La loi d'Ontario réduit des conditions de propriété de courtage par Wade de PJ
Les changements aux lois canadiennes d'immobilières conçues pour améliorer la protection des consommateurs et la satisfaction peuvent également changer l'industrie elle-même. La propriété de propriété et l'industrie d'immobilières tombent sous des juridictions provinciales et territoriales au Canada, ainsi changement de lois à différents rythmes et dans différentes manières. Par exemple, la loi des immobilières d'Ontario prolonge maintenant la propriété des courtages en dehors de la communauté des immobilières de la province. « En modernisant le régime de normalisation » pour des courtiers d'immobilières, courtages et vendeurs, le gouvernement a enlevé des barrières sur la propriété de courtage qui peut effectuer le maquillage de l'industrie. Beaucoup de restrictions légales à la propriété des courtages d'Ontario ont fini le 31 mars 2006 quand les nouveaux courtiers d'immobilières et d'affaires agissent, 2002 (REBBA 2002) ont été proclamées dans la loi. Les conditions précédentes pour l'enregistrement ont déclaré que 51% des actions donnant droit à voter d'une société d'immobilières a dû être détenu par un courtier qualifié d'immobilières, qui, une fois initialement enregistré, a dû avoir été un résidant canadien pendant au moins une année. « Il n'y a aucune condition en ce qui concerne la nationalité de qui possède un courtage, » a dit Gordon Smith, analyste de management d'émissions d'aîné pour la succursale de services de communications du ministère des services gouvernementaux. Les « différents courtiers et vendeurs doivent être les résidants canadiens, mais la propriété du courtage n'est pas réglée de la perspective de la nationalité ou de l'emplacement de ses propriétaires. Le but de la Loi est protection du public, il ne se destine pas pour régler l'investissement à l'étranger. » Les changements de REBBA comprennent ce qui suit : - La condition pour la résidence canadienne de ceux s'enregistrant pendant qu'un courtier ou un vendeur continue, mais l'un minium d'an a fini.
- L'enregistrement réussi d'un courtage exige un courtier d'archive et d'un compte en fiducie, mais il n'y a aucune condition pour que les propriétaires de courtage soient les résidants ou les citoyens canadiens, ni de sont enregistrés comme courtiers ou vendeurs.
- On a également éliminé des restrictions aux courtiers et aux vendeurs qui ont réglé le pourcentage des actions donnant droit à voter détenues à un maximum de 10% et à une propriété limitée dans un courtage qui ne les a pas utilisés.
« Des restrictions de propriété d'action ont été vues en tant que limitations inutiles sur des affaires et donc éliminé, » a dit Smith, expliquant que, comme sauvegarde, les enregistrements de courtage seront sujets essai à personnes intéressées par `'. « L'identité des actionnaires ou des actionnaires associés qui possèdent ou commandent 10% ou plus de tout le nombre de toutes les actions émises et exceptionnelles de capitaux propres doit être révélée au conservateur. » Quand le courtier de l'archive également possède le courtage ou a une action de contrôle à la société, ce courtier aura le chiffon pour soutenir les décisions qui sont conformes à REBBA 2002 (« l'acte "), mais qui ne pourrait pas aligner avec des régimes de corporation. Cependant, quand le courtier de l'archive est simplement un employé, que prévient la coercition potentielle de cet individu par des propriétaires du courtage ? « Sous le nouvel acte, le courtier de l'archive est légalement responsable de tous les deux eux-mêmes qui agissent avec l'honnêteté et l'intégrité en tant que registrant sous l'acte, et pour la conformité du courtage en général avec l'acte, » a dit Smith. Les « individus faisant pression sur un courtier d'archive, ou n'importe quel autre registrant dans le courtage pour agir hors de la conformité à la loi violeraient les conditions de leur enregistrement et courraient le danger de l'révocation et être empêché du travail continu comme courtiers ou vendeurs dans ce secteur. Du nouvel les dispositions acte concernant la responsabilité de verrouillage des courtiers, les courtiers de l'archive et d'autres courtiers et vendeurs établissent réellement une responsabilité plus forte de l'honnêteté générale et une conformité dans des courtages et adressent mieux n'importe quelle sorte action collective de `de mauvaise' qu'a fait la Loi précédente. » REBBA 2002 également élargit des prohibitions contre la publicité fausse ou mensongère, comprend des dispositions de prévenir des conflits d'intérêt et le comportement immoral, et augmente des fines jusqu'à C$50,000 pour des vendeurs et à C$250,000 pour des sociétés. De manière significative, le code de l'éthique a été compris dans la Loi et a, en conséquence, la force de la loi. Le Conseil d'immobilières d'Ontario » (RECO) administre REBBA 2002, surveillant la qualification et les sujets disciplinaires. En exerçant des pouvoirs renforcés pour traiter des violations et « appeler des noms, » RECO éditera la notification des investigations continues contre des registrants et des courtages d'immobilières, et des actions disciplinaires réalisées. REBBA 2002 a également changé la langue des immobilières d'Ontario : - Broker, qui précédemment pourrait se référer à une compagnie et à un individu, signifiera seulement « un individu qui a les qualifications prescribed à enregistrer comme courtier sous cet acte et qui est employé par un courtage pour commercer les immobilières. » [le courtage de remboursement in fine] est la société, le partenariat, la possession unique exclusive ou tout autre organisme que les échanges des immobilières et peuvent employer des vendeurs d'immobilières.
- Pour identifier le concept de la spécialisation, seulement les individus avec la certification dans une spécialisation d'immobilières peuvent légalement utiliser le spécialiste en condition. Les courtages ne peuvent pas être des spécialistes.
- Le courtier de l'archive se réfère au courtier indiqué par le courtage pour s'assurer que le courtage est conforme à l'acte et à ses réglementations. Ni un courtier d'archive ni un courtier ne sont légalement exigés à propre aucune action de vote ou autre ou le pieu dans le courtage.
Note : Un registrant d'immobilières sans statut de courtier, qui doit être utilisé par un courtage pour commercer les immobilières, continuera à désigné exclusivement sous le nom d'un vendeur d'immobilières ou d'un représentant de ventes. |
