Nouveau loi d'imposition rétrécit une échappatoire d'échange populaire du chapitre 1031/plus-values
par Kenneth R. Harney
Mélanger exempt d'impôt -- une des stratégies d'immobilières les plus populaires pour des vendeurs de propriété d'investissement -- a juste pris un coup modeste du gouvernement fédéral. Profond enterré à l'intérieur de la loi d'imposition $136 milliards pré-électorale a signé dans la loi par le Président Bush est de nouvelles restrictions à certains échanges du chapitre 1031 impliquant des conversions des immobilières d'investissement dans de principales résidences. Le chapitre 1031 du code de recettes permet des échanges financiers tax-deferred d'investissement et d'immobilières commerciales pour autre « comme » les propriétés aimables. Le concept remonte des décennies mais récemment est devenu une activité importante pour des propriétaires de tout des immeubles de bureaux du centre à recourir les ensembles de location de condominium. La nouvelle législation d'impôts, la Loi américaine de création d'emplois de 2004 (H.R. 4250), prises vise une échappatoire qui a élevé assez populaire à l'ortie l'IRS : Les Propriétaires des immobilières d'investissement avec des gains constitués substantiels ont échangé leurs propriétés pour les immobilières qui peuvent être promptement converties en propriété résidentielle occupée par le propriétaire. Après avoir rempli un échange tax-deferred du chapitre 1031 de propriété d'investissement, les propriétaires convertissent alors les immobilières mélanger-acquises en leurs principales résidences. Ils vivent dedans et utilisent les propriétés en tant que principales résidences pendant deux ou trois années, et puis se vendent. Pourquoi ? Voici l'échappatoire : Sous le chapitre 121 du code de recettes, les principales résidences qualifient pour les coupures les plus généreuses n'importe où dans le système fiscal -- exclusions exemptes d'impôt jusqu'à de $250.000 (limeurs de taxe unique) et de $500.000 (limeurs communs mariés) dans des bénéfices de vente, si les contribuables possèdent et utilisent les immobilières en tant que leur résidence principale pour des deux globaux sur les cinq années précédentes. Le chapitre 1031 permet à des propriétaires des immobilières d'investissement de différer l'identification de leurs plus-values par l'intermédiaire de l'échange qualifié, mais les gains sont finalement imposables chaque fois que la propriété est vendue pour l'argent comptant. Le chapitre 121, d'une part, est plus généreux : Il permet aux vendeurs qualifiés d'empocher tous leurs gains d'argent comptant exempts d'impôt, jusqu'aux limites de $250.000/$500.000, aussi souvent qu'une fois tous les deux ans. Pour quelques propriétaires savvy de propriété d'investissement, le nom du jeu a été : Comment ose j'entrer mes gains différés d'échange du chapitre 1031 dans le territoire du chapitre 121, où les gains (jusqu'à la limite $500.000) sont potentiellement exempts d'impôt. Pour illustrer, dire que vous avez possédé un petit bureau ou immeuble pour des années et des impôts sur les plus-values substantiels de visage (la plus-value plus la moins-value reprennent) si vous vous vendez tout à fait. Ainsi vous optez pour un échange du chapitre 1031. Mais pourquoi ne pas adoucir le pot en mélangeant votre propriété d'investissement pour les immobilières qui ont le potentiel d'être converti en résidence principale occupée par le propriétaire ? One-way pour faire ceci : Échanger vos immobilières d'investissement pour par exemple une villa de location de luxe à une communauté de ressource de golf. Une fois que vous avez acquis la villa de location, vous la convertissez en utilisation principale de résidence par la vie dans elle pendant deux ou trois années. D'ailleurs, sous l'IRS statue, cela ne signifie pas même que vous êtes requis d'être un résidant à plein temps de la villa. Vous juste devez vivre là une majorité du temps pendant chaque année fiscale, et transférez votre permis de conduire, opérations bancaires et d'autres index d'emplacement principal de résidence comme établis par l'IRS. Une fois que vous avez possédé et avez utilisé la villa pendant deux années -- au moins sous la vieille échappatoire -- vous qualifieriez pour les exclusions exemptes d'impôt sous Section121. Voila ! Vos gains ancien imposables de propriété d'investissement seraient transformés par l'alchimie en gains non imposable -- jusqu'à un demi-million de dollars -- et vous pourriez vendre la villa avec aucune d'impôts exposition limitée ou, selon la quantité de gain différée par l'intermédiaire de l'échange 1031 plus tôt. Maintenant pour la nouvelle loi : Elle rétrécit l'échappatoire. Elle n'interdit pas tels des conversions impôt-conduites tout à fait, mais elle exige des acquéreurs de propriété d'échange au propre et utilise les immobilières en tant que leurs principales résidences pendant cinq années, au lieu des deux années habituelles. Les experts en matière d'échange disent que la loi pourrait avoir été beaucoup plus mauvaise. « Il y a une doublure argentée ici, » dit Michael Phillips, un associé dans le cabinet juridique de San Francisco de Rocca et Phillips et vice-président de Pacific Realty Exchange Inc. « implicitement, la facture confirme que vous pouvez faire » des conversions des immobilières mélanger-acquises d'investissement et plus tard employer le chapitre 121 pour exclure le quelque ou une partie des gains. « Comme question pratique, » dit Phillips, « ce n'est pas tout ce mauvais. » | 
