Million de système de forclusion du dollar - partie 11 12-13
Chapitre treize
TÊTE À TÊTE
Votre visite tête à tête avec le propriétaire à la maison, dans sa maison, est une autre chance
pour que vous fassiez une impression favorable. Produire votre aimable, doux,
individu de compréhension pour la visite. Indiquer un intérêt pour l'espérance et son famille.
Vous voulez qu'ils vous aiment et espèrent.
En raison de ce que vous avez appris du propriétaire à la maison pendant votre téléphone
conversation que vous avez arrangée pour une visite. Vous avez demandé à l'espérance pour avoir
tous les papiers au sujet de, prêts hypothécaires, contrats, privilèges, livres de paiement et
la forclusion note disponible pour votre inspection.
Vous voudrez aux parties de clé de lecture de ces documents obtenir une image vraie
de la situation. Après que vous ayez votre régime en plein rendement vous pouvez vouloir acheter a
petite, portative machine de copie pour avoir avec vous sur ces derniers des visites. Alors vous pouvez
tirer les copies de tous les documents pour étudier plus tard. Ou demander la permission de les prendre
avec vous. Que la manière vous peut non seulement étudier eux, mais vous ont bloqué tout autre
investisseur de voler votre affaire.
Ceci vous libérera de se reposer à la table de la cuisine de l'espérance pour des deux ou trois
heures passant par les papiers. Au lieu de cela vous pouvez se concentrer sur la détermination
prêter les équilibres, les montants dus sur d'autres créances et les droits. Puis vous et
le propriétaire à la maison aura une idée de ce qu'est le chiffre de capitaux propres. Le propriétaire ne peut pas
avoir une image vraie de son état financier.
L'obtenir impliqué de calculer des montants dus sur les diverses créances, comment
loin il est derrière sur des paiements, ce qui se sent il est la valeur de sa maison. Laissez lui
sont un effort d'équipe. Dire les choses comme, « combien nous doivent sur celle-ci ? »
13-1
Une fois que vous avez fait votre meilleur pour déterminer ce qu'il doit, le soustraire de
ce que vous tous les deux avez décidé est les cours en bourse justes de la maison. Vous pouvez utiliser
votre ordinateur pour passer un rapport libre d'évaluation de propriété en ligne chez Yahoo.com
recherche des « valeurs d'une propriété ». Alors vous pouvez expliquer que la figure à laquelle
vous êtes arrivé est ses capitaux propres avant que d'autres coûts nécessaires soient déduits.
Expliquer environ, des frais commerciaux, droits de forclusion, fixer-vers le haut les coûts, etc. l'indiquent
ce que vous estimez être les capitaux propres réglés. Impressionner sur lui que cette figure est
ce qu'il possède vraiment. Que c'est la valeur vraie du dollar « après tous les coûts » à lui
capitaux propres. Déduire la commission d'un agent d'immobilières et expliquer que c'est ce qui il
pourrait se rendre compte s'il avait l'heure de vendre sa maison par les gorges normales.
En ce moment vous êtes prêt à faire votre proposition. Le faire savoir que vous
aider sauf au moins une partie de ses capitaux propres réglés. Vous pourriez offrir de dédoubler le sien
les capitaux propres avec lui - demi pour lui et la moitié pour vous, ou quelqu'affaire vous vous sentiez fonctionneront
le meilleur. Lire notre livre « les maisons unifamiliales - l'investissement de risque de non » pour certains
idées de gain.
La moitié des capitaux propres réglés, si c'est une grande figure, peut être une bonne et juste
offre. Expliquer au vendeur juste pourquoi il a moins de capitaux propres alors qu'il a pensés. Espérances
ne pas comprendre tous les coûts entraînés dans le défaut d'hypothèque. Il ne peut pas
réaliser la quantité de créance et de droits qui sont devenus attachés à la propriété.
