Million de système de forclusion du dollar - partie 15 16-8
Chapitre dix-sept
DÛ EN VENTE
Quand l'achat de la propriété de forclusion lui peut être à votre avantage à maintenir
toutes hypothèques existantes qui peuvent être assumées sans qualification. Cependant,
la vérité est vous ne trouvera pas probablement un comme les prêteurs ont cessé de les lancer beaucoup
il y a des années. Si vous trouvez un il aura été in place pendant tant d'années qui
le propriétaire à la maison devrait avoir une quantité énorme de capitaux propres.
Les propriétaires affligés, dans la plupart des cas, ont épuisé n'importe quels capitaux propres dans le leur
propriété en refinançant ou en sortant en second lieu ou des troisième emprunts. Si vous trouvez
assumable avec de grands capitaux propres le propriétaire à la maison n'a pas besoin vraiment de vous parce que
il peut emprunter contre ces capitaux propres. Si vous trouvez un à où le propriétaire veut
vente vous devrez fournir beaucoup d'argent comptant ou faire une affaire créatrice où
vous le payez ses capitaux propres pendant des années.
Presque toutes les hypothèques placées par les prêteurs conventionnels au-dessus du durent
les décennies contiennent le dû très fort en clauses de vente. Cette clause permet le prêteur
pour réclamer le paiement intégral de l'emprunt si la propriété est vendue. Dans certains cas l'acheteur
peut être laissé assurer l'emprunt après avoir soumis une requête et s'être réuni
créditer les qualifications et assumer formellement l'emprunt. À ce moment-là le prêteur peut
régler le taux d'intérêt et d'autres aspects de l'emprunt s'il serait dans le prêteur
le meilleur intérêt de faire ainsi. Vous rarement, si jamais, assumez un emprunt conventionnel.
Les investisseurs agressifs achètent souvent la propriété « sujet » à l'hypothèque.
C'est moyen que vous seriez achetant et laissant l'hypothèque in place. Puis vous
apporterait les paiements courants (plus, le profit tous les coûts de forclusion) et maintiendrait
ils courants avec des paiements mensuels. Vous espérez que le prêteur sera contenu
pour faire traiter le défaut et obtenir des paiements à l'heure et ne pas être incliné à
étudier plus plus loin.
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Comprendre cela s'il y a un dû en clause de vente (clause d'aliénation) dans
hypothéquer le prêteur peut exiger que vous épongez l'emprunt s'ils apprennent d'un titre
transfert. Si vous ne payez pas en temps utile ils peuvent commencer une action de forclusion
contre vous. Si votre régime originel était juste de juger la propriété assez longue pour se vendre
il vous peut être disposé de risquer une demande de paiement intégral. Le prêteur demandent rarement.
Le regarder de cette façon. Vous achetez la propriété au cours de la période de pré-forclusion.
Vous apportez le courant d'emprunt. Ce arrête la forclusion. Vous commencez le votre fixez-vers le haut et
recherche d'un acheteur. Le prêteur découvre que vous avez acheté la propriété et
vous écrit qu'une lettre vous exigeant épongent l'emprunt. Vous les calez et vous dépêchez dessus
avec votre régime.
Si vous avez prévu correctement il est probable vous auront l'endroit vendu
avant le prêteur prend n'importe quelle mesure. À ce moment-là vous devriez être très proche de
engagement fermant. Alors le prêteur sera payé et vous obtiendrez votre bénéfice.
Dans la vérité le prêteur découvre rarement que quelqu'un nouveau fait
des paiements, ou s'ils font ils ne reconnaissent pas le changement. Vrai syndiqué
le chroniqueur Robert Bruss de patrimoine l'a écrit dans sa colonne hebdomadaire cette régulièrement
achète des maisons d'investissement « sujet » au financement existant.
Il y a également une technique que vous pouvez entendre parler d'où vous avez le vendeur
titre de transfert dans une confiance et alors vous assurez la confiance. Cette manière là est non
changement de titre quand vous achetez. La confiance est toujours le titleholder et le financement reste
en place. Est-ce que ceci a été vérifié devant le tribunal ?
Oui, cette tactique est pour l'investisseur agressif. Votre alternative est :
(A.) Avoir assez de votre propre argent comptant pour éponger le prêteur ;
(B.) Avoir un investisseur qui a l'argent comptant ;
(C.) Avoir une ligne de crédit à court terme, ainsi vous pouvez emprunter l'argent pour uns
semaines tandis que vous obtenez la maison vendue.
