Surprise d'hypothèque ? Quelle surprise ? par Peter G. Miller
Le mot le plus utilisé dans le monde du financement d'hypothèque pendant les dernières semaines a été « surprise, » en tant que dedans, « oh mon, couvre vos yeux et tourne à partir de ces emprunts misérables pauvres. » « L'hypothèque Freddie Mac géant des États-Unis a indiqué qu'elle n'achèterait plus ces prêts hypothécaires à l'habitation à haut risque qu'elle considère être les plus vulnérables à la forclusion. Le mouvement de surprise est venu parmi un marché détériorant pour des emprunts de subprime affectés par des prix domestiques de subsidence et des taux étant en hausse d'intérêt. » Freddie Mac serre des normes de prêt hypothécaire à l'habitation, International Herald Tribune., 28 février 2007.
Mais le fait est que les prix domestiques ne s'effondrent pas sur beaucoup de marchés locaux et des taux d'intérêt sont simplement au bas de gamme des normes historiques. De tels facteurs ne sont simplement pas la cause première de l'instabilité d'aujourd'hui d'hypothèque. Au lieu de cela, problèmes sur le marché hypothécaire de subprime -- et un sens croissant des problèmes dans d'autres parties de l'univers d'hypothèque -- sont le résultat des concepts risqués d'emprunt être exactement qui se sont avérés ce que n'importe quelle personne lucide compterait : risqué au delà de la raison. Qui pourrait avoir su de telles choses ? N'importe qui avec le bon sens, y compris des lecteurs de cette colonne. Commençons par des emprunts d'intérêt-seulement. Ce sont des hypothèques où les emprunteurs ne font rien à réduire le mandant pour le premier plusieurs années de l'emprunt. Une fois que l'intérêt-seulement « période de début » finit alors l'emprunt doit être remboursé entièrement à l'indexer et à amortir entièrement le taux. Étant donné que la plupart des emprunts d'intérêt-seulement sont réglables, et étant donné que peu d'années demeurent après que la fin de la période de début, il suive qu'un tel financement exigera inévitablement des paiements mensuels plus élevés. « Il n'y a aucun doute, » il a dit ici en 2004, « que la plus nouvelle tendance au financement d'immobilières est l'emprunt d'intérêt-seulement, une tendance qui les besoins d'être examiné avec soin par n'importe qui qui préfère éviter la pauvreté. » D'ailleurs, a dit la colonne, « avec un emprunt d'intérêt-seulement vos paiements en espèces mensuels initiaux chaque mois seront -- et être sûr de lire le reste de ce paragraphe -- inférieur avec un emprunt individu-amortissant des mêmes tailles et avec le mêmes taux et conditions. Cependant, l'emprunteur d'intérêt-seulement a plus de créance pour une plus longue période et ainsi des coûts totaux plus élevés. Et si les taux sont en hausse, des coûts mensuels et des coûts d'intérêt généraux pourrait être sensiblement plus grand qu'avec le financement de taux fixe. » (Voir : La beauté des emprunts d'Intérêt-Seulement -- Et la bête, le 30 novembre 2004.)