Expliquerez-vous toujours chaque détail au propriétaire à la maison ? Vous toujours
capitaux propres fendus 50/50 ? Non ! Vous jugerez chaque situation comme vous entrez dans elle et alors
formuler une offre. Votre première offre ne doit pas être votre meilleure offre. Vous êtes dedans
le procédé de la négociation lié à la motivation.
Parfois il peut y avoir de juste assez de capitaux propres pour couvrir votre bénéfice minimum
but. Dans ce cas vous devriez expliquer à l'espérance que bien qu'il
recevoir peu ou pas d'argent comptant que c'est toujours son meilleur choix, tellement là n'être aucune forclusion
sur son archive.
Ne pas avoir honte pour réaliser un bénéfice. Ne pas essayer de cacher votre bénéfice de
le propriétaire à la maison. Vous travaillerez dur pour trouver que ces affaires et vous gagnera à chaque
penny que vous recevez. Le plus, il y a toujours un élément de risque dans chaque propriété.
Avez-vous effectué les calculs corrects ? Un problème inconnu de créance ou de titre
automatique inopinément ?
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Pourrez-vous vraiment vendre la propriété pour ce que vous avez estimé, etc. ?
Dès le départ, dans votre régime de publicité par courrier individuel, vous avez été
disant au propriétaire à la maison que c'est vos affaires. Vous dites que vous pouvez seulement
faire une affaire s'il est bon pour tous les deux vous.
Il prend, effort de temps et argent pour que vous soyez là quand une espérance a besoin
vous. Vous êtes autorisé à être bien récompensé de votre connaissance spécialisée et
compétence.
Il y a aucune procédure exacte que vous ne pouvez suivre en discutant l'affaire avec le votre
espérance. Vous devez la jouer par l'oreille et être prêt à parer toutes les objections.
le dialogue pourrait aller n'importe quoi de pareil :
Espérance : GRQ•W WKLQN \ RX VKRXOG JHW VR PXFK RI WKH HTXLW \,
Vous : J'ai expliqué tous le long de cela que je fais ceci pour le bénéfice. C'est la manière que je fais
ma vie. Je ne serais pas ici pour aider vous et d'autres si je ne pourrais pas gagner l'argent à
il. Oui, vous me donnez la moitié, mais cela te permet de sauver la moitié. Autrement vous
la perdra probablement toute.
Espérance : WKLQN,•
Y
ZDLW EHIRUH GHFLGH,
Vous : Il n'y a plus de temps pour attendre. Je dois obtenir de travailler entrant en contact avec des supports de privilège
pour découvrir des sommes d'argent réelles je dois comparer avec. Si nous allons à
sauver n'importe quoi pour vous que nous devons agir maintenant.
Espérance : 0 \ 8QFOH %XFN VD \ POTENTIEL D'OXYDATION-RÉDUCTION DEOH WR ORDQ PH WKH PRQH de V KH PLJKW \,
QHHG GRQ•W ZDQW WR GR DQ \ WKLQJ XQWLO KHDU IURP KLP,
Vous : Tyrone, vous manquez de temps. Ce qui s'il ne vient pas
à travers ? Vous serez stuck. Regarder, APPROUVER mon offre et si vous pouvez comparer avec
l'argent comptant que vous avez besoin avant que la fin de l'engagement vous puisse me payer le mon hors de
les coûts pocket et moi annulerons l'affaire.
Espérance : WKLQN,•
Y
WU \ OLVWLQJ, P \ KRPH ZLWK D UHDO HVWDWH DJHQW,
13-3
Vous : Il n'y a plus de temps pour cela. Vous êtes vers le bas juste à quelques jours avant vous
perdre votre propriété. Cela prend du temps de trouver un acheteur et pour que l'acheteur trouve un emprunt.
Et même alors l'affaire peut tomber à travers au dernier deuxième et vous serez perdu.
En outre, regarder ce qu'il te coûtera à la vente : (Changer les numéros pour s'adapter.)
