Impact minimal d'un taux plus élevé juillet, 2004 de Fed Par Jim Woodard Pour la première fois en quatre ans, le 30 juin Federal Reserve a annoncé qu'une hausse dans les Fonds Fédéral calibrent de 1 pour cent à 1.25 pour cent. Cependant, les analystes disent que la poussée de taux sera la plupart du temps indolore. Les taux à court terme continueront à s'attarder près des niveaux inférieurs de roche, ils prévoient ; tandis que les taux d'intérêt à long terme ont est resté relativement bas même après régler vers le haut en prévision du mouvement du Fed et est prévu rester cette manière dans l'avenir. Les analystes expliquent que la bosse jusqu'à un taux de rémunération des fonds 1.25 de pour cent de Fed stimulera toujours l'économie. « Elle ne change pas matériellement les coûts après imposition d'hypothèques, » prélèvement de Mickey d'économiste principal de la Banque d'Amérique de notes. Les « familles peuvent encore emprunter aux taux très favorables, le coût des affaires capitaux est encore bas, et le Fed pompe toujours en argent. » C'est « le pas mesuré du futur taux augmente » ce des soucis quelques analystes. Cette première petite hausse est un effort de « atterrissage en douceur » de maintenir le taux d'inflation dans le test. Quoique les taux continuent inévitablement à être en hausse, historiquement les hypothèques basses d'intérêt seront à la disposition des consommateurs pour au moins les prochains mois. * * * Types alternatifs d'hypothèques À la suite des taux étant en hausse d'intérêt d'hypothèque, beaucoup d'emprunteurs tournent aux types alternatifs d'emprunts au financement l'achat d'une maison ou refinancent une hypothèque existante. Les 30 ans traditionnel, le prêt a longtemps été l'emprunt du choix pour la plupart des emprunteurs. Mais les taux étant en hausse d'intérêt peuvent rapidement changer les préférences des consommateurs. Maintenant, les hypothèques de réglable-taux (ARMs) deviennent plus populaires, avec des taux initiaux inférieur sensiblement des emprunts de taux fixe. En semaines récentes, environ un tiers de nouvelles demandes de prêt hypothécaire d'hypothèque ont été pour des bras. Cela réfléchit une hausse d'à environ 14 pour cent il y a d'une année. Pour épargner bien plus d'argent dépensé en paiements d'hypothèque, un numéro croissant des emprunteurs optent pour un emprunt d'intérêt-seulement. Beaucoup rationalisent que ce type d'hypothèque laissera les fonds additionnels pour des placements stratégiques. La plupart des emprunts d'intérêt-seulement sont pour un numéro spécifique des années. Il retourne alors à un emprunt amorti pour le reste de sa condition, exigeant l'intérêt et les principaux paiements. Ces emprunts transportent habituellement un taux d'intérêt légèrement plus élevé qu'une hypothèque amortie conventionnelle. En outre, maintenir dans l'esprit qui tandis que c'est un emprunt d'intérêt seulement, là n'est aucun abaisser de l'équilibre principal. Les seuls capitaux propres qui s'accumulent dans votre maison sont de la plus-value de valeur de la propriété. Beaucoup de professionnels financiers croient que ce type d'emprunt est plus adapté pour les emprunteurs riches, particulièrement ceux qui ont la bonne raison de prévoir des produits plus élevés à l'avenir. Ils avertissent souvent contre un emprunt d'intérêt-seulement pour ceux qui simplement n'ont pas les produits pour soutenir une hypothèque amortie. Les bras hybrides éprouvent également une popularité croissante en ce moment. Offre de ces emprunts qu'un taux fixe pendant plusieurs années - habituellement 5 à 7 ans - retournent alors à un BRAS. Le taux d'intérêt est sensiblement inférieur qu'un emprunt de taux fixe de 30 ans, pourtant l'emprunteur ait l'affirmation que le taux ne changera pas pendant une période des années. Autre hypothèque aujourd'hui disponible comprennent les bras qui peuvent être convertis en emprunt de taux fixe. Il y a des douzaines de variétés de régimes d'hypothèque offerts aux consommateurs sur le marché d'aujourd'hui. L'enjeu est de sélectionner celui qui répond à vos besoins personnels le plus avec précision. « La myriade de produits de financement actuellement disponibles a aidé beaucoup de personnes à choisir l'emprunt qui est exact pour elles, » a dit Doug Duncan, économiste principal pour l'association de banquiers d'hypothèque. * * * Retouche