Entretien aux courtiers en prêts hypothécaires au sujet des prêts à court terme. Ils s'appellent le bloc
les emprunts dans la construction et vous à la maison pourraient obtenir quelque chose semblable pour vos affaires.
Dans la plupart des cas vous allez renverser la propriété pour un bénéfice rapide. Dans le votre
convention d'achat vous pouvez avoir besoin de que l'engagement non étroit jusqu'à ce que vous ayez a
acheteur disponible pour la propriété. Alors vous pourriez avoir une double fin. C'est où
les transferts de propriété t'à partir du vendeur pendant un instant avant vous le transfèrent
à l'acheteur.
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Il serait plus facile de vendre juste la convention d'achat à l'acheteur, mais si
l'acheteur ne serait pas d'accord sur celui que vous pourriez utiliser la double fin. Dans l'un ou l'autre cas
le transfert de titres est si rapide, avant le crédit de restructuration de l'acheteur payé outre d'exister
hypothèque, celle vous ne déclencheriez pas le dû en clause de vente.
Nous avons mentionné acheter la propriété « sujet » à l'hypothèque existante. Être
soigneux ici. Il signifie que vous achetez la propriété, mais le vendeur a toujours la responsabilité
pour le prêt hypothécaire. Si vous n'effectuiez pas des paiements le vendeur serait
responsable.
Le prêteur pourrait prendre une mesure de forclusion contre le vendeur quoique
le vendeur a cru qu'il était à l'extérieur de dessous la propriété. Si vous faites ceci à un propriétaire
c'avait été forclusion de revêtement et le propriétaire vous poursuit plus tard - n'importe quel juge
vous transformer probablement en viande de dent de loup.
Faire attention comment vous avez affaire avec des propriétaires dans la détresse. Il est CORRECT de frapper a
l'affaire profitable avec eux, mais ne laissent pas leur blanchiment d'os au soleil. Si vous
faites, vous devenez vulnérable à une certaine future action judiciaire qui ne sera pas jolie.
Voici autre chose que vous devriez se rappeler. En tant qu'investisseur vous jamais
vouloir avoir l'élément de passif personnel sur n'importe quelle créance. Cela en signifie la seule garantie pour
l'emprunt d'immobilières sera seule la propriété et la propriété. Si vous tombez sur dur
des périodes et défaut sur l'emprunt le prêteur peut prendre la propriété, mais il ne peut pas venir
après quels de vos autres éléments d'actif. Vous ne prévoyez pas sur se transférer, je savez. La jouer juste
le coffre-fort et ne signent jamais n'importe quoi où vous avez l'élément de passif personnel si vous pouvez l'aider.
Ici en Arizona nous avons eu un gouverneur qui était des immobilières de grand temps
développeur avant d'écrire la politique. Il avait donné une garantie personnelle sur certains
emprunts portant sur plusieurs millions du dollar pour deux ou trois ses projets. Un des projets était a
hôtel de Ritz Carleton de peluche.
Dans le krach d'immobilières de la fin des années 1980 il s'est transféré sur ces emprunts.
L'action judiciaire a été prise contre lui tandis qu'il était dans le bureau et il était accusé
sur certains des frais. Puisqu'ils étaient des frais de crime il a été forcé de démissionner
du bureau. Il travaille maintenant en tant que chef dans un restaurant de zone. Ne jamais donner un personnel
garantie à moins que vous aimiez au sauté.
La vérité est le seul cas où vous pouvez éviter de donner une garantie personnelle pour
l'argent d'immobilières d'investissement est quand le vendeur est disposé à rapporter l'ensemble ou une partie
du financement.
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En ayant affaire avec des sociétés de prêt hypothécaire et des prêteurs institutionnels ils
exiger habituellement une garantie personnelle ou vous n'obtiendrez pas l'argent.
En arrière en bonnes vieilles journées presque tous les prêts immobiliers étaient assumable, de ce fait
rendant l'achat des immobilières rapidement et raisonnablement peu compliqué. Non
plus !
Une prétention d'emprunt est une convention par un acheteur d'assumer l'élément de passif et
conditions d'une note existante fixée par une hypothèque ou un contrat de confiance. Dépendre
sur le type de prétention vendeur les mai ou mai ne pas être libéré du contrat à terme
élément de passif.
Administration de capot fédéral (FHA), emprunts de ministère des anciens combattants (VA)
et la plupart des emprunts-logement à taux variable conventionnels (ARMS) permettent des prétentions près
entièrement - acheteurs qualifiés.