Prix de la vente $100.000
-6.000 la Commission d'agents de 6%
-3.000 coûts de Closing de 3%
-1.000 pénalité de paiement anticipé d'emprunt de 1%
-3.000 remarques d'emprunt de FHA/VA
-2.000 Fixer-vers le haut les coûts
-500 impôt de transfert
-250 droits d'inspection
montant de vente réelle de $ 84.250
$ 84.250
-73.500 emprunts, paiements arrières, impôts
-1.500 droits de forclusion
les capitaux propres totaux du propriétaire de maison de $ 9.259
Espérance : ZDQW WR WKLQN LW RYHU,
Vous : Tyrone, je ne suis pas une banque. Je ne peux pas aider chacun. En ce moment je suis
contactant d'autres familles qui ont des ennuis d'argent. Si vous n'acceptez pas mon aide
veuillez maintenant comprennent que je peux ne pas avoir l'argent comptant nécessaire pour revenir et
vous aider.
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Espérance : ZDQW P \ DWWRUQH \ WR FKHFNRXW WKLV RIIHU,
Vous : Votre mandataire est-il votre conseiller financier ? Si oui, il sure n'a pas fait a
travail très bon. Regarder, si vous voulez payer un droit cher de mandataire qu'il est CORRECT avec
je. Être juste sûr que vous lui faites la plaine que vous demandez son avis seulement sur
légalité du contrat et pas de la disposition financière. Les mandataires ne sont pas
exercé pour être conseillers financiers quoique beaucoup agissent comme elle.
Tyrone, parce que j'ai d'autres personnes qui me demandent mon aide doit avoir
votre réponse dans un délai de 24 heures. J'ai expliqué comment je peux aider. Maintenant elle est jusqu'à
vous. Je ne vous contacterai pas de nouveau.
Être toujours sûr que chacun dont le nom est sur le titre de la propriété
être là quand vous visitez. Vous voulez expliquer la situation et votre offre juste
une fois que. Vous voulez pouvoir répondre aux objections de n'importe quel propriétaire (habituellement a
là et puis droit de conjoint). Vous ne voulez pas qu'elles puissent dire,•
Y
KDYH,
WR WDON WKLV RYHU ZLWK P \ ZLIH,
Quand vous prenez le rendez-vous insister sur le fait qu'ils tous soient là. Les laisser
savoir que vous ne resterez pas si n'importe qui est manquant. Demander également s'ils auront besoin de
conseil ou approbation de n'importe qui avant qu'ils puissent être d'accord sur une affaire. Dire, 7LPH BT,
UXQQLQJ RXW RQ \ RX I ZH FDQ ILQG D VROXWLRQ WR \ RXU SUREOHP WRPRUURZ,
HYHQLQJ FDQ \ RX 2. LW ULJKW WKHUH RU ZLY
\ RX QHHG WR JHW VRPHRQH•V,
DSSURYDO "
S'ils ont besoin que de quelqu'un l'approbation insistent que sur le fait que personne soit là, aussi.
Quand vous visitez la maison vous devez inspecter la maison et faire des notes dessus
une feuille d'inspection. Ceci vous aidera à déterminer le cas échéant le travail doit être fait
et alors vous pouvez faire une évaluation des coûts. Avoir la promenade de propriétaire à travers
la maison avec vous, ainsi vous peut le mettre au courant des défauts ou des dégâts qui
doivent être corrigés. C'est une part importante de votre stratégie de négociation.
Dans la plupart des cas fixer-vers le haut le travail se composera de la liquidation, peinture, changeant
tapisser et l'autre travail cosmétique. Il est chose facile d'apprendre des prix de cette sorte
du travail.
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Examiner avec des magasins de tapis pour assurer le prix de pied de selon-place du tapis installé.
Qualité d'économie, naturellement.
Parler à un peintre au sujet du coût de peindre une salle de taille moyenne, bain et
cuisine. Ces phases simples vous prépareront arpenter rapidement outre de la pièce
les cotes et font des évaluations.
Il a pu y avoir des défauts plus sérieux dans la maison, comme la fondation
problèmes démontrés par les sols en pente ou les grandes fissures aux coins des salles
et bâtis de fenêtre. Les problèmes de tuyauterie peuvent s'indiquer dans purger lent
éviers ou baquets, eau rouillée venant des robinets, taches humides sur des murs ou sols.