à la maison : une activité de marché en plein essor La retouche à la maison est une activité rapidement croissante sur le marché d'aujourd'hui d'immobilières. Beaucoup de familles qui ont besoin de plus d'espace et d'agréments dans leur résidence choisissent de transformer et ajouter des salles à leur maison existante plutôt que se déplaçant jusqu'à une nouvelle et plus grande maison. Beaucoup de propriétaires se sentent que c'est la phase la plus prudente en ce moment, vu le prix élevé superbe étiquette sur les maisons d'aujourd'hui et la disponibilité des fonds d'hypothèque à bas taux pour financer le projet. Des propriétaires à la maison sont également convaincus que soigneusement prévu transformant le projet amplifiera les cours en bourse de leur propriété, l'augmentant probablement davantage que le coût de retouche. Ils produisent souvent des fonds pour le projet en refinançant leur hypothèque existante avec un nouvel emprunt d'argent comptant-à l'extérieur de faible intérêt (using l'argent comptant qu'ils reçoivent au delà du profit de leur hypothèque existante). « Taux d'intérêt bas continus, les valeurs à la maison de montée et les ventes à la maison fortes cotisent certainement à la ferveur de retouche parmi les propriétaires à la maison, » a dit Mike Weiss, Président d'association nationale Conseil de constructeur à la maison de remodeleurs le'. « En outre, l'économie de rebondissement et la confiance du consommateur de montée alimentent le nouvel intérêt substantiel pour la retouche. « Ces gains sont évidents pour chaque composant unique de transformer des activités, y compris des appels d'offres et la quantité de travail commise pour les trois mois suivants pour les logements de propriétaire et locataire-occupée. Il y a également des gains dans les arriérés généraux de projet et des nominations pour des propositions. » Parmi les additions de pièce les plus populaires dans des projets de retouche d'aujourd'hui sont les chambres à coucher, les bains et les salles de blanchisserie. Moderniser des cuisines est également une part importante de beaucoup de projets. Un autre poste prioritaire est l'espace additionnel pour un siège social. Un numéro des personnes croissant préfèrent fonctionner de leur résidence, à temps partiel ou à plein temps. De cette façon qu'elles ne doivent pas supporter l'épreuve épuisante permute ou passe des heures à partir de leurs familles. En outre, chaud-vendant les chaises colorées de bureau, les tables de travail et tout autre ameublement innovateur indiquent la popularité des bureaux de dans-maison, il ont été notés dans un rapport de l'association nationale des agents d'immobilières. « Nous voyons plus d'applications entrer des individus qui veulent refinancer leur hypothèque pour bénéficier pour les taux d'intérêt encore-bas, et produisons en même temps de l'argent comptant pour payer un projet de retouche, » a dit le prélèvement de Michael, président-CEO d'hypothèque de l'épargne à la maison, une société d'opérations bancaires d'hypothèque de multi-bureau basée dans Oxnard, la Californie. * * * Limites se levant sur des hypothèques de VA Une nouvelle loi qui amplifierait la garantie maximum d'hypothèque de ministère des anciens combattants de $240.000 à $333.700 fonctionne sa voie par le congrès. Elle a été récemment passée par la chambre des représentants. L'objectif de la nouvelle législation est de maintenir l'aide disponible aux vétérans en conformité avec des prix plus élevés de propriété répandus par tout le pays. « La valeur de leur allocation logement ne devrait pas varier selon leur marché du logement local, ni devrait-elle stagner tandis que les prix de logements montent, » a dit le représentant. Ginny Brown-Waite, auteur de la facture. Le sénat discute maintenant une facture de compagnon. * * * Le FHA limite augmenter également Une autre proposition législative fonctionnant maintenant sa voie par le congrès soulèverait le plafond des hypothèques d'assurés de FHA à 100 pour cent d'un prix domestique médian local. C'est une phase qui est fortement soutenue par la plupart des organismes d'immobilières. « L'association de banquiers d'hypothèque croit que cela l'élévation des limites de l'emprunt du FHA élargira le parc de logements disponible aux emprunteurs de FHA dans beaucoup de zones à coût élevé sans décalage FHA