Le « dû en vente » est l'opposé de « assumable ». On signifie que vous devez payer
outre de l'emprunt quand vous vous vendez. Les autres moyens de condition vous pouvez pouvoir supposer
l'emprunt si vous avez les mêmes qualifications qui sont exigées pour un nouvel emprunt
origines. L'assumability d'un emprunt peut être vérifié si vous recherchez le « dû
cavalier de clause ou de prétention en vente " dans un contrat de confiance ou d'hypothèque.
Parlons des emprunts d'assurés de FHA. Dans un effort de combattre des défauts de FHA
les emprunts HUD a augmenté l'applicabilité de leur dû en clause de vente.
Avant le 1er décembre 1986 les emprunts d'assurés de FHA n'ont contenu aucune restriction au transfert
de la propriété. Le prêteur n'a eu aucun droit d'appeler l'emprunt dû, ni il a eu
droit de charger un droit de prétention, si vous deviez acheter « sujet- » à l'emprunt.
le vendeur pourrait juste exiger un rapport de bénéficiaire (rapport de la quantité toujours
dû sur l'emprunt) du prêteur. Le prêteur a été requis de le livrer à moins de 21
les jours et n'ont pas pu charger plus de $50 pour lui.
Nous avons appelé ces emprunts « emprunts assumable ». Ce n'est pas tout à fait correct. Vous
n'a pas dû formellement assumer l'emprunt. Vous pourriez acheter la propriété « sujet à »
l'emprunt et n'ont rien à craindre du prêteur. Mais regard, vous n'allez pas à
trouver quelconque d'entre ces emprunts sur des affaires profitables. Si un miracle se produit vous savez maintenant
les fondations.
Pour le FHA a assuré des emprunts commençant au cours de la période du 1er décembre 1986 au 14 décembre,
1989, un acheteur doit qualifier pour assumer l'emprunt si :
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1. Une résidence occupée par le propriétaire est vendue dans les 24 premiers mois ensuite
origines de l'emprunt.
2. Une résidence occupée parpropriétaire est vendue dans les 24 premiers mois ensuite
origines de l'emprunt.
Les Propriétaires qui se vendent en violation du dû en clause de vente restent susceptibles sur l'emprunt
pendant une période de cinq ans après la vente. Après une période de cinq ans l'emprunt a lieu
considéré chevronné et le propriétaire antérieur est allégé de l'élément de passif.
Ce sont des emprunts merveilleux pour l'investisseur d'immobilières, mais même elles sont maintenant
peu et loin entre. Il est juste trop facile de refinancer et les nouveaux emprunts ne sont pas celui
amical aux investisseurs.
Les emprunts d'assurés de FHA ont commencé sur ou après que 12/15/89 sur les maisons unifamiliales transportent
un dû en clause de vente limitant la vente de la propriété fixée seulement à qualifié
propriétaire-occupants. Le nouvel propriétaire-occupant doit payer un droit et passer un crédit
vérifier avant qu'ils puissent assumer l'emprunt. Les investisseurs privés ne sont pas éligibles à
supposer.
Maintenant l'investisseur agressif demandera, « oui, qui est ce qui la règle
des livres dit-ils, mais imposeront-ils vraiment cette clause ? «
Avez-vous jamais entendu parler d'on s'appelant ? Ni l'un ni l'autre ne nous ont !
Si vous trouvez une propriété dans le défaut avec ce type d'emprunt se rappeler
que le prêteur a dû obtenir la permission du HUD de commencer la forclusion sur
autoguider le propriétaire. Maintenant vous allez traiter le défaut apportez près les paiements
courant et les tenant à jour.
Si le prêteur apprend que vous avez acheté la propriété « sujet » au
Emprunt d'assurés de FHA il retournera au HUD et demandera la permission d'empêcher dessus
un emprunt qui est courant ? Et, s'il fait, le HUD lui permettra-t-il d'empêcher ? Fait
De HUD le besoin vraiment une autre maison vide dans leurs stocks ? Particulièrement un où
les paiements d'emprunt étaient courants !
Il y a un corps d'opinion que dit vont pour lui ! Acheter la propriété « sujet à ».
Si vous choisissez ainsi vous pourriez commander un rapport de bénéficiaire par l'engagement.
Ceci met le prêteur sur la notification, mais il prévient n'importe quelle demande de règlement que le transfert était
caché ou les montants d'emprunt sont incorrects.
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En plus - les emprunts du goujon 12/14/89 peuvent faire face à l'interférence minimale du HUD, As
longtemps pendant que l'emprunt est maintenu le courant et le droit de prétention est payé.