Il y a deux écoles de pensée quand il vient aux propriétés de fixateur. Un
dit que vous devriez acheter seulement si les dépannages requis sont cosmétiques - peinture,
nettoyage. Les travailleurs semi-qualifiés peuvent faire ces dépannages rapidement et économiquement.
Très peu d'investisseurs considèrent certaines pailles importantes en tant qu'opportunités rares. Si
vous trouvez qu'une maison avec un problème évident de fondation là sera peu ou pas de
acheteurs intéressés à cette propriété. Ainsi vous pouvez faire des affaires de tueur sur tels
propriétés. Souvent un entrepreneur expérimenté peut facilement corriger ce qui semble être
un problème de monstre. Le coût peut être raisonnable une fois comparé au bénéfice
l'investisseur pourrait marquer à la craie vers le haut.
Avec quel niveau de fixateur êtes-vous confortable ? Vous avez un entrepreneur vous
peut compter dessus pour réaliser le travail rapidement pour le coût estimatif ? Si oui, vous pourriez vouloir à
aborder tout sauf les plus mauvaises propriétés et récolter les récompenses. Se rappeler juste cela
il doit y avoir assez de capitaux propres pour couvrir des dépannages et pour te donner toujours votre bénéfice. Vous
doit exiger plus de bénéfice sur un fixateur important, parce que vous prenez plus de risque.
Votre plan d'action général sera d'acheter des maisons en dessous des cours en bourse et
les vendre alors rapidement pour rassembler votre bénéfice. Une fois que vous avez été travail pre-
des forclusions pendant deux ou trois années vous aurez acquis quelques « gardes ».
Les gardes sont des maisons que vous maintenez comme locations. Puisque les maisons de location en exigent
degré d'entretien régulier vous établirez un rapport avec un bricoleur ou
deux. Vous pouvez pouvoir les utiliser quand vous trouvez une propriété de fixateur.
Il est important de réaliser vos limitations. Si vous êtes une personne maniable vous
peut être très bon pour faire votre propre estimation du travail de dépannage de fixateur. Sinon, ou
quand dans le doute, appeler dans un expert. Les propriétés de fixateur peuvent être des puits d'argent si vous faites
une erreur. Avez-vous besoin vraiment de elles ? Seulement vous pouvez répondre à cette question.
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Vous devriez utiliser une liste de contrôle d'inspection de propriété quand vous contrôle
propriété. Faire les allocations généreuses pour fixent-vers le haut le travail. Si vous avez une évaluation
d'un entrepreneur ajouter toujours sur 10% à 20% à être du côté sûr.
Si vous prévoyez sur vendre la propriété en tant que rapidement possible après achat
(basculement) vous devrez l'évaluer peu ci-dessous des cours en bourse. Entrer dans combien
sous des cours en bourse justes dans l'espace a marqué « la remise rapide de vente » sur
Feuille d'information de propriété. Vous apprendrez ce qu'être cette remise devrait avec l'expérience.
Sur un marché chaud d'immobilières ce peut être une petite remise - plus grande sur un marché calme.
Dans certains cas vous n'aurez pas le temps pour des inspections d'entrepreneur. Vous
doivent faire vos propres évaluations des coûts de dépannage. Au cas où vous prendre le risque ? Sure,
vous pouvez se préparer pour ces genres d'opportunités. Passer une certaine heure
apprenant comment inspecter correctement une maison et estimer des coûts de dépannage. Vous trouverez
ceux-ci des affaires « sous pistolet » peuvent être très profitables.
Être sûr qu'il y a d'abondance des capitaux propres réglés dans la propriété pour couvrir les coûts
de toutes les surprises et donner toujours un bénéfice raisonnable. Très peu de personnes sont dans a
la position à la phase dedans et manipulent ce genre d'affaire, particulier à la dernière minute. C'est a
la grande chance pour de grands bénéfices, mais lui est seulement pour le fort et expérimenté.