de son foyer sur les acheteur de maison de première année et l'underserved, » a dit Jonathan Kempner, président de MBA. * * * Étude d'hypothèque de Subprime Le sous-comité sur l'opportunité de capot et de Communauté et le sous-comité sur les institutions financiers et le crédit à la consommation a été des auditions d'avoirs pour favoriser le propriétaire de logement en assurant la liquidité sur le marché hypothécaire de subprime. Le marché hypothécaire de subprime a aidé des millions de familles américaines à apprécier le rêve du propriétaire de logement. Dans la plupart des cas, après qu'un emprunteur clôture un emprunt, la compagnie le transformant à des ventes de cet emprunt en marché d'hypothèque secondaire où il est empaqueté dans une garantie garantie par hypothèque (MBS) et vendu aux investisseurs. Les consommateurs tirent bénéfice de ce flux des capitaux d'investissement dans le procédé de financement de capot parce que les ressources régulières abaissent des taux, donc rendant le propriétaire de logement possible. Sans présence du marché hypothécaire de subprime, au-dessus de million de consommateurs tous les ans perdrait la chance d'acheter une maison, de refinancer une hypothèque, ou de brancher sur leurs capitaux propres à la maison. * * * Augmentation de projections de ventes à la maison Rempli de combustible par le climat exceptionnel de financement et le potentiel plein continu d'investissement de nouvelles maisons, les ventes de nouvelles maisons unifamiliales avait monté à l'des taux annuels corrigés des variations saisonnières enregistrer-élevés, selon le département du commerce. « C'est un plus de rapport qui confirme quels constructeurs dans le domaine continuent à rapporter : l'acheteur qu'une demande pour de nouvelles maisons continue à être forte pendant que l'expansion économique renforce et évolution de travail accélère, » a dit l'association nationale du Président Bobby Rayburn des constructeurs à la maison (NAHB). « En effet, l'index de marché du logement de NAHB pour des expositions de juin a continué des niveaux élevés des ventes à la maison et de la confiance de constructeur. » « En outre, les stocks minces de nouvelles maisons invendues sont une indication de la santé continue et le bon équilibre de ce marché, » a indiqué Rayburn. « Les ventes extraordinaires récentes arpentent ont probablement impliqué de l'accélération des transactions en prévision des taux d'intérêt plus élevés en bas de la ligne, » a dit l'économiste principal David Seiders de NAHB. « Mais il est clair qu'une demande de capot fondamentale soit tout à fait forte et l'équilibre offre-demande courant est excellent. Nous prévoyons maintenant que les nouvelles ventes à la maison frapperont un autre archive en 2004. Cette performance puissante dans le deuxième trimestre continuera certainement à loger comme composant fort et positif du PIB de la nation. » * * * Gouvernement répondant aux besoins des acheteur de maison Le gouvernement devient quand elle vient au propriétaire de logement, peut-être réponse plus consumer-friendly à augmenter la pression publique. Un nouveau texte de loi, maintenant fonctionnant progressivement sa voie par le congrès, est l'acte zéro d'acompte de 2004 (H.R. 3755). C'est fondamentalement une facture bipartie qui autoriserait le développement du produit de zéro-acompte pour des emprunteurs d'hypothèque de FHA. Elle a été présentée plus tôt cette année et est comprise au budget du président 2005. Mais, car vous pourriez prévoir, elle n'est pas sans coûts additionnels. Cette nouvelle législation augmentera la portée des régimes de FHA. Car les prix de logements continuent à monter, les acheteur de maison estimatifs pourraient qualifier pour un emprunt de FHA mais ne peuvent pas proposer l'acompte et les coûts fermants requis pour aboutir la transaction. La Loi zéro d'acompte éliminerait ce problème et créerait un marché des acheteur de maison. La nouvelle législation exigerait des emprunteurs de répondre aux critères de la souscription du FHA, mais leur acompte et coûts fermants pourraient être roulés dans l'emprunt. Les emprunteurs payeraient upfront une prime plus élevée, avoir des primes mensuelles plus élevées pendant cinq années, être prié d'être présent pré-acheter la consultation, et prendre les emprunts qui ont un taux d'intérêt qui est un quart