Directeurs de propriété apparentés aux courtiers de marché boursier par Broderick Perkins
Julie Ziemelis, relations publiques d'une industrie d'immobilières de Silicon Valley et expert en matière de vente, avec son mari Eric, un concepteur de meubles, les propriétés locatives managées dans la visibilité directe Gatos et le Sunnyvale -- jusqu'à ce qu'ils aient décidé d'un relatif à l'emploi lésiner en Hawaï. L'espoir est maintenant qu'ils peuvent se concentrer sur l'entreprise et laisser la propriété manageant aux professionnels. John M. Jenello, un San Jose, la Californie, CPA, est un gentil type qui est trop souvent tombé pour les histoires personnelles des locataires estimatifs daine-observés cherchant à louer sa propriété locative de maison unifamiliale. Il ne peut pas également trouver l'heure de suivre des loyers courants du marché pour améliorer le jeu ses loyers et quand un locataire est devenu un problème il a vraiment perdu le contrôle. « Le résultat est celui pour le droit qu'ils chargent, un bon directeur de propriété te permet de ne pas s'inquiéter tout pour à vos propriétés locatives, » a dit Jenello. Le boum de résidence secondaire est venu avec un nombre de plus en plus important des acheteurs qui achètent ou transforment des propriétés en locations, complètement ou à temps partiel, et cherche à maximiser leur flux de liquidités de financement en coupant l'homme moyen et en agissant en tant que leur propre directeur de propriété. Les propriétaires de propriété d'investissement partout managent avec succès leurs propres propriétés, réalisent un bénéfice, trouvent de bons locataires et, quand un locataire va le mauvais, ils savent enlever les gants de gosse. Généralement, ces directeurs de propriété de bricolage louent à l'extérieur un unique ou deux propriétés, ont un certain fond de gestion d'entreprise, sont des études rapides et tendent à être chanceux -- ou sont dotés d'un à niveau élevé de la granulation. Ils ont besoin de tous traits parce que dans le temps elle prend pour acheter une propriété d'investissement et la mettre vers le haut pour le loyer qu'un directeur de propriété de bricolage doit savoir ou apprendre ce qu'il faut à des années d'un directeur de propriété de professionnel au maître. Le faisant vous-même pour sauver la commission de management de propriété de 6 pour cent à 10 pour cent (du loyer) pour les propriétés locatives à long terme conventionnelles ou les 30 pour cent encore plus grands à 50 pour cent ou à plus à de commissions de chef de file de propriété sur les locations de zone de ressource et de vacances (qui louent plutôt des motels ou des hôtels), peut finir vers le haut le calcul des coûts vous davantage que vous économisez si vous ne savez pas ce que vous faites. Il y a beaucoup d'apprendre des directeurs de propriété de bricolage existants qui le plus souvent tournent et courent pour l'aide quand obtiennent ils ce qu'ils pensent est un bon locataire qui va le mauvais. « Il est habituellement à la remarque qu'ils doivent obtenir le locataire à l'extérieur et ne savent pas les obtenir à l'extérieur et juste hors de l'anéantissement fin ils engagent un directeur de propriété, » a dit Sandy Adams, associe le management de propriété, dans San Jose. Les « gens se comportent à un niveau émotif et approuvent les locataires qui semblent comme de gentilles personnes. Un usager a dit le locataire n'avait pas payé depuis qu'il s'est déplacé dedans et quand nous avons vérifié leur application l'information n'étions pas en accord et nous avons découvert que le locataire était un professionnel à cette sorte de chose, » Adams dit, un porte-parole d'industrie et le président du chapitre de Silicon Valley à l'association nationale des mangeoires résidentielles de propriété (NARPM). Adams dit les locataires attaquent sur les propriétaires de propriété qui ne sont pas les professionnels commerciaux parce qu'ils savent que la plupart d'entre eux n'a pas accès à tout le fond vérifiant des services -- histoire de crédit et de location et notifications d'expulsion, etc. -- les mangeoires professionnelles font. En Californie, des directeurs de propriété professionnels sont qualifiés par le département des immobilières comme courtiers d'immobilières ou en tant que directeur de propriété travaillant sous un courtier qualifié de management de propriété, juste comme des personnes de ventes d'immobilières sont qualifiées pour travailler sous les courtiers qualifiés. Comme d'autres permis professionnels, le bardeau vient avec des conditions d'initiale et de formation permanente. Des professionnels qualifiés devraient également être assurés contre l'élément de passif pour maintenir votre risque d'élément de passif à un minimum. Bon nombre d'entre eux sont également affiliés avec les groupes commercias comme NARPM et associations locales d'appartement et d'autres groupes