Paralysie par Analysis ou bon investissant la pratique ? par M. Anthony Carr
Comment savez-vous si vous obtenez beaucoup sur une propriété d'investissement ? J'ai parlé avec beaucoup de personnes qui croient que s'ils sont à l'envers sur des paiements de location (signification, ils obtiennent moins dans le loyer que le coût de leurs charges mensuelles), puis elles sont ok tant que la maison apprécie en valeur. Cela semble grand jusqu'à ce que la maison n'apprécie plus -- ou déprécie réellement -- en valeur et maintenant l'investisseur n'a pas même un flux de liquidités de financement mensuel pour compenser la perte dans la plus-value capitale. L'investisseur astucieux doit regarder au-dessus de plusieurs conditions financières de déterminer si la maison est un bon achat ou pas. Est elle un richesse-constructeur d'argent-écoulement, ou est lui un pauvreté-fabricant de banque-rédaction. Maintenir dans l'esprit, vous gagnent l'argent dans les immobilières quand vous l'achetez -- pas nécessairement quand il s'est vendu. Le bas et la haute de achat de vente est toujours la règle proverbiale pour créer la richesse dans presque n'importe quelle entreprise financière. Si vous pouvez acheter la maison pour $150.000 et la vente pour $250.000 -- vous avez créé la richesse tout à fait facilement. Il y a deux manières fondamentales de créer la richesse -- évolution d'actifs et flux de liquidités de financement. Votre analyse comprendra le regard au-dessus de tous les deux. Car vous achetez la maison, vous déplacez-vous dedans avec des capitaux propres en place ? Combien ? Élèveront-ils plus à l'avenir ? Si oui, se développera-t-il en raison de la réduction de créance (de vos produits de loyer) ou seulement de la plus-value que vous recevrez dans votre marché ? Si vous ne recevez pas des paiements de location adéquats, vous pourriez être dans une situation que vous élèverez vos capitaux propres seulement par plus-value -- ce qui est très bien, mais vous n'avez aucun contrôle de ce en tant qu'investisseur. Regarder au-dessus de la plus-value passée des maisons comme le vôtre dans votre zone. S'étaient-elles déplacées vers le haut au cours des dernières années ? Si elles sont sur une tendance à la baisse, quelles sont les prévisions économiques jusque l'évolution de travail, la croissance économique et la plus-value à la maison dans l'année prochaine, 5 ans et 10 ans ? (Vérifier dedans avec une université/université locale, l'autorité locale de développement économique, ou la chambre de commerce les ces derniers des prévisions). Les aides de plus-value vous déterminez votre argent comptant sur l'évolution d'argent comptant qui vous aidera à déterminer si elle est beaucoup. Par exemple, nous laisser supposent que vos frais d'acquisition étaient de 10 pour cent sur l'achat $150.000 ci-dessus. Ainsi vous êtes la dépense $15.000 à entrer dans la propriété. Si la projection d'évolution est de 2 pour cent par an au cours des 5 années à venir, alors vous verrez une plus-value totale au-dessus de cette période de temps de $15.612 -- c'est plus de 100 pour cent d'argent comptant sur la plus-value d'argent comptant. Pas le mauvais. Après nous roulerons dans l'évolution de richesse du flux de liquidités de financement. Jusque vos charges mensuelles sont concernés, soient sûrs de rouler dans toutes vos charges, pas simplement votre paiement d'hypothèque mensuel. Vous devrez traiter des postes tels que les droits à la maison d'association de propriétaires ; commissions de chef de file d'immobilières ; assurance ; entretien de propriété (climatisation, tapis, peinture, tuyauterie, etc.) ; impôts, etc. Tandis que beaucoup de ces derniers sont déductibles de l'impôt dans certains cas, il n'est pas sage de prévoir tout votre bâtiment de richesse basé sur combien de déductions fiscales vous pouvez recevoir pour l'argent dépensé. À une certaine remarque, vous devez établir la richesse par l'évolution réelle de produits ou d'actifs, et puis payez des impôts sur ce que vous avez établi. Ainsi sur votre hypothèque de $135.000 ($150.000 moins l'acompte de 10 pour cent), votre paiement pourrait courir environ $1.100 par mois (assumant 6.5 pour cent d'intérêt sur une note de 30 ans avec $150 par mois dans les impôts et assurance dans Anytown, Etats-Unis). Votre flux de liquidités de financement aidera alors à déterminer votre évolution de richesse tous les ans, selon votre taux de location dans la zone. Si vous pouvez le louer à l'extérieur pour $1.400 par mois, par exemple, alors vous éprouvera par an un flux de liquidités du financement $3.600 avant des charges. Si vos charges (commission de chef de file, entretien et divers) courent $200 par mois, alors votre écoulement de comptant net est $1.200 par an. Ainsi sur vos frais d'acquisition de $15.000 -- vous faites 8 pour cent sur votre argent à partir du flux de liquidités de financement et approximativement 20 pour cent sur votre argent par l'intermédiaire de la plus-value capitale (environ $3.000 par an à un taux de croissance de 2 pour cent par an comme mentionné ci-dessus). Ainsi, votre plus-value totale sur votre placement en espèces est de 28 pour cent par an, quand vous combinez le flux de liquidités de financement avec la plus-value capitale. Retentit grand, droit ? Bien, ce chariot de pomme peut être retourné assez rapidement avec un certain nombre de choses : panne d'appareils, remontage de four, vacance, vous-nom-lui, etc. Ainsi, ne pas dépenser tout votre argent en même temps et être sûr d'avoir assez des réservations pour survivre à ces régressions à court terme. Est-il ainsi en valeur lui ? Naturellement il est. La clavette est de créer votre modèle, comprendre de combien de flux de liquidités de financement vous avez besoin vraiment pour lui faire le travail et le bâton avec le modèle indépendamment de combien de signes du dollar clignotent dans vos globes oculaires. | 
