Million de système de forclusion du dollar - partie 9 11-
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Chapitre douze
RÉPONSE DE MANAGEMENT
Une fois que votre régime de commercialisation directe est bien en cours vous devez être prêt
pour ce jour mouvementé quand vous recevrez un appel ou une carte postale d'une espérance.
Maintenir dans l'esprit qu'il est peu probable que votre téléphone sonnera jamais outre du
crochet. Quoique vous envoyiez un à fort débit du courrier vous serez
réception d'un volume bas de réponse.
La plupart des propriétaires à la maison trouveront une manière d'apporter leurs paiements courants. Peu
les propriétés vont réellement à la vente sur les phases de tribunal. À moins que vous soyez dans une zone
de la détresse économique extrême, rarement plus de 10% ou 12% des maisons
dans le défaut finir vers le haut avec une forclusion réalisée. Dans quelques comtés le taux de ventes
est juste 1% ou 2%.
Pour ne pas s'inquiéter, les propriétés de achat dans la période de pré-forclusion peuvent être ainsi
profitable dont vous n'avez pas besoin pour trouver des douzaines d'affaires.
Votre première règle devrait être de déterminer le bénéfice minimum que vous accepterez
de toute affaire. Ceci variera de la zone à la zone. Si vous vivez dans un chapitre de
le pays où le prix domestique médian est $200.000 vous comptera faire plus
profiter sur chaque affaire que dans une zone où la maison eue le prix indiqué médiane est $80.000.
Comme un point de départ considèrent un bénéfice minimum de $10.000 pour l'extrémité supérieure
zones et $5.000 pour la gamme inférieure. Basé sur ces numéros apprendre
prix médian des maisons dans votre zone. Elle apparaîtra en tant que de besoin dans le votre
le journal ou vous peut contacter le conseil des agents d'immobilières dans votre zone pour la figure.
Le prix médian te donnera juste une cible générale de bénéfice.
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Votre bénéfice moyen est susceptible d'être beaucoup plus élevé que le minimum vous
établir. Il peut fonctionner plus près de $15.000 à $20.000. Chaque de temps à autre vous
écoper vers le haut un achat superbe qui vous prendra au filet un bénéfice de $50.000 ou plus. Combien
s'occupe de cette taille vous ont besoin avant que vous dansiez tout le chemin vers la banque ?
Oui, vous voulez que chaque affaire soit lucrative, mais n'êtes pas avide. Se rappeler
vous êtes dans un jeu de numéros. Votre programme de commercialisation de publicité par courrier individuel fonctionnera
pour vous fournir un flux stationnaire des fils. Votre coût selon le fil sera le même pour
les bons et les mauvais. Plus vous pouvez faire le meilleur affaires. Une fois que
tous vos systèmes et procédures sont in place il sont juste comme bons pour faire dix
$8.000 affaires car il est de faire une affaire $80.000.
Naturellement, pas toute la celle sera bénéfice pur. Vous avez le coût de frais généraux
juste comme dans n'importe quelles affaires et celle doit comprendre le coût de votre publicité par courrier individuel
campagne. Les coûts de votre publipostage seront vos charges primaires. Si vous avez a
le siège social au sujet de votre seulement autre sur des charges allantes sera pour le téléphone
service.
ANNEAU, ANNEAU !
Enfin le téléphone sonne et c'est un propriétaire à la maison appelant pour s'enquérir du
produit qu'il avait reçu de vous. Être préparé ! C'est le moment vous
avaient attendu. Avez-vous soigneusement prévu juste comment vous réagirez ?
Se rappeler que cette personne est sous beaucoup d'effort. Sien financier
les problèmes ont probablement créé la friction dans ses relations personnelles et elle peut
être cela qu'il vraiment pas a eu n'importe qui à parler à jusqu'à ce qu'il vous rencontre. Être un bon
auditeur. Beaucoup de ce qu'il dit peut avoir le non portant sur votre intérêt pour l'achat
sa maison, mais pour établir le rapport vous devez être un patient et un auditeur de compréhension.
