Million de système de forclusion du dollar - partie 12 13-9
Chapitre quatorze
STRUCTURER L'AFFAIRE
Le propriétaire à la maison vous a contacté. Vous avez rencontré lui et inspecté
la maison. Vous l'avez convaincu que la vente à vous est son meilleur cours de
action. Maintenant il est temps d'encadrer l'offre et de créer le contrat.
Une fois que vous avez déterminé la valeur des capitaux propres réglés vous devez
convenir sur la façon dont ils doivent être divisés. Sur une affaire fondamentale avec des capitaux propres raisonnablement classés
une fente de 50/50 est une bonne offre. S'il y a davantage que le risque moyen que vous devriez prévoir
une plus grande récompense. S'il y a peu de capitaux propres vous devriez recevoir au moins votre minimum
chiffre de bénéfice et celui qui soit laissé plus de (si n'importe quoi) puisse aller au vendeur.
Telles sont juste les orientations. Chaque affaire sera différente. Parfois
tout le vendeur exige en est « obtiennent loin » l'argent pour payer le fourgon mobile et l'a
peu de charges.
Si vous avez réalisé un bon travail d'expliquer les solutions de rechange (la vente obligatoire)
et les coûts (les privilèges, fixent-vers le haut, etc.) au vendeur certains seront disposés à accepter le votre
offre d'achat. La rappeler que le temps s'épuise et ses options sont peu.
Tout les espérances iront-elles pour votre offre ? Naturellement pas. Mais assez de sorte que
vous pouvez gagner des dizaines de milliers de dollar par an - si vous mettrez juste ce système
en pratique et bâton avec lui. Une fois que vous avez une espérance qui accepte de vous vendre
doit formuler une affaire acceptable.
En fait la présentation de l'affaire peut faire partie de votre effort de persuader
l'espérance que la vente à vous est sa meilleure ligne de conduite. Votre offre
être remonté probablement rapiècent par la pièce tout en parlant à l'espérance et à la fabrication
elle avertie de son vrai, besoins immédiats.
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Les choses aiment, où est il allant vivre, où il obtiendra l'argent
nécessaire pour se déplacer. Peut-être sa voiture a été acquise à nouveau et il a besoin des autres
pour obtenir de travailler.
Il sera que vous organisiez les besoins de vendeurs, ainsi il peut
comprendre comment vous pouvez aider à rencontrer certains d'entre eux. S'asseoir avec elle et demander, « si
vous perdez votre maison où vous et votre famille de phase ? « « Comment vous obtiendrez
argent à déplacer ? « Souvent l'espérance est ainsi déprimé et confus il a juste
pas a pensé à l'extérieur ce qu'il fera et comment il le fera.
C'est votre chance d'expliquer comment la vente de la maison enlèvera l'effort,
maintenir une forclusion de son histoire de crédit et lui permettre de prendre la première mesure
vers lui obtenir l'arrière de vie ensemble.
Regardons quelle sorte d'affaire vous pouvez offrir au vendeur. Par exemple,
supposer que la maison a des capitaux propres réglés de $24.000. L'affaire la plus fondamentale
être une fente de 50/50. À se fermer le vendeur se mettrait environ $12.000. Il pourrait
faire celui qu'il ait voulu avec de l'argent.
Est-ce que ce serait le meilleur pour le vendeur et vous ? Peut-être pas ! Se rappeler que
l'espérance n'est pas bonne à l'argent de management. S'il étaient il ne serait pas en cela
désordre. Vous pouvez faire un argument convaincant pour lui donner une partie de sa moitié maintenant et
le reste plus tard.
Vous pourriez donner ses $6.000 à la fin et les autres $6.000 dans douze
mois. Ceci serait défini dans la convention d'achat. Il a pu y avoir
aucun billet à ordre ou hypothèque pour que ses créanciers trouvent et à rassemblent dessus.
Supposer que vous avez donné ses $6.000 à la fin et les $6.000 seraient payés
au taux de $250 par mois pendant 24 mois. Ce régime l'enlèverait
tentation de dépenser les $6.000 sur des non-essentials et de la garantir une revue mensuelle
produits pendant un moment où il pourrait la plupart d'utilisation un écoulement d'argent comptant. Votre offre de
des paiements mensuels seraient compris dans la convention d'achat. Là
ne doivent être un billet à ordre créé et aucune hypothèque placée contre
propriété pour fixer votre créance $6.000 à elle.
Si le vendeur formule une objection à cette offre de disposition pour la donner votre
note sans garantie et personnelle pour les 24 paiements. Ce serait votre créance personnelle
sans ne fixer le document et aucune hypothèque contre la propriété.