Les prix domestiques ont monté sensiblement depuis 2001 et remercient la qualité. Tandis que ceux dans les immobilières prospéraient le marché des actions a en grande partie pris un snooze au cours de la même période. La gâche, comme remarquable en 2005, était que « la seule manière que nous soutenons des prix élevés d'immobilières est en esquivant des règles traditionnelles. Nous permettons à des personnes d'acheter aux niveaux qui auraient été dessous des normes exorbitantes de prêt de passé. » Le « jeu de la roulette d'hypothèque est très bien tant que chacun réalise qu'il y a des opportunités massives de perdre. » (Voir : Sommes-nous faisant face à une récession ? 13 septembre 2005)
Est n'importe qui « étonné » qu'un certain nombre de prêteurs ont maintenant des ennuis -- et que leurs appuis prennent également des pertes ? Pourquoi ? Une partie du risque représenté par « des emprunts non traditionnels » peut être compensée par des valeurs à la maison en hausse. Mais il y a deux ans on l'a précisé que si à la maison les valeurs ne montent pas -- et elles n'ont pas simplement dans beaucoup de zones pendant la dernière année -- alors les « prêteurs peuvent utiliser des bras pour compenser de futurs risques liés à la variation de taux, mais que diriez-vous de futures valeurs des actifs d'actif ? Est-il intéressant lancer les emprunts aujourd'hui qui peuvent descendre des prêteurs demain ? Un grand nombre de forclusions ne sembleront pas bonnes sur n'importe qui réserve, assez raison de serrer des normes d'emprunt de BRAS. » (Voir : L'emprunt d'Incorrect-Manière menace des emprunteurs, Lenders, 7 juin 2005) Un des plus répandue des nouveaux concepts de financement vus pendant ces dernières années a été l'utilisation des demandes de prêt de « énoncer-produits ». En été de 2004 on l'a expliqué que les « emprunts d'énoncer-produits représentent trop de risque pour des prêteurs -- et trop de tentation pour des emprunteurs. Peut-être une peu de rigidité dans le procédé de prêt n'est pas aussi mauvaise. Après tous, combien est-elle dur pour produire des déclarations d'impôt et pour payer des moignons ? (Voir : La décharge de Lenders devrait-elle Aucun-Dire des emprunts ? 27 juillet 2004) « Ce qui est évidemment le meilleur est obtenir les numéros droits en faisant une demande de prêt, » elle a indiqué ici en novembre 2004. « Il est également évident que « ait énoncé qu'hypothèques de produits des » ouvrent la chambre forte à la tentation. Tels aucun-disent des emprunts demandent à des emprunteurs ce qu'elles gagnent et l'emprunteur puis a déposé un numéro. À la différence d'une demande de prêt hypothécaire d'hypothèque typique, le prêteur habituellement ne vérifie pas la figure avec des déclarations d'impôt, ne verse pas des moignons ou des appels sur des employeurs. » Naturellement, s'il se produit que ces individu-estime des produits sont outre d'un contact puis les prêteurs auront des problèmes. « Avec un nombre de plus en plus important des emprunts indiqués de produits sur les livres, le financement avec des numéros exaggerated pourrait rapidement devenir un souci de prêteur si les valeurs à la maison plongent, l'économie ralentit et les paiements mensuels n'apparaissent pas. C'est la remarque à laquelle a énoncé que des emprunts de produits viendront à la maison pour roost. » (Voir : Combien est-ce que coûte trop ? 16 novembre 2004)
Il est difficile de regarder les moments difficiles faisant face maintenant à l'industrie d'hypothèque sans mentionner le plus mauvais du plus mauvais, le BRAS d'option combiné avec peu ou rien n'avalent plus une demande de prêt d'énoncer-produits. Voici un concept d'emprunt qui permet allègrement à des emprunteurs d'effectuer le paiement et après que le paiement qui ne couvrira pas même des coûts d'intérêt. Évidemment -- aucune « surprise » ici -- l'emprunt doit être remboursé à une certaine remarque qui signifie que les coûts mensuels doivent monter si l'emprunt est maintenu au delà de la période de début. Comme indiqué ici en 2005 : « En deux à quatre années à venir nous verrons l'extrémité élective de paiements pour beaucoup d'emprunts d'option. Alors nous découvrirons qui ne devrait pas avoir acheté et qui ne