commercias qui offrent les directives morales et fiduciaires, les programmes éducatifs continus et les services relatifs aussi bien que des applications, des contrats et des formes de location légaux de révélation entre d'autres outils pour des professionnels. « Oui, naturellement, quelqu'un pourrait manager leur propre propriété. D'abord, ils devraient être un membre d'une association d'appartement ou de location, comme l'association d'appartement de Tri-Comté (dans San Jose). Est-ce que non seulement ceci leur donnera les ressources qu'elles ont besoin pour des fournisseurs et des formes, mais également pour l'éducation et l'information du marché. En second lieu, ils devraient vivre dans la grande proximité à la propriété, » a dit Adams. En plus d'interviewer complètement des locataires, les directeurs de propriété ont à leurs fournisseurs de bac de teinture et d'appel et à relations de travail avec d'autres professionnels pour les aider rapidement pour exécuter une foule de corvées d'entretien, de dépannage et d'entretien. « Vous pouvez également utiliser l'analogie de l'investissement courant. Beaucoup d'investisseurs utilisent un courtier de service complet parce que les experts sont meilleurs à manager les placements qu'est investisseurs. Et à la longue, l'investisseur gagne plus d'argent quoique le salaire de devoir les droits, « ait indiqué Terry Feinberg, vice-président de l'association de l'Arizona Multihousing à Phoenix, un marché populaire de résidence secondaire, particulièrement pour les acheteurs de la résidence secondaire de la Californie. Un tel professionnel vient dans maniable quand les émissions d'élément de passif surgissent. L'industrie de location est fortement réglée par les gens du pays, la condition et la loi fédérale, y compris L. a. - des révélations basées de peinture et d'amiante, expulsion et payer-ou-a démissionné des lois, des dépôts de garantie de garantie et des règles justes de capot. Les lois donnent des locataires et des propriétaires des droites, mais avec ces droites viennent les responsabilités. Les responsabilités ignorées sont des procès attendant pour être limé. « L'investisseur moyen ne va pas savoir toutes les lois qu'elles doivent satisfaire à. Le manque de se conformer peut être très cher, même lorsqu'innocent, dus trouvés aux charges de la découverte et de la défense légales. Une recherche juste de capot peut facilement coûter $25.000 et c'est juste pour la défense, encore moins si quelqu'un est trouvé coupable et doit payer des pénalités. Quelques violations justes de capot viennent de petites nuances, » a dit Feinberg. « Nous avons récemment eu un banc à dossier de membre pour $5.000 plus leurs propres coûts de mandataire parce qu'un directeur a dit à un appareil de contrôle accessible de capot qu'elles pourraient changer la porte extérieure à un appartement à leurs frais, mais elles pourraient devoir les renvoyer à son état originel quand elles se sont déplacées. Il y a une exclusion connue peu dans l'acte juste de capot au « retour il disposition à son état originel ». Il ne s'applique pas aux portes d'entrée, » Feinberg a expliqué. Le Ziemelises ne veulent pas découvrir que la manière dure qui distancent entre la maison du propriétaire de propriété et la propriété d'investissement dicte souvent mettre un directeur de propriété professionnel en place. « Physiquement, si vous vivez ici et achetez une propriété en Arizona, il est presque impossible de le manager de la distance. Comment l'indiquez-vous quand il est vide si vous avez un travail ? Particulièrement si c'est une location de vacances. Propriété mangeoire dans zone coûter beaucoup moins à poignée dépannage, entretien, indiquant la propriété que votre coût dans la course, » a dit Louis Melo, président et courtier des propriétés de l'Atlantide dans la visibilité directe Gatos, CA. Même investisseur autodidacte Christine Hrib Karpinski, auteur d'immobilières de la Floride de « comment louer le byOwner de résidences secondaires : Le guide complet pour acheter, manager, fournir, louer, maintenir et annoncer votre investissement de location de vacances » (les merlans jaunes de Kinney actionnent, $26), qui est « un loyer-par-propriétaire avéré que l'avocat » dit qu'il peut « apprécier les circonstances et les préférences qui font travailler avec des entreprises de gestion de propriété le meilleur choix pour vous, » dans elle le dernier livre « bénéfice de votre rêve de maison de vacances » (Dearborn, $19.95). Consacrant un chapitre au sujet, Karpinski concède, « beaucoup de maisons de vacances d'achat d'investisseurs strictement pour la plus-value qu'ils réaliseront avec le temps. Ils sont souvent des professionnels occupés que lointains de phase de leurs résidences secondaires et n'ont aucun intérêt pour des appels la mise en place pour des réservations ou des émissions d'entretien. » | 