Plus vous écoutez et sympathisez le meilleur votre possibilité de faire a
connexion personnelle avec le visiteur et gagner sa confiance.
Elle aide à faire une pause pendant une seconde où le téléphone sonne et s'est mis dans
le bon bâti de l'esprit. Se rappeler que cet appel pourrait être d'une espérance.
Prendre une respiration profonde, détendre, sourire et réponse avec une voix douce et amicale. Parler
lentement et de manière dégagée. C'est votre premier contact personnel avec le propriétaire à la maison et
vous voulez qu'elle forme une image très positive de vous par le son du votre
voix. Ne jamais permettre à un enfant de répondre !
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Ne pas juger et ne pas se présenter car quelque chose vous ne sont pas. Ne pas risquer
retentissement faux ou pas sincère. Être vous-même, mais être votre individu chaud et amical.
Se rappeler que ceci pourrait être un appel téléphonique $10.000 !
Dans vos lettres et acoustiques vous avez dit des espérances que ce sera vous qui
répond au téléphone quand ils appellent, ainsi soit sûr de faire ainsi - « bonjour, c'est Lloyd. »
Ceux-ci peuvent sembler comme de petites remarques, mais relations personnelles sous ces derniers
les circonstances peuvent être une affaire délicate très. Il est très important de descendre à a
bon début avec une espérance. Elle le facilite tellement pour établir le rapport vous
aura besoin plus tard comme vous guidez le propriétaire à la maison dans une affaire travaille pour dont toutes les deux
vous.
Même si vous utilisez un nom de compagnie dans vos lettres toujours donner
nom d'un individu (vous) que le visiteur devrait compter parler avec. S'il y a plus
qu'une personne traitant ces appels instruire le propriétaire à la maison « demandent Lloyd ou
Marquer. «
Le propriétaire à la maison m'indiquera pourquoi il appelle, « a reçu une lettre de vous. » Ou,
« J'ai vos lettres et Cd. » Ou, « êtes vous le type qui achète
maisons ? « Ou, « j'avais eu quelques problèmes et j'ai reçu une lettre qui vous indique
peut m'aider. «
Commencer la conversation par demander son nom. Juste son prénom suffira
(Tyrone ?). Être sûr qu'il sait votre nom, « svp m'appellent repère. Peux je vous appelle
Tyrone ? « Il peut ne pas vouloir donner son nom et en ce moment c'est CORRECT.
Le commencer parler en demandant ; « Me dire au sujet de votre situation, Tyrone ? »
le visiteur versera souvent à l'extérieur ses ennuis dans beaucoup plus de détail que vous voulez savoir.
Vous prendrez de l'information valable ici, ainsi écouter et prendre les notes tandis que
il parle. Après qu'il ait continué pendant un moment où vous vous déplacez dedans et commencer à obtenir
l'information que vous avez besoin.
Certains seront tight-lipped et dire quelque chose comme, « bien, vous êtes celui
qui a envoyé les lettres me demandant d'appeler ! « Alors vous pouvez entrer bien dans le votre
les questions, mais soient prêtes à écouter s'il commence à offrir des informations sur le sien
ennuis.
Après vous dites, « Tyrone, je suis un investisseur qui travaille avec les personnes qui sont
dans des situations de forclusion.
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Je la fais pour le bénéfice et j'essaye de le faire beaucoup pour tous les deux nous. Si vous êtes
intéressé je peux pouvoir vous aider, mais je dois te poser quelques questions.
Est-ce que c'est CORRECT ? «
Être honnête et véridique
Payé d'avance droit vous avez le faites savoir au sujet de ce qu'êtes vous. Vous faites ceci pour
bénéfice. Il ne peut y avoir aucune surprise à ce sujet plus tard. L'autre chose que vous avez faite
est demander sa permission de recueillir des informations de lui. Il devrait s'opposer à très
peu de questions après qu'il t'ait donné son OK. S'il s'oppose à quelque chose
expliquer que vous risquerez beaucoup de votre argent pour aider lui et vous
peut seulement faire ainsi si vous avez les réponses à ces questions.