un pour cent plus de haut qu'un emprunt traditionnel de FHA. * * * Plus d'intérêt pour les lignes de crédit Les consommateurs sortent plus agressivement de nouvelles lignes de crédit de maison-capitaux propres. Le nombre de telles lignes de crédit a sauté l'année dernière par 12 pour cent, selon le département du capot et du développement urbain (HUD). L'étude de HUD a également noté qu'il y avait un total de 106 millions d'unités réceptrices occupées répandues par tout le pays l'année dernière. Environ 72 millions de ces ensembles ont été possédés par leurs occupants. Trois millions de ces ensembles occupés par le propriétaire ont été plac dans les communautés à déchenchements périodiques. Presque 19 millions ont eu quatre chambres à coucher ou plus, une hausse environ de million sur l'année 2001. Quant au taux de vacance pour les ensembles de location, il a monté l'année dernière de 7.8 pour cent en 2001 à 9.6 pour cent. * * * Immobilières commerciales attirant de nouveaux investisseurs Un numéro croissant des investisseurs, grand et petit, se tournent vers le marché commercial d'immobilières pour leurs placements principaux, plutôt que comptant sur un portefeuille d'actions. Certains acquièrent les locaux commerciaux tout à fait. D'autres participent à REITs (fonds de placement d'immobilières) ou à d'autres formes de propriété partagée. L'index de REIT a augmenté de 3 pour cent en juin. C'est une année particulièrement bonne pour des placements commerciaux d'immobilières, selon un rapport de l'association nationale des agents d'immobilières. L'économie de amélioration et le marché du travail de montée est ayant pour résultat la demande croissante en espace commercial d'immobilières. Que la demande continuera à augmenter tout au long de l'année, NAR prévoit. Et cela produira finalement des loyers en hausse pour le bureau, le détail et l'espace d'entrepôt. Cela à leur tour augmentera le retour et les indemnités de posséder de telles propriétés, ou du partage dans la propriété. « Environ 1.2 million de travaux de masse salariale ont été ajoutés à l'économie pendant les cinq premiers mois de cette année. Nous pourrait voir moyenne de 210.000 à 240.000 nouveau travail par mois au-dessus de prochain deux an, créant la demande additionnelle des immobilières commerciales, » a dit David Lereah, l'économiste principal du NAR. « Une élévation de l'espace commercial de crédit-bail est prévue au cours de cette année. Les loyers affermissent et tous les secteurs peuvent s'attendre à des loyers plus élevés l'année prochaine pendant que les taux de vacance diminuent, » qu'il a noté. Les propriétés de bureau dominent l'intérêt d'aujourd'hui d'investisseur, selon le Président Walt McDonald de NAR. « Deux sur cinq dollars d'investissement dépensés dans les immobilières commerciales sont sur des immeubles de bureaux. Pendant le premier trimestre de cette année, $27 milliards de valeur des immobilières commerciales ont commercé des mains. Et 41 pour cent de ce volume du dollar ont été dépensés en propriétés de bureau. » La quantité de nouveaux bureaux dans l'étape de conception a monté tranchant au cours de la période de cette année de Janvier-à travers-Avril, selon le détour de construction de McGraw-Colline. La quantité de bureaux écrivant la planification finale et offrant la condition s'est élevée dans les numéros par 70 pour cent au-dessus de cette période. Les propriétés utilisées pour des activités des ventes au détail sont également vers le haut sensiblement de l'année dernière. On projette que le taux de vacance moyen pour l'espace au détail chute à 12.4 pour cent cette année, de 12.9 pour cent l'année dernière. Les loyers au détail de propriété devraient monter par des 2.8 pour cent cette année, et un 1.9 pour cent différents l'année prochaine, le rapport de NAR projeté. Il y aura une élévation saine de l'entrepôt louant cette année, il a été également noté. On s'attend à ce que le taux de vacance national fasse la moyenne de 10.1 pour cent cette année, vers le bas de 10.5 pour cent l'année dernière. Quant aux immeubles résidentiels, on s'attend à ce que le taux de vacance moyen se maintienne à 7.1 pour cent cette année, pratiquement inchangée de l'année dernière. Les loyers moyens monteront une cette année par 0.3 pour cent, et un 1.8 pour cent différents l'année prochaine. | 
