L'hypothèque indispose :

L'hypothèque indispose : Trop d'information ?

par Lew Sichelman

Est ce, en un mot, ce qui beaucoup d'acheteurs à la maison font face à quand ils essayent de prendre des décisions pivotales au sujet des quels hypothèque mai ou mai ne pas être les droits pour eux.

Selon une étude soon-to-be-released, la Commission commerciale fédérale déclare que tandis que les consommateurs tirent bénéfice de manière dégagée de l'information, ils souffrent du « overloadus d'information » une fois bombardés avec la substance qu'ils ne comprennent pas -- ou ne pas s'inquiéter environ.

En tant qu'élément de son suivi à la recherche 2004 sur les révélations d'effet sur la façon dont les courtiers sont payés avoir sur le choix d'emprunt -- spécifiquement comment des courtiers sont compensés en plaçant des prêteurs sous forme de primes de marge de rendement. Le $$etFTC a indiqué dans un rapport préliminaire la semaine dernière que la révélation des transactions complexes, telles que des primes de marge de rendement, peut confondre des emprunteurs et mener pour prendre une décision pauvre.

Les primes de marge de rendement, également connues sous le nom de dégrèvements, sont les droits principaux payés aux courtiers en plaçant des prêteurs à se fermer. Typiquement, les primes sont payées quand un courtier apporte au prêteur de placement un emprunt à un taux d'intérêt qui est plus élevé que le courant de taux le plus bas disponible.

Habituellement, il y a des raisons saines d'un emprunteur de payer un taux plus élevé. Plutôt que le paiement out-of-pocket un ensemble cher de coûts fermants, par exemple, elles pourraient rouler les droits dans la quantité d'emprunt. Mais parfois des emprunteurs ne sont pas informés sur les frais principaux, qu'ils payent réellement sous forme de taux de l'emprunt-logement d'élevé-que-marché.

La révélation de YSPs a été une émission hot-button dans les affaires d'hypothèque pendant des années. En effet, elle a été au centre souvent d'un débat passionné entre les courtiers en prêts hypothécaires, les jockeys d'emprunt qui lancent 50 à 60 pour cent de tous les prêts immobiliers, et les banquiers d'hypothèque, les compagnies qui fournissent réellement l'argent.

Des courtiers sont exigés pour révéler les droits dans les documents fermants. Mais tous autres créateurs d'emprunt, y compris les prêteurs de placement qui font fonctionner leurs propres magasins d'origines fournis de personnel par les officiers d'emprunt qui travaillent directement pour eux, ne sont pas invités pour révéler les droits secondaires de vente qu'ils gagnent quand la vente prête aux investisseurs.

L'association nationale des courtiers en prêts hypothécaires a adopté une orientation définitive en ce qui concerne l'émission. L'un ou l'autre tous les créateurs, y compris ceux qui travaillent pour des prêteurs, doivent révéler tous les droits qu'ils gagnent, NAMB indique, ou absents si devoir rapporter n'importe quoi n'importe où le long du procédé de prêt.

« Si des acheteurs à la maison étaient équipés de même information de tous les créateurs, ils seraient autorisés pour prendre de meilleures décisions financières, » dit le Président Harry Dinham de NAMB.

« Tandis que nous croyons il est essentiel de partager autant l'information comme possible avec les acheteurs à la maison, la plupart des consommateurs souffrent de la surcharge de l'information et sont vraiment seulement intéressés par le résultat, » le courtier du Texas dit. « Ils veulent les mêmes révélations de l'information de tous les créateurs qui leur permettront de comparer des pomme-à-pommes n'importe où ils font des emplettes pour une hypothèque. »

L'association de banquiers d'hypothèque, d'une part, argue du fait qu'il y a de bonnes raisons pour lesquelles le placement des prêteurs ne devrait pas, faire qui ne peuvent pas, rapporter les droits secondaires du marché. Souvent, le MBA indique, des emprunts sont maintenus pendant plusieurs mois avant qu'ils soient vendus, ainsi il est impossible que ils sachent à clôturer ce qu'ils gagneront à l'avenir.

NAMB a proposé révisé et l'évaluation de bonne foi simplifiée, que des emprunteurs sont censé recevoir dans les trois jours après demande concernant un emprunt, cette se concentre sur quatre points d'information : la quantité d'emprunt, le taux d'intérêt, le paiement mensuel comprenant l'assurance et l'impôt, et la quantité ont eu besoin à se fermer. L'association également propose de nouvelles révélations pour aider des consommateurs à éviter le « choc de paiement » qui peut se produire sur des emprunts-logement à taux variable.

Le MBA également réclame un GFE simplifié, un qui ressemble plus étroitement aux emprunteurs de feuille du règlement HUD-1 reçoivent à se fermer, ainsi les emprunteurs mettent en boîte comparent plus facilement ce qu'ils ont été dits qu'ils seraient chargés et ce qu'ils étaient chargés réellement. Et le MBA veut que les emprunteurs reçoivent une fiche d'informations simplifiée et d'une page à l'application qui énumère le pour - et - des escroqueries des produits d'emprunt qu'ils considèrent.

En tant qu'élément de sa recherche, le $$etFTC avait fait un essai pratique sa propre version améliorée des formes de bonne foi d'évaluation et de vérité-dans-prêt exigées par le gouvernement, avec des douzaines d'emprunteurs qui ont récemment obtenu les prêts immobiliers comme cobayes. Et ses résultats pourraient jouer un rôle principal dans les discussions de réforme qui avaient continué pour ce qui semble comme des ères à ceux de nous qui écrivent au sujet des affaires.

« Nous faisons bon accueil au consommateur-essai de la recommandation du $$etFTC toutes les formes puisque c'est la seule manière d'éliminer la confusion en comparant des emprunts et à se fermer, » dit Dinham de NAMB. « Nous invitons le HUD pour répondre rapidement aux résultats dans l'étude du $$etFTC quand la version définitive est libérée. »

En attendant, le centre commun de Harvard pour des études de capot a sonné dedans avec ses propres recommandations. Le centre commun indique que son examen des causes premières de la confusion du consommateur sur le marché hypothécaire et l'élévation courante des forclusions indiquent la nécessité de développer de nouvelles formes d'aide point-of-sale du consommateur pour augmenter la capacité des consommateurs d'obtenir des emprunts maniables et juste-évalués.

Ces initiatives devraient comprendre le nouveau téléphone et les services de consultation en ligne, où des conseillers sont armés avec l'information requise pour aider des consommateurs à lutter en arrière contre l'activité agressive d'aujourd'hui de pousser-mercatique. En outre, la recherche suggère que les mesures que l'industrie d'hypothèque pourrait prendre à effectivement sanctionner les participants de marché hypothécaire qui exploitent ces consommateurs incapables de défendre pour eux-mêmes.

Pour s'assurer que tous les emprunteurs ont accès au même ensemble de protections des consommateurs en général disponibles sur le marché principal, la recherche du centre commun suggère une série d'actions qui pourraient favoriser une plus grande uniformité de normalisation.

Les réformes pour l'inadvertance du marché hypothécaire primaire comprennent : propositions pour augmenter la portée des réglementations de marché hypothécaire pour comprendre des emprunts faits par les sociétés de prêt hypothécaire, la législation pour prolonger l'inadvertance existante d'acte de réinvestissement de la Communauté pour couvrir tous les organismes de prêt, et la législation indépendantes qui dirige les agences de normalisation fédérales assumer la responsabilité de la qualification de tous les courtiers en prêts hypothécaires et les officiers d'emprunt qui agissent l'un sur l'autre directement avec des consommateurs dans le procédé de prêt d'hypothèque.