Plus de kilomètrage pour l'hypothèque 40-Year par Broderick Perkins
La reprise du département du Trésor de la décision de régime de 30 ans ventes d'obligation et de goujon-pilote de Fannie Mae pour acheter des hypothèques à plus long terme des prêteurs privés pousse le marché de place hypothèque de 40 ans dans le courant principal. C'est de bonnes nouvelles pour les acheteurs à la maison potentiels, particulièrement ceux sur les marchés à coût élevé du logement, qui ont besoin de la puissance supplémentaire de porte-ouverture des paiements inférieurs offerts par une hypothèque de 40 ans. Mike Donohoe, propriétaire de courtier de la crique argentée financier dans San Jose, CA dit qu'il y a une année He a eu des demandes de seulement un ou deux hypothèques de 40 ans. Déjà cette année, le numéro a triplé à cinq ou six demandes. « Il est d'un bout de l'affaire à l'autre (dans les prix domestiques). Les emprunteurs exigent le flux de liquidités de financement et les prêteurs sont serviables dedans de toute façon ils peuvent, » a dit Donohoe, également CEO de l'association du comté de Santa Clara des agents d'immobilières. Cela ne signifie pas que les emprunts à plus long terme sont pour chacun. Même ceux qui les utilisent devraient se rendre compte de leur minus aussi bien que leurs plus. Une demande robuste a rencontré la vente du trésor des obligations de 30 ans en février la première vente des obligations depuis 2001 et un nouveau jour pour les prêteurs qui avaient compté sur le gouvernement plus court, note de dix ans moins fiable pour des taux de l'emprunt-logement de réglage. La demande a stimulé le trésor pour commencer à prévoir encore vente d'obligation de 30 ans à la fin de cette année et cela donnera à des prêteurs des conseils à plus long terme sur des taux de réglage pour des emprunts à plus long terme de 40 ans et peut-être même des hypothèques de 50 ans. La vente d'obligation vient après Fannie Mae a renforcé l'année dernière le marché d'emprunt de 40 ans en couvrant un régime pilote d'emprunt de deux ans de 40 ans avec des associations coopératives d'épargne et de crédit en annonçant qu'elle achètera les emprunts de n'importe quel prêteur de qualification. Précédemment Fannie Mae n'achèterait pas des emprunts avec des conditions plus long que 30 ans, excepté des associations coopératives d'épargne et de crédit dans le régime pilote, laissant les emprunts sur des livres de prêteurs attachant vers le haut de l'argent pendant de longues périodes. La grande aspiration d'emprunts est le long terme. Les moyens à plus long terme abaissent des paiements mensuels. Cependant, le diable est dans les détails. Pour examiner ces détails considérer l'enquête de Freddie Mac du 3 mai 2006 qui a indiqué que le taux à intérêt fixe moyen était environ 6.25 pour cent pour des emprunts étant conformes, ne prête pas plus de $417.000 pour une maison unifamiliale. La calculatrice en ligne de s Using d'auto-assistance Nolo.com indépendant d'éditeur ' pour calculer des paiements sur un emprunt étant conforme de maximum de 30 ans a comme conséquence un intérêt $2.567 et un paiement principal. Pour un emprunt de 40 ans du même montant, avec le même taux d'intérêt, les paiements mensuels seraient seulement $2.367. Une différence $200 peut être plus qu'assez pour qualifier un emprunteur qui ne pourrait pas se permettre d'acheter avec une hypothèque fixe-évaluée de 30 ans. « Dans le haut de gamme, plus que jamais avant, beaucoup de personnes posent des questions sur eux. Avec des maisons à $750.000 et au-dessus de cela est la seule sortie là à entrer dans les un, » a dit les Hicks de repère, courtier en prêts hypothécaires d'immobilières et/propriétaire du groupe financier de Seabrooke dans San Jose. Mais d'autre part il y a ce diable. Ces