Quelques emprunts « conventionnels », particulièrement ceux ont commencé avant 1980 ont le non ou
dû très faible en clauses de vente. Être sûr de lire tous les documents d'hypothèque et
comprendre exactement ce que sont les conditions et les limitations. Acheter la propriété
« sujet » à toutes hypothèques si vous faites non destiné pour les éponger.
Les emprunts de VA ont commencé avant que 3/29/88 puisse être pris « sujet » à en dehors
qualification. Les emprunts de VA ont commencé ensuite que la date peut seulement être formellement assumée
la qualification, en passant un test de crédit et en payant un droit de prétention. Vous ne faites pas
doivent être un vétéran à qualifier. Pourriez vous prendre les risques de la propriété de achat
« sujet » à un emprunt de VA ? Pourriez vous juste apporter l'emprunt courant et alors maintenir
les paiements à jour sans prêteur connaissant la propriété avaient été
transféré ? Peut-être ?
Dans toute circonstance l'action qui prévient habituellement le prêteur cela
il y a eu un transfert de propriété est le changement de la police d'assurance incendie
bénéficiaire. Quand vous achetez une propriété et demandez à la compagnie d'assurance de mettre
on annoncera votre nom sur la politique le prêteur.
Lenders sont toujours des Co-bénéficiaires sur la politique et reçoivent la notification de
tout changement de bénéficiaire. Si elles suffiront quelque chose à son sujet est un autre
question.
Avec des prétentions il est bien plus important de se rendre compte de tous les privilèges
affectation de la propriété. Vous ne voulez pas assumer unknowingly le délinquant
propriété ou impôts sur le revenu.
Le financement existant succédant peut être une stratégie puissante. La vérité est vous
trouvera rarement les emprunts qui peuvent être assumés. Ils servaient de base à toute la ceux
de vieux « aucun argent vers le bas » et « n'obtiennent le demain riche livres dans immobilières ». Il était
merveilleux tandis qu'il durait.
Si vous ne pouvez pas assurer des emprunts existants que vous devez fournir l'argent comptant, obtenir a
le nouvel emprunt, apportent un investisseur, mais « sujet à » ou fonctionnent une affaire de bail/option. C'est
ce que vous ferez le plus souvent. Vous vous faites toujours à un bon nombre d'argent juste
utiliser la tactique différente ! Tous les outils pour gagner sont en ce manuel. Vous pouvez le faire
juste autant d'autres le font en ce moment !
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Ce chapitre ne vous conseille pas de n'assurer aucune propriété sans paiement
outre des emprunts si l'hypothèque a un dû en clause de vente. Nous précisons simplement
quelques options que quelques investisseurs agressifs utilisent parfois. (Maintenant il y a d'a
le jugement a emballé avec des mots ambigus !)
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Chapitre dix-huit
RESTES
Quand vous révisez les notifications du défaut vous serez recherche
noms des individus qui ont le pouvoir de vendre la propriété à vous.
La notification du défaut énumérera le nom du Trustor ou du débiteur. C'est habituellement
la personne qui possède la propriété et vit probablement actuellement là.
Ce qui si le Trustor/débiteur ne vit pas à la propriété et n'est pas
propriétaire ? Ceci ne se produit pas aussi souvent qu'il a par le passé fait, mais il y a toujours une chance
vous de temps en temps pourriez courir dans la situation. Voici pourquoi :
La personne qui achète une maison et finance l'achat avec un emprunt
fixé par un acte fiduciaire ou une hypothèque est le Trustor ou le débiteur. S'il se vend plus tard
la propriété et permet au nouvel acheteur d'assumer l'emprunt, ou achète la propriété
« sujet » à l'emprunt existant, son nom restera allumé les archives en tant que
Trustor/débiteur.
La seule manière que le vendeur serait libéré de l'emprunt est si l'acheteur
étaient assumer formellement l'emprunt après la qualification à la satisfaction du prêteur.
Alors le vendeur pourrait demander à être libéré de toute autre responsabilité et
le nom de l'acheteur apparaîtrait dans les archives en tant que débiteur.
Si la procédure formelle de prétention n'est pas suivie l'original
Le nom de Trustor/de débiteur reste allumé l'emprunt et dans les archives. Si le nouveau
le propriétaire à la maison cesse d'effectuer des paiements que le prêteur limera une notification de défaut contre
le Trustor/débiteur originels, pas le propriétaire courant.
Tout ce des moyens est qu'une lettre envoyée à un nom que vous trouvez sur une notification de
Le défaut peut être retourné, parce que cette personne n'est plus le propriétaire du
la maison et ne vit pas là.
Comme nous avons dit, ceci ne se produit souvent plus, mais s'il fait vous devez
trouver le nom du propriétaire courant. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
