Le cas de domaine éminent du New Jersey crée le nouvel obstacle pour des développeurs par Peter G. Miller
Domaine éminent -- la droite du gouvernement de prendre votre maison -- a été beaucoup dans les nouvelles depuis la décision 2005 de Kelo de la court suprême, mais vient maintenant mot d'une décision du Tribunal du New Jersey qui ajoute une aura fraîche de bon sens à la discussion D'abord, un peu de fond : Le cinquième amendement indique que le gouvernement a le droit de prendre la propriété privée pour « l'usage public » mais pas « sans compensation juste. » En d'autres termes, si le gouvernement va établir une route, une école ou quelque chose avec une indemnité publique plate alors il peut obtenir le titre à votre terre s'il est disposé de payer des cours en bourse justes votre propriété. Le cinquième amendement équilibre soigneusement des droites privées et publiques et généralement travaille bien pendant plus de 200 années jusqu'au Kelo 2005 de la court suprême v. La nouvelle décision de Londres a changé les règles. Sous Kelo, a dit cinq juges, gouvernement pourrait prendre votre maison non seulement pour « l'usage public » mais également quand il y avait « un but public » comme augmenter l'assiette de l'impôt. En d'autres termes, si un développeur voulait établir un centre commercial et vous ne vouliez pas se vendre, le gouvernement local pourrait acquérir votre maison sous le public domain, vous payent la propriété comme si elle ont été évaluées comme maison, puis pour la vendre à un développeur avec la répartition en zones différente et un prix plus élevé. Puisqu'un centre commercial rapporterait également plus de recette fiscale que quelques maisons douzaine, l'utilisation du domaine éminent serait justifiée sous Kelo. La décision de Kelo a effectivement signifié que les gouvernements locaux pourraient augmenter des recettes fiscales en serrant quelques propriétaires à la maison au lieu de faire la chose inpopulaire et d'augmenter des impôts. Le public a compris immédiatement ce qu'a signifié la décision de Kelo. Et politiciens -- beaucoup agissant selon le principe -- également compris comment Kelo pourrait être abusé. Le résultat, selon la conférence nationale des législatures d'État, est que 30 conditions ont décrété des lois pour rétablir des normes de pre-Kelo et 10 conditions supplémentaires passées des initiatives de vote en 2006 pour accomplir le même but. Maintenant du New Jersey vient une nouvelle décision de domaine éminent qui peut être arrêtée dans beaucoup de conditions. En termes fondamentaux, un développeur dans la banlieue noire de laurier de bâti a voulu établir 23 nouvelles maisons sur 16.3 acres qui avaient été réparties en zones pour l'usage résidentiel. Les conditions locales suivies par développeur et avaient obtenu toutes les laisux et permission nécessaires, mais d'autre part le communauté a décidé qu'elle a voulu la terre pour un régime des « espaces ouverts » ; c'est-à-dire, elle a voulu que la terre restât peu développée. Dans des maisons de la banlieue noire v. MiPro de laurier de bâti, la court suprême du New Jersey a statué 6-1 que le communauté pourrait, en fait, prendre à la propriété pour des « buts de récréation et de conservation, » en partie parce que le « motif de la banlieue noire pour limiter le développement et limite a surchargé de ce fait des écoles, embouteillages et la pollution qui accompagne le développement n'est pas contradictoire avec le motif conduisant l'intérêt public pour l'acquisition de l'espace ouvert généralement. » Monter le laurier, a dit la cour, faisait juste quels gouvernements locaux avaient fait depuis que le cinquième amendement a été écrit, prenant la propriété privée pour intérêt public. La cour du New Jersey a également indiqué que si le gouvernement va saisir la propriété, alors elle doit payer la valeur « d'utilisation optima » qui est ce cas a signifié que le propriétaire a eu droit à la compensation additionnelle parce que l'utilisation la plus élevée et meilleure de la terre avait été augmentée par l'acquisition des permis de construire et des permissions. Vous pouvez compter que beaucoup de joueurs dans le processus de développement seront criards au sujet de la décision de laurier de bâti parce qu'elle indique que même après que des laisux et la répartition en zones ont été obtenues, le développement peut être arrêté -- mais seulement si les gouvernements sont disposés à payer le prix fort la terre. La vraie émission, naturellement, est que la terre est seulement une source des produits dans le processus de développement. Si la terre ne peut pas être développée alors il ne peut y avoir aucun bénéfice des ventes de maison et de sort, des commissions de courtage, des droits d'hypothèque, d'intérêt d'emprunt, des frais se fermants et des paiements de management. | 