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Ne pas faire un grand distribuer de ceci ; dire juste, « c'est comment nous le ferons. » Ou, si vous
la nécessité, ont la note fixée par la propriété.
Intérêt sur la note ? Maintenir dans l'esprit que votre traitent affligé
vendeur. Ne pas offrir de payer l'intérêt et ils ne demanderont pas probablement lui. S'ils demandent
leur dire juste que vous payerez le même taux qu'ils obtiendraient sur l'épargne d'une banque
compte.
Avoir la note sans garantie par la propriété signifie que vous pouvez vendre
pièce de propriété et d'utilisation du bénéfice pour effectuer des paiements sur la note. Si vous prévoyez dessus
se maintenant sur la propriété et la louant, au moins une partie des paiements peut venir
du loyer mensuel vous recevrez. C'est un exemple toujours de l'essai
pour disposer des actifs payer son individu.
Naturellement, vous pourriez structurer l'affaire avec les $6.000 deuxièmes payés dans a
somme forfaitaire à la fin de 12 mois. Ou $3.000 à la fin de six mois et
encore $3.000 à la fin de 12 mois. N'importe quel paiement différé fait l'affaire
plus attrayant à vous a basé sur la valeur de la monnaie de temps. Chaque fois que vous êtes
recevant l'argent vous le voulez maintenant. Quand vous payez l'argent vous voulez à
paiement de retard aussi longtemps que possible. Plus vous vous obtenez argent plus tôt tôt
peut l'obtenir investi et le salaire. Quand vous payez une créance avec le temps vous avez
l'utilisation de l'argent pendant ces période de temps et vous peut le maintenir investi et
salaire.
Le paiement différé est probablement bon pour le vendeur. C'est argent qu'il peut
compter sur recevoir au cours d'une période où il est important que elle ne la gaspille pas.
Votre imagination et expérience sont la seule limite sur les affaires vous
créer. Supposer que votre offre a compris un certain loyer libre d'argent comptant et d'une année dans
maison qu'il se vend à vous ? Ceci lui permettrait de sauver le visage en restant dedans
la maison, gosses restant à leur école, etc. Si la maison avait une location mensuelle
valeur de $650.00 qui ajouteraient à $7.800.00 pendant l'année. Si vos paiements
sur le prêt immobilier étaient moins de $650.00 il seraient comme réussir une remise
ce que vous avez dû au vendeur.
Vous ne devriez pas offrir une année complète de loyer libre. Vous pourriez offrir six
mois ou quelque numéro assortisse les capitaux propres dus au vendeur.
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Ceci peut être une offre très attrayante pour le vendeur et bon pour vous si votre
les paiements d'hypothèque sont moins que la valeur locative de la maison, comme ils devraient
être si c'est une bonne propriété à maintenir pour votre portefeuille des maisons de location.
Ne pas offrir de louer la maison avec une option à l'achat. Si vous étiez
empêtré dans un conflit légal avec votre nouveau locataire une cour a pu vous statuer loyer
l'avec-option était réellement un dispositif de financement pour l'achat de la maison. Pas
bon pour vous !
Ce qui si vous offriez au vendeur de l'argent comptant, utilisation de deux jours d'U-Transportent le camion
et quelques mois de loyer libre sur une autre maison vous posséder. Si vous n'aviez pas a
propriété vide vous pourriez contacter un autre propriétaire et offrir de payer le loyer d'une année
à l'avance pour la famille, si le propriétaire te donnerait un vingt-pour cent
remise. Nous avons eu ce genre « remise d'offre pour loyer payé par anticipation » admise près
un propriétaire.
Si le vendeur a eu sa voiture vous a acquis à nouveau pourrait offrir de lui donner a
voiture d'occasion en tant qu'élément de l'affaire. Puisque vous êtes un bon négociateur vous devriez pouvoir
pour acheter une voiture d'un vendeur privé à un bon prix.
Ce sont juste des exemples censés pour vous obtenir pensant à l'identification et
solution de certains des problèmes immédiats d'espérances en tant qu'élément de votre offre. Ceci
l'approche peut souvent être plus effective que juste une affaire d'argent comptant.
Propriétaires à la maison qui se sont déplacés hors de la maison qui est empêchée
sur sont un cas spécial. Habituellement ils se sont déplacés parce qu'ils ont abandonné
tout espoir de sauver leur maison. Ils pensent qu'en sortant de la maison ils
peut laisser leurs ennuis derrière.
