La spéculation d'immobilières inquiète des assureurs d'hypothèque ; Le PMI serre la souscription.
par Kenneth R. Harney
Deux assureurs importants d'hypothèque sont inquiétés des excès spéculatifs potentiels dans un nombre de plus en plus important des marchés d'immobilières des États-Unis. L'un d'entre eux, PMI Mortgage Insurance Corp., prend maintenant tranquillement des mesures à la rêne dans les acheteurs fini-exubérants d'immobilières qui parient sur la prolongation des taux élevés de plus-value avec des emprunts élevé-leveraged. Le PMI a récemment envoyé de nouvelles règles de souscription à son réseau de prêteur, serrant vers le haut sur le nombre d'hypothèques -- et exposition de risque du dollar -- des demandeurs d'emprunt sont autorisés pour se présenter à l'assureur. Des demandeurs d'emprunt individuel plus ne seront autorisