant sur des propriétés. Vivre en dedans -- ou ci-dessous -- vos moyens. Vous typiquement ne pourrez pas taper des rentabilités de capitaux engagés tout de suite et sur beaucoup de marchés, vous payerez quelques charges (assurance, impôts, entretien, mises à niveau, etc.) à propre propriété d'investissement même si vous la louez à l'extérieur. Rouler en arrière votre faire--tout style de vie. Maintenir votre voiture courante quelques années plus long. Ne pas vivre dans une communauté chère chargée avec des agréments que vous n'utiliserez jamais. Si vous devez voyager, voyager à la propriété d'investissement, et utiliser des visites pour les tâches de bricolage qui ont réduit des coûts sur l'entretien et l'entretien. Mettre 20 à 25 pour cent vers le bas. La vie avec parcimonie te donnera l'argent que vous avez besoin pour de plus grands vers le bas paiements, qui te donnent les meilleures conditions de financement et les retours plus prompts sur votre argent. De plus petits paiements descendent avec des taux d'intérêt plus chers, l'assurance hypothécaire privée, et d'autres coûts. Tandis que vous devriez tâcher d'employer autant de l'argent des prêteurs que la puissance pour couvrir des frais d'acquisition, trop de puissance peut être dangereuse si le marché vous allume et vos charges de créance sont trop élevées pour te permettre de sauter en parachute sans argent perdant. Vérifier votre crédit. Obtenir une copie libre de votre rapport de crédit. Vérifier l'exactitude et les erreurs. Amplifier vos points avec le comportement approprié de crédit. Sélectionner une équipe d'immobilières. Aligner un investisseur-conseiller, un agent d'immobilières, un officier d'emprunt, un spécialiste en impôts, un mandataire, et autres qui peuvent vous aider. Une équipe lourde d'investissement-smarts de professionnels vous positionne pour identifier, et rapidement étroitement sur les meilleures propriétés d'investissement. Penser petit. Les petites propriétés résidentielles aiment des condominiums, townhomes, et il est plus facile maintenir et manager de petites maisons, et l'investissement de capitaux initial est plus petit, mettant moins d'argent en danger. Considérer de plus grands multiplex de maisons isolées et de plus grands ensembles de multi-capot après que vous ayez maîtrisé un ou quelques plus petites propriétés. « Une propriété avec une histoire de location de vacances réussies peut réellement chercher un prix plus élevé que sa concurrence. C'est parce que le nouveau propriétaire n'achète pas juste un bâtiment ou un condominium, il ou il achète une petite entreprise avec une expérience professionnelle montrée, » a dit Glossbrenner Penser l'emplacement, emplacement, valeur. Posséder la propriété dans les zones d'avenir avec la nouveauté, le potentiel pour l'évolution et d'autres facteurs qui augmentent trouver et maintenir de bons locataires. Les propriétés dans des emplacements pleins mais nécessitant l'entretien différé, celui est en grande partie cosmétique, peuvent être des placements sages. « Il y a quelques marchés qui sont plus de saturés avec la nouveauté. Les éviter, » a dit Karpinski. Éviter réciproquement « perfectionnent » des propriétés. Éviter les propriétés nouvelles ou entièrement rénovées, à moins qu'elles soient dans le circuit du progrès ou dans un emplacement principal -- dire la première phase d'une communauté d'avant d'océan. L'évaluation de première phase est souvent favorable en raison de la pression sur le développeur pré-vendent quelques maisons avant que son emprunt de développement donne un coup de pied dedans. Autrement de nouvelles propriétés ont pu avoir été déjà serrées par le propriétaire courant et d'autres hausses de loyer ou de valeur peuvent être limitées. Acheter étroitement près. Acheter dans un délai de deux heures de temps de déplacement -- en la voiture, le plan, le train ou le bateau, selon la façon dont vous voyagez. Chercher des placements plus éloignés seulement après se familiariser avec le marché, voyager régulièrement là pour d'autres raisons ou trouver un directeur de propriété qui ne coupera pas profondément en votre potentiel de bénéfice. Prendre la lueur outre du flux de liquidités de financement. Ne pas prendre le mot du vendeur ou de l'agent pour lui quand il vient aux produits et aux charges liés à la propriété. Travailler un rapport de flux de liquidités de financement à partir de zéro basé sur le votre, ou la recherche de votre équipe. Autrement vous n'avez aucune manière de savoir vraiment la valeur d'investissement de la propriété. | 