Ils juste ne se rendent pas compte que la forclusion fera partie de leur histoire de crédit et
que certains de leurs créanciers peuvent aller à la cour et obtenir un jugement contre eux.
Ce jugement les suivra autour pendant un certain nombre d'années à moins qu'il soit payé.
Ce peut parfois être un problème trouvant ces propriétaires à la maison affligés. Vous
en obtiendra de votre « vide » marqué retourné de publicité par courrier individuel ou « pas à ceci
Adresse ", etc. Vous devrez effectuer un peu de travail révélateur pour les trouver. Entretien à
voisins, recherche etc. sur l'Internet.
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Vous trouverez souvent les propriétaires affligés qui ont mâché vers le haut toute la maison
capitaux propres. Pouvez-vous faire des affaires quand vous trouvez une propriété qui n'a aucun capital propre ? Peut-être.
Voici une technique agressive. Quand ils trouvent une maison qui est
hypothéqué jusqu'à 100% proche ou à plus de sa valeur, vous pouvez offrir d'acheter
propriété « sujet » aux emprunts existants. « Sujet » aux moyens vous achèterez
la propriété, payent tous les arriérés et coûts, et assurent les paiements d'emprunt.
le propriétaire transfère la propriété à l'investisseur, mais les séjours du nom du propriétaire sur
emprunts.
Cette tactique te permet d'acheter la maison sans le nouveau financement. Les emprunts
avoir probablement le dû en clauses de vente dans elles, mais les prêteurs les appellent très rarement
dû si les paiements sont apportés le courant et restent courants. Pour un investisseur ceci
est une manière rapide et peu coûteuse d'acheter. Si les prêteurs appellent les emprunts dû
l'investisseur pourrait refinancer ou se charger d'assumer l'emprunt pour un droit payé au
prêteur.
Si le revenu locatif mensuel est confortablement plus grand que l'emprunt
des paiements, vous pourriez louer la propriété pour le flux de liquidités de financement.
Habituellement la maison est hypothéquée à 100% ou à plus de ses cours en bourse. Cela
signifie que vous devriez se vendre rapidement pour que les cours en bourse ci-dessus fassent a
bénéfice. C'est trop risqué. Il pourrait prendre des mois pour trouver un acheteur tout le moment votre
doit effectuer ces paiements mensuels d'emprunt.
Il y a deux manières d'avoir un meilleur projectile à une vente rapide. L'évaluer en haut
marché, mais pas trop en haut. Courir un « loyer à propre » annonce classifiée. Dans l'annonce
déclarer que le mauvais crédit et la faillite récente est CORRECT. Ceci attire un acheteur qui a
tourné vers le bas par la plupart des vendeurs à la maison et compagnies de prêt.
Ces acheteurs comprennent qu'ils doivent payer plus pour surmonter leur mauvais
histoire financière. Vous pouvez se vendre pour des cours en bourse ci-dessus et vous pouvez exiger
paiements mensuels au-dessus du taux de location allant. Être droit d'avance au sujet de toute la ceci.
Vous expliquer sont disposés à prendre des risques sur eux, mais vous devez être
a compensé le risque accru.
Rassembler autant argent comptant que vous pouvez comme considération et garantie d'option
dépôt de garantie avant le mouvement dedans.
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Souvent ces personnes ont de bons travaux et argent comptant. C'est juste leur crédit qui est a
désastre.
Le « loyer au propre » est juste un bail avec l'option à l'achat. S'ils n'ont pas
a appris leur leçon qu'ils se transféreront sur ou le bail ou l'option et vous
reprendre la propriété et rassembler plus d'argent comptant de vous prochain locataire.
Une autre technique est de vendre la maison sur un « contrat pour le contrat ». En cela
enfermer les prises d'investisseur le contrat à la propriété et seulement aux passages il à l'acheteur
après l'acheteur a complètement payé (paiement mensuel juste comme une hypothèque)
la maison. L'institut de flux de liquidités de financement a un livre sur des contrats de terre qui explique comment
travaux astucieux de ce régime.
L'une ou l'autre méthode vous choisissez des débuts avec une annonce comme ce qui suit :
« $6.000 vers le bas, aucune qualification,
Mauvais crédit, OK de faillite.
3 bdrm, 2 bain, Nice maison
222-2222 "
Il y a d'abondance des personnes qui gagnent le bon argent, mais en raison du passé
problèmes financiers qu'elles ne peuvent pas qualifier pour le financement conventionnel. Le bas
le paiement est assez souvent de couvrir le votre hors des charges pocket pour acheter
loger et en apportant les emprunts courants. Vous pouvez alors charger l'acheteur/locataire a
un paiement mensuel plus haut que normalement qui couvrira les paiements d'emprunt, plus un
ou deux cents dollars qu'il peut mettre dans sa poche chaque mois.