Après que vous ayez visité avec le propriétaire à la maison prendre le temps de en faire
notes. Noter vos impressions de l'espérance et de la propriété. Noter ce qui
vous avez offert et comment vous avez fait la proposition. Noter n'importe quoi que vous pourriez avoir fait
différemment. Prendre notes n'importe quelle information qui pourrait être plus tardive utile.
Faire ceci juste après votre visite, alors que tout est encore frais dans le votre
esprit. Si vous retournerez et réviserez ces notes en tant que de besoin vous trouverez
manières d'affiler vos qualifications en faisant face aux propriétaires faisant face à la forclusion.
Votre invitation de visiter avec le propriétaire à la maison est une rare et valable
opportunité. Il a pu y avoir eu beaucoup d'autres qui essayaient d'obtenir un tel a
réunion. Même si vous ne pouviez pas clôturer une affaire lors de cette visite vous aviez toujours
chance pour faire une si bonne impression que l'espérance vous contactera uns
jours plus tard. Faire un dossier de vos notes ainsi ils seront faciles de trouver si vous serez
avoir affaire avec ce propriétaire de nouveau.
13-
7
Une visite te permet de classer vers le haut l'état de la propriété. C'est a
l'avantage énorme si l'espérance ne se vendra pas et vous veulent plus tard offrir sur
propriété à la vente de forclusion.
Vous pouvez être le seul soumissionnaire qui sait vraiment l'état de la maison
et a les informations détaillées au sujet de la structure et les privilèges contre elle.
Maintenir l'information sur le dossier est également une bonne idée si l'espérance peut à
trouver l'argent pour traiter le défaut. Éprouver indique à cela souvent le propriétaire à la maison
être bien en arrière dans la forclusion dans quelques mois. Si vous avez réalisé un bon travail
de connecter à lui vous aurez la voie intérieure et l'information à aller
avec lui.
Voici deux ou trois pointes pour vous aider à maintenir le contrôle de la situation quand
vous êtes dans la maison de l'espérance. Les enfants voudront souvent chacun attention
tandis que votre y a il et ceci peut être très disruptif à vos négociations. Maintenir a
remettre complètement du bubble-gum dans votre serviette pour de telles occasions. Plus grand
rapièce le meilleur. Donner à chaque enfant deux ou trois pièces, après la demande du parent
permission.
La dent de loup de famille peut vouloir passer la soirée se reposant sur votre recouvrement. Prise
le long de deux ou trois mâcher-jouets de cuir vert pour maintenir Fido occupé.
LISTE DE CONTRÔLE RAPIDE D'INSPECTION
_____________ nommé du _____________________________________Date du Propriétaire
____________________________________________________________ d'adresse
Dater le ____ établi de Bath de _____ de Bdrms de _____________ de pieds carrés de ____________
Le _____ extérieur d'arrière cour de _____ de cour mure le _____ de fondation de _____
Dr. ____ de garage de ____ de syndicat de prix ferme/station thermale de ______ d'arbres/arbustes de _____ de manière de promenades/entraînement
La fenêtre de ___________ de fenêtres/portes examine le _________ de peinture de ___________
Couvrir le _____________ de rue/bords/trottoir de ________ de drainage de sort de ________
__________________ de gouttières/descentes (13-8)
Intérieur
Murs/parqueter de plafonds
Entrée : ____________________________
Rm vivant : ___________________________
________________________________ de __________________________ de Rm de famille
Diner le Rm : ________________________________ de __________________________
Bdrm #1 : ____________________________
Bdrm #2 : ____________________________
Bdrm #3 : ____________________________
Bdrm #4 : ___________________________
_
Bath #1 : _______________________________ de ____________________________
_
Bath #2 : _______________________________ de ____________________________
_
Bath #3 : _______________________________ de ____________________________
_
Cuisine : _______________________________ de ____________________________
_
Appareils : Évier de _______ de disposition de Dishwasher______ de _______ de gamme/four Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