Il ne veut pas vendre sa maison ! Est ce ce que vous apprendrez souvent en cela
conversation. Il va seulement vendre sous le nom de dernier recours et peut-être pas même alors.
Vous devez le mener vers une vente très lentement et soigneusement. Expliquer, en tant que vous
ont fait dans vos lettres, pourquoi ce peut être sa meilleure ligne de conduite. Qu'il peut
sauver certains de ses capitaux propres pour aider avec un nouveau début. Qu'il évitera le stigmate de
une forclusion sur son histoire de crédit. Que pour sa santé il doit mettre
une fin à l'effort et à l'inquiétude qu'il avait éprouvée.
Même si vous pouvez le fléchir vers votre façon de penser vous devez se rendre compte
ce la plupart des propriétaires à la maison vont toujours être soupçonneux et peut-être même
hostile. Maintenir votre façon chaude et amicale n'importe ce qu'ils disent ou comment
ils la disent. Être un ami de compréhension à tout est juste une partie du travail. Vous
trouver cela après que vous finissiez par savoir les espérances que les plus sont les personnes très gentilles, mais
la prise d'un peu d'abus est de temps en temps toute dans le travail d'un jour. Elle ne se produira pas souvent.
Si vous vous formerez pour être toujours chaud et amical vous serez
récompensé au taux de milliers de dollars pour chaque appel téléphonique. Une fois qu'ils trouvent
vous vraiment pouvez les aider que beaucoup deviendront très reconnaissants et amicaux.
Essayer d'obtenir l'espérance à la remarque où il considérera au moins la vente
de sa maison. Expliquer qu'il devrait avoir vendre sa maison prévue comme option
si d'autres efforts à trouver l'échouer d'argent. Expliquer que vous êtes prêt à acheter en ce moment
et la vente mettrait un terme rapide à plusieurs de ses ennuis.
Chaque espérance acceptera-t-elle cette ligne du raisonnement ? Numéro. Certains voudront
rien de vous autre qu'un emprunt. Laisser la porte ouverte pour ces espérances de
vous contacter plus tard. Certains, si vous avez réalisé un bon travail de rapport de bâtiment.
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Le tour est d'obtenir autant l'information comme vous pouvez sans retentir vouloir
vous pompez l'espérance. Ceci vient avec la pratique, mais vous trouverez qu'elle est
beaucoup plus facile si vous juste indiquez le vrai souci et l'intéressez dans le propriétaire à la maison
situation fâcheuse.
Faire votre meilleur pour poser de principales questions. Poser les questions qui l'obtiennent parlant
et le continuer parler. Demander, « ce que vous pensez de celui ? » « Quand a fait ce début ? »
« Il y a combien de temps était ce ? » Et ainsi de suite. Demander et écouter - demander et écouter ! Le vieux
en disant que vous avez une bouche et deux oreilles, ainsi écouter deux fois autant que vous
parler est certainement la règle ici.
Il n'est pas nécessaire de recueillir vos informations dans la commande exacte indiquée
sur votre « fiche d'informations de propriété » (échantillon juste en avant), mais utiliser
couvrir comme guide. Avoir toujours une alimentation à portée de la main par le téléphone. Vous bientôt
se former pour atteindre pour une fiche d'informations chaque fois les anneaux de téléphone. Ne pas faire
demander au visiteur d'attendre tandis que vous obtenez le papier et le stylo.
Quand le temps est exact dans votre début de conversation demandant aux questions cela
vous aidera à déterminer si ceci pourrait être une situation profitable. Expliquer que vous
ne saura pas si vous pouvez aider jusqu'à ce que vous ayez fait de la recherche et avoir vérifié
avec ses prêteurs pour apprendre les sommes dues exactes, ainsi il veuillez être As
précis comme possible avec le sien réponses.
Ne pas espérer l'information que vous recevez de l'espérance. Il peut essayer à
rendre le regard de situation aussi attrayant comme possible. En ce moment il peut réellement être
vu la vente à vous et, comme n'importe quel vendeur, peut essayer d'obtenir la meilleure affaire
possible. Comme dans toute utilisation d'affaire ce qui il vous dit comme guide de voir si vous
procéder.
