NAR « balayage légal » accentue l'agence et les émissions de RESPA par Kenneth R. Harney
L'agence et les polémiques de RESPA complètent la liste d'enjeux légaux se posant à des professionnels d'immobilières, selon les 2007 études « de balayage légal » par l'association nationale des agents d'immobilières. Conduit une fois que tous les deux ans et non libéré au grand public, l'étude impliquait l'analyse de 655 affaires en jugement, verdicts de fortune et rapports de règlement, plus une étude d'un échantillon d'agents actifs de realty en travers du pays. Les émissions de fonctions d'agence ou de représentation étaient centrales à 100 des conflits légaux analysés, dominé par des allégations d'infraction de rendement fiduciaire, de manque de représenter correctement des acheteurs, et de problèmes résultant des dispositions duelles d'agence. Entre d'autres premières causes des procès contre des courtiers ou des agents de realty étaient les omissions ou les déclarations inexactes alléguées dans des révélations d'état de propriété (moule, défauts structuraux, répartition en zones, égout/système septique et insecte ou infestation de vermine). Les consommateurs ont entamé des centaines de procédures ou plaintes contre des agents, mais selon l'étude, ils n'ont pas gagné la plupart d'entre elles. En fait, dans les 315 cas sur 655 pour lesquels a fini avec un jugement sur l'élément de passif professionnel de l'agent méfait-si par la démarche de pretrial ou un verdict-210 (66 pour cent) ont été résolus en faveur de l'agent, et 159 de ces résultats favorables n'a pas exigé une épreuve. Vingt-deux cas additionnels ont été arrangés hors de la cour, avec des montants de règlement s'étendant de $5.000 à $2 millions. La plupart des cas qui ont fini avec une conclusion de l'élément de passif contre l'agent ou le courtier ont allé au tribunal. Les dégâts ont été attribués dans 93 cas, s'étendant de $1.500 à $4.2 millions. Les résultats des pratiques commerciales trompeuses étaient la source de nombre le plus élevé de récompenses des dégâts, suivi de l'infraction du rendement fiduciaire et de l'infraction du contrat. L'enquête légale de balayage des agents et des courtiers actifs a cherché à indiquer exactement où l'industrie voit les émissions légales et de normalisation dirigées à l'avenir. On sur trois participants d'étude a indiqué que les émissions d'agence sont susceptibles de continuer à être des sources significatives des conflits légaux, réclame particulièrement que l'agent a ouvert une brèche son rendement fiduciaire, agence duelle violée statue, failed pour révéler correctement la nature de la représentation de l'agent, et failed pour être conforme aux conventions de service minimum. Des participants ont été invités à présenter leurs observations sur les causes des plaintes et des procès d'agence. Ils ont dit que les agents qui sont des cibles des plaintes souvent l'un ou l'autre « ne comprennent pas que ce que signifie il pour être un héritier fiduciaire » ou elles « veulent juste clôturer des affaires. Ils semblent oublier et dire quelque chose qu'ils pensent remontera l'affaire, pensant que l'extrémité justifie les moyens. » Sur l'agence duelle, il y a des problèmes importants, selon les participants : Les agents ne comprennent pas que ce que signifie il pour être un duel agent-ils continuent à représenter une partie dans la transaction, au détriment de l'autre. Un participant a dit « l'agence duelle, en particulier agence duelle d'agent unique, reste une boudine sur nos arrières. C'est un facteur inhérent de procès. » Des problèmes croissants avec les émissions RESPA-apparentées sont prévus par un grand nombre d'agents, selon l'étude, particulièrement conflits déclenchés par des contrecoups allégués, dispositions filiales d'affaires et révélation insatisfaisante des coûts de règlement. Sur des contrecoups, les participants d'étude ont dit que beaucoup d'agents simplement ne savent pas la loi ou ce qu'il interdit. Les « pratiques qui ont été enseignées et ont considéré acceptable pour des noms communiqués rewarding et des usagers sont interrogés, et la plupart des agents ne se rendent pas même compte qu'un tel problème existe. » Le HUD, qui a l'inadvertance et l'autorité chargée de l'application au-dessus de RESPA, récemment a souligné les bénéficiaires de pénalisation des contrecoups ou des « choses de la valeur » -- les agents acceptant les billets gratuits de concert ou de ballgame sont des exemples -- aussi bien que punir les fournisseurs des contrecoups. Les agences de condition également ramping vers le haut de leurs propres resserrements RESPA-apparentés, et vont après les agents qui reçoivent des cadeaux du titre, du règlement et des sociétés de prêt hypothécaire pour des noms communiqués des affaires. | 
