| > Le conseil des vendeurs La protestation des voisins peut te fournir l'allégement fiscal d'impôts
par Benny L. Kass
Question : Vous avez écrit que si nous vivons dans notre maison pour deux sur le dernier cinq ans avant qu'il est vendu, nous pouvons exclure jusqu'à $500.000 du bénéfice si nous sommes mariés et limer une déclaration d'impôt sur le revenu commune (ou jusqu'à $250.000 si nous introduisons une déclaration de taxe unique). Mon mari et moi ont vécu dans notre maison pendant presque une année, et il est transféré en Ohio. Nous devons vendre notre maison et réaliserons un bénéfice considérable. Devons-nous payer l'impôt sur les plus-values sur le plein bénéfice parce que nous n'avons pas vécu là pendant les deux années complètes ? Réponse : Dans votre cas, vous pourrez exclure une partie de votre gain. L'IRS appelle ceci « une exclusion maximum réduite. » La loi (chapitre 121c du code de recettes) permet des exclusions partielles de gain où « une telle vente… est en raison d'un changement au lieu d'emploi, santé, ou jusqu'au degré fourni des réglementations, les circonstances imprévues. » Le 24 décembre 2002, le service de recettes a établi les réglementations temporaires qui ont essayé de clarifier et interprète la langue du code. Regardons les trois conditions de base : Changer au lieu de l'emploi : Si le nouveau lieu d'affectation du contribuable est au moins 50 milles plus loin de la résidence principale que n'était le lieu d'affectation ancien, l'IRS considère comme étant ceci « un port sûr. » Ceci signifie que vous qualifierez pour l'exclusion (partielle) réduite du gain. En plus, si le contribuable était précédemment des chômeurs et la distance entre le nouveau lieu d'affectation et la résidence qui a été vendue est au moins de 50 milles, ceci qualifiera également pour l'exclusion partielle. Vente en raison de la santé : Si la raison primaire de vendre la maison familiale est « obtenir, fournir, ou faciliter le diagnostic, traitement, réduction, ou le traitement de la maladie, de la maladie ou des blessures, » puis de nouveau l'IRS permettra une exclusion partielle pour le gain si la maison est vendue avant le contribuable a vécu et a possédé la propriété pendant deux années complètes. Il convient noter que le problème de santé peut être celui du contribuable, du conjoint du contribuable, ou même des parents du contribuable. Pour être du côté sûr -- et pour obtenir les indemnités « du port sûr » -- il est recommandé d'obtenir la recommandation écrite d'un médecin pour ce changement de résidence. Vente en raison des circonstances imprévues : C'est un fourre-tout, créé par Congress pour s'assurer que les contribuables ne perdront pas l'exclusion partielle si « la raison primaire en vente… est l'occurrence d'un événement que le contribuable ne prévoit pas avant d'acheter et occuper la résidence. » Sous cette catégorie, l'IRS a annoncé plusieurs « ports sûrs, » comme normal ou des désastres provoqués par le homme ou des actes de guerre ou terrorisme, la mort du contribuable, divorce ou séparation légale, et même des naissances multiples résultant de la même grossesse. En plus, selon les réglementations temporaires, l'IRS peut faire une détermination au cas par cas si un ensemble particulier de faits qualifierait sous la catégorie « des circonstances imprévues. » En effet, en septembre de 2003, l'IRS a adressé un ensemble unique de faits, et a statué qu'elles ont qualifié pour l'exclusion partielle. Voici les faits : A, un membre de la famille et l'habitant de la maison du contribuable, ont été condamnés d'un crime, placés sur l'épreuve et dépensés un an à un service de réhabilitation. Tandis qu'A était dans la réhabilitation, le contribuable a acheté une nouvelle maison, qui est devenue leur résidence principale. Selon les faits, quand la maison a été achetée, le contribuable a compté qu'A ne vivrait pas là sur une base permanente. Cependant, après un an, la cour a commandé A pour vivre à la maison sous l'assignation à domicile et pour continuer de recevoir la consultation de réhabilitation. Malheureusement, les voisins ont commencé à protester énergiquement la présence d'A dans le voisinage, et ont même interféré les efforts d'A de trouver l'emploi profitable. Le bureau d'épreuve de l'a a recommandé que la maison soit vendue, de sorte que le famille ait pu se déplacer à un autre voisinage. Le contribuable a vendu la maison, et n'a pas vécu ou ne l'a pas possédée pendant une pleine période de deux ans. Basé sur ces faits, l'IRS a conclu que la raison primaire en vente de la maison était, en fait, « circonstance imprévue, » et a permis au contribuable d'exclure le gain jusqu'à la quantité « d'exclusion maximum réduite ». (Acte privé de lettre d'IRS, 200403049) il doit être noté que de tels actes privés de lettre lient seulement sur le contribuable spécifique qui a demandé l'acte, et ne peuvent être cités pendant que le précédent pour l'autre un tel impôt enferme. Néanmoins, il indique le procédé de pensée de l'IRS. Maintenant que nous avons exploré les diverses manières dont le contribuable peut obtenir une exclusion partielle de gain, regardons à la formule pour calculer une telle exclusion. Selon l'IRS : L'exclusion maximum réduite est calculée en multipliant la limitation maximum du dollar de $250.000 (ou de $500.000 pour certains limeurs communs) par une fraction. Le numérateur est la période l'où le contribuable a possédé la propriété, et le dénominateur est de 730 jours ou de 24 mois, selon la mesure de temps utilisée dans le numérateur. Pour ceux non habiles dans les maths, regardons cet exemple : M. et Mme. Un achat leur maison le 1er janvier 2003. Le 1er février 2004 (13 mois plus tard) basé sur un changement d'emploi plus de 50 milles à partir de leur maison principale, ils vendent la maison. Puisqu'ils sont mariés et liment une déclaration d'impôt commune, la formule est : $500.000 x 13/24 = $270.833.33. En d'autres termes, si M. et Mme. Un été assez chanceux réaliser un grand bénéfice en 13 mois lesoù ils ont possédé leur maison, ils peuvent exclure jusqu'à $270.833.33 de n'importe quel bénéfice. Cette exclusion partielle n'est pas complexe, mais si vous devez vendre votre maison avant deux ans de propriété, s'assure que vous pouvez s'insérer dans un « des ports sûrs. » Autrement, vous devrez payer aux plus-values de 15 pour cent l'impôt et n'importe quel impôt sur le revenu applicable de condition et local. | 