LA CONVENTION D'ACHAT
Quelques investisseurs créent, et ont imprimé, leurs propres achat « standard »
contracter avec toute les copie fine inclinée en leur faveur. Vous pouvez souhaiter suivre
ce cours après vous ont acquis une certaine expérience. Dans le commencement une norme
le contrat est votre meilleur cours.
« Une convention d'achat et un reçu de dépôt de garantie résidentiels » standard cela
peut être utilisé dans la plupart des conditions est fourni par des magasins d'alimentation d'affaires comme des agrafes
ou maximum de bureau.
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Quand vous utilisez n'importe quel contrat- cadre être sûr et ajouter toutes les clauses
et supplément que vous devez créer une affaire saine pour vous-même.
Clauses "Quoi" vous utilisez dépend des détails de l'affaire. Le but de
n'importe quel contrat est de définir soigneusement les termes du contrat exacts et exactement ce qui
est prévu de toutes les parties à l'affaire. Quand dans le doute, l'écrire dans le contrat.
La plupart des clauses qui suivent peuvent être sélectionnées pour l'usage dans n'importe quel achat
convention que vous créez. Chacune des clauses devrait être lue et parafée par
vendeur. Améliorer encore, les lire à haute voix au vendeur et avoir lui/son initiale chacun.
Cela le rend dur pour que le vendeur dise qu'il n'a pas su ce qu'il signait. Vous
peut même mettre une phase autre et ouvertement placer un magnétophone sur la table As
vous avez lu la convention. Faire répondre au vendeur après que vous lisiez chaque clause.
PRÉLEVER LES CLAUSES DE CONTRAT
A. Le vendeur représente que ce qui suit sont les hypothèques, privilèges, obligations hypothécaires,
jugements, estimations d'obligations (ci-après « obligations hypothécaires »)
ęr $_____________ $__________ payable _______% mensuel comprenant
impôts/assurance
2ème dû mensuel payable de $_____________ $__________ _______%
date_________
3ème dû mensuel payable de $_____________ $__________ _______%
date_________
b. Le vendeur représente que les obligations hypothécaires dites chacune ont les montants suivants,
ce qui sont maintenant dus ou arriérés :
ęr $__________________________ 2ème
$____________________________
3ème $__________________________
Tous les paiements sur le _____________ traversant dû d'obligations hypothécaires existantes,
20_______
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et tous impôts, jugements, obligations d'estimation, pénalités de paiement anticipé et autre
des privilèges peuvent être déduits du vendeur dû de quantité nette.
* *
*
L'acheteur aura le droit d'annuler cette convention et de recevoir un remboursement de tous
la considération a payé au vendeur si dans cinq (5) jours après réception d'a
Le contrat de Grant/garantie pour l'acheteur de propriété informe le vendeur dans l'écriture qui
principales quantités, et/ou les montants dus ou arriérés de dessus, un ou plusieurs de
les obligations hypothécaires sont plus grandes que comme représenté ci-dedans, ou ce là sont une ou
plus de servitudes, de restrictions d'utilisation de répartition en zones ou de terre, ou d'engagements, conditions et
restrictions au sujet dont de la propriété compromettre l'utilisation continue
la propriété pour son usage actuel. Ladite notification exigera la rescision et
spécifier les obligations hypothécaires qui ne sont pas conformément au
représentations faites par Seller ou les servitudes, etc. qui interfèrent
utilisation continue de la propriété pour son usage actuel. À la réception de ladite notification
Le vendeur coopérera immédiatement avec l'acheteur à accomplir tous les documents et fait
toutes les choses nécessaires pour annuler entièrement la vente et pour retourner la pleine somme d'argent
et/ou l'autre propriété a transféré au vendeur relativement à cette vente. Si vendeur
échouera ou des ordures ainsi coopérer, le vendeur sera responsable de toute la perte ou mal
causé par ledit défaut ou refus.
Le vendeur se rend compte que l'acheteur soit un investisseur qui achète et vend des immobilières pour le bénéfice.
Le vendeur comprend que le coût d'aquisition dans cette convention est moins que complètement
cours en bourse. Le vendeur reconnaît que cette convention a été écrite dans dessous
la menace de la forclusion par un de tierce personne et dans le jugement du vendeur était
meilleure convention disponible alors.
Le vendeur convient que cette convention peut être attribuée par l'acheteur sans la notification
ou compensation additionnelle. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