paiements mensuels meilleur marché sont pratiquement effacés, au-dessus du long-courrier, par le vrai coût de l'emprunt. L'emprunt de 30 ans coûterait $507.315 dans l'intérêt au cours de la vie de l'emprunt. L'emprunt de 40 ans coûterait $719.393 sur 40 ans. Les paiements totaux pour l'hypothèque de 30 ans égaleraient $924.315. Pour l'hypothèque de 40 ans, $1.136.393. Et la comparaison n'est pas une comparaison de monde réel parce que l'emprunt de 40 ans vient probablement avec un taux d'intérêt plus haut que l'hypothèque de 30 ans pour compenser le risque à plus long terme du prêteur. Fannie Mae a estimé des prêteurs dans le régime pilote chargeaient de 0.25 à 0.375 pour cent de plus dans l'intérêt pour l'emprunt de 40 ans, que pour un emprunt de 30 ans. Clouer juste 0.25 pour cent sur le coût d'un emprunt de 40 ans et à 6.5 pour cent le paiement mensuel saute à $2.441, à tout le coût d'intérêt à $754.859 et à paiements totaux au cours de la vie de l'emprunt à $1.171.859. Dans cet exemple, la vraie épargne mensuelle, en comparant une hypothèque de niveau étant conforme d'emprunt de 40 ans à une affaire de 30 ans, est plus près de $126. Ne pas oublier, si les capitaux propres à la maison sont une émission, les emprunts de 40 ans établissent également des capitaux propres paiement-apparentés des prêts de plus lentement que 30 ans ou même des emprunts-logement à taux variable de 30 ans (ARMs). « Dans les zones où les valeurs montent par 15 à 20 pour cent en année, elles ne s'inquiètent pas du mandant autant. Après quelques années, ils refinancent de toute façon, » a dit des ploucs qui fonctionne en Silicon Valley où en janvier, le prix domestique médian était presque 14 pour cent plus élevé qu'il y a une année. Puisque beaucoup de propriétaires à la maison historiquement ne restent pas ont mis plus de cinq à sept ans ou ainsi (qui pourraient changer car élévation de taux d'intérêt), si l'épargne mensuelle est la puissance cherchée, un BRAS pourrait être une meilleure affaire pour d'autres raisons. Considérer le Freddie Mac courant le taux moyen de 5.9 pour cent sur un hybride de cinq ans (5/1) le BRAS, qui reste fixe pendant les cinq premières années et puis règle une fois ou deux fois tous les ans pendant les 25 années à venir. Mettre un bouchon de taux d'intérêt de 10 pour cent sur un emprunt de 5/1, commençant par le taux moyen courant, réglant tous les ans après que la condition de cinq ans initiale et le paiement pendant ces cinq premières années soient $2.473 par mois, égalent presque l'emprunt de 40 ans avec un taux fixe. Au cours de la vie de l'emprunt le plein coût serait $1.193.836 pour l'emprunt de 5/1. D'autres bras, y compris 3/1s ou 1/1s, ont pu pousser le coût mensuel encore inférieur. « Mais avec les bras vous avez toujours ce taux entièrement répertorié (bouchon) ces personnes d'alarmes enlevé, » a dit des ploucs. Après que la condition initiale expire sur un BRAS hybride, vous devrez déterminer si vous pouvez se permettre le nouveau paiement mensuel basé sur le taux réglé. À ce moment-là, le refinancement peut être nécessaire pour maintenir des paiements bas, si les taux d'intérêt ne se sont pas déplacés trop haut. Considérant le risque de changement du taux des bras, l'emprunt de 40 ans peut être une option pour ceux qui veulent assurer un paiement d'hypothèque mensuel verouillé dedans à un niveau plus bas pendant longtemps. Pour le coût général plus grand, l'à plus long terme donne à l'acheteur plus de flexibilité -- et peut-être plus sommeil la nuit -- en termes de le moment où décider si le refinancement est une option viable. En fin de compte, tous les emprunts peuvent être un jeu. Le risque varie d'un à l'autre. Il incombe aux consommateurs pour déterminer le niveau du risque qu'ils peuvent s'adapter. | 