Avec ce que vous avez appris de l'espérance, la valeur de la maison et
le montant des emprunts contre la maison, vous pouvez déterminer si ceci pourrait être a
situation profitable - une que vous devriez étudier plus plus loin.
Se rappeler vous pour avoir établi un chiffre de bénéfice minimum que vous utiliserez
pour qualifier chaque propriété pour l'achat possible. Pour tirer une conclusion valide vous
doit avoir une idée des montants à recouvrer d'emprunt contre la propriété. Voici
un exemple :
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Cours en bourse de la maison $130.000
ęr équilibre 50.000 d'hypothèque
2ème équilibre 15.000 d'hypothèque
Se monter aux ?ères et 2èmes hypothèques 65.000
D'autres privilèges 000.000
capitaux propres $130.000 - $65.000 = $65.000
Les informations que vous avez recueillies du propriétaire à la maison indiquent qu'il
a des capitaux propres de quelques $65.000. Ceci lui ferait facilement un candidat pour autre
recherche.
Capitaux propres ! Arrêtons ici pour un instant et parlons des capitaux propres. Capitaux propres dans a
la maison est la différence entre la somme due sur des prêts hypothécaires et la foire
cours en bourse de la propriété. Si la maison est évaluée à $100.000 et il y a d'a
la créance d'hypothèque exceptionnelle de $50.000, alors le propriétaire à la maison a des capitaux propres de
$50.000.
Valeur $100.000 - $50.000 hypothèquent le débit de = les capitaux propres $50.000 Propriétaires.
Théoriquement est les $50.000 ce que le propriétaire recevrait s'il avait
heure de vendre la propriété par des moyens normaux, à une moyenne immobilière
marché, moins de frais de vente. Des capitaux propres peuvent être transformés en dollars durs dessous
conditions normales.
Quand vous prospectez pour la propriété de pré-forclusion vous êtes vraiment
recherche des CAPITAUX PROPRES ! Vous voulez acheter des capitaux propres et vous voulez les acheter à une remise.
Il est important de comprendre ceci. Oui, vous achetez des maisons, mais seulement parce que
c'est où vous trouvez les capitaux propres et vous pouvez transformer ces capitaux propres en vrai argent comptant.
Vous n'achetez pas une mine d'or parce que vous voulez posséder un trou dans la masse.
Vous achetez une mine d'or, parce que c'est où l'or est ! Le même juge vrai
avec des immobilières et des capitaux propres.
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Dans l'exemple au-dessus de vous vouloir acheter les capitaux propres du propriétaire $50.000, mais vous
vouloir seulement payer $25.000 lui. Pourquoi il vendre ses capitaux propres pour juste la moitié du son
valeur ? Puisqu'il se tient pour perdre tout l'elle s'il ne fait pas !
C'est pourquoi vous recherchez ces situations de forclusion. Vous devez
trouver l'espérance qui a le sien de nouveau au mur et fait face à la perte à lui entier
capitaux propres - créés au cours des années de paiement. Il devrait être reconnaissant que vous avez
allé à l'effort d'être là, ainsi à lui peut sauver la moitié de ses capitaux propres et vous trouverez
que beaucoup sont.
Vous devez soigneusement déterminer la valeur réelle des capitaux propres. C'est crucial à
votre succès. Avec une forclusion de revêtement de propriété il n'est pas rare de trouver des privilèges
et créances contre la maison autre que des hypothèques.
Il a pu y a un privilège d'IRS pour des impôts bénévoles. Le propriétaire a pu avoir perdu a
affaire en jugement qui a eu comme conséquence un privilège de jugement contre sa propriété. Taxes foncières
pourrait être arriéré et le comté a placé un privilège fisca sur la maison.
Ce sont toutes les créances contre la propriété qui doit être payée avant vous
pouvoir prendre le titre. L'argent pour leur payer la nécessité viennent du
les capitaux propres de l'espérance. Le coût de fixent-vers le haut doit être factorisé dans le coût d'aquisition. Vous aurez
pour payer pour avoir la maison a apporté jusqu'aux niveaux de voisinage. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