devrait pas avoir prêté. Ne pas être étonné si beaucoup d'immobilières bon marché inondent le marché -- et ne pas être choqué si la valeur de votre maison est effectuée en conséquence. Quant aux cours et aux participations d'actions de prêteur, combien attrayant de telles compagnies apparaîtront-elles quand les nombres importants d'emprunts sont bénévoles, particulièrement si dans beaucoup de cas la taille de la créance dépasse la valeur des propriétés fondamentales ? « Alternativement, si nous limitons des emprunts d'option maintenant par réglementation ou choix de prêteur, le groupe d'acheteurs se rétrécira et les prix domestiques seront sous loin moins de pression de monter. Nous verrons moins de plus-value et même de réductions de prix sur quelques marchés locaux. Agissant maintenant nous pouvons faire face au moderate et aux déclins tolérables dans l'activité du marché, une opportunité qui ne devrait pas être ignorée face à la calamité financière qui apparaît indistinctement en avant. » (Voir : Le point de droit contre trop d'options, 28 juin 2005)
Le nombre de plus en plus important des défauts d'emprunt a produit un volume de montée de forclusions. RealtyTrac.com signale que les actions de forclusion ont monté de 885.468 en 2005 à 1.259.118 de 2006 -- une hausse de 42 pour cent. Le nombre important de forclusion signifie que nous avons une alimentation croissante en propriétés affligées, les propriétés qui sont souvent disponibles à la remise. Même un nombre restreint de forclusions peuvent traîner vers le bas des prix locaux d'immobilières. « Il n'est ni logique de croire qu'un numéro croissant des forclusions n'aura pas un impact de marché ni crédible. Demander juste aux personnes dans les subdivisions et les projets de condominium où les développeurs ont récemment réduit des prix sur juste quelques ensembles. (Voir : Forclusions -- Aucuns soucis, aucune vision, 5 mai 2006)
À cette écriture nous avons la preuve que les valeurs à la maison sont tombées dans environ la moitié de toutes les zones importantes de métro. Le problème, naturellement, est que nous vraiment ne savons pas l'ampleur des déclins de valeur et ne pouvons pas projeter ainsi de futurs défauts d'emprunt et niveaux de forclusion. « Tandis qu'il est facile cheminer des ventes d'ensemble, les données concernant des prix enregistrés sont moins sûres. Si vous avez un marché fort de vendeurs vous pouvez parier que sont en effet les prix de vente ce que les gens ont payé parce que les vendeurs n'ont aucun besoin d'offrir des remises et les acheteurs ne payeront pas davantage que priés. Mais si vous avez un marché qui est vapeur perdante, la même affirmation n'est pas plausible. « Le problème avec les marchés calmes est que les prix de vente peuvent ne pas raconter l'histoire entière. Des prix de vente peuvent être escomptés, et l'ampleur de ces remises ne peut pas être sûrement estimée. » (Voir : Un moment pour les drapeaux jaunes, 28 novembre 2006)
Les nouvelles aujourd'hui sont concentrées sur le marché de subprime, mais la conjecture ce qui ? Ce n'est pas un problème qui peut être contenu à de pauvres et marginaux emprunteurs. Beaucoup de personnes entreprenantes bien établies achetées avec des emprunts toxiques et elles trop feront face à l'élévation dure de paiements de périodes au besoin et de trop d'automne de valeurs d'une propriété de cas. « Nous avons maintenant un grand pourcentage des emprunts qui comportent l'amortisation négative et les hausses potentiellement énormes de paiement. Il est impossible de croire qu'une certaine partie de ces emprunts -- et peut-être une grande partie -- n'aura pas comme conséquence le désastre financier. » (Voir : Les emprunts toxiques menacent les valeurs, 14 février 2006 à la maison)
Si les hypothèques « non traditionnelles » sont si grandes, comment se fait-il que prêter les acheteurs et des régulateurs exige maintenant un retour aux normes à long terme de prêt ? D'une manière primordiale, pourquoi ont-elles accepté de tels concepts risqués en premier lieu ? Sûrement personne « ne seront étonnés » si le début de législateurs posant des questions aiguës comme taux de forclusion montent et des numéros croissants des prêteurs échouent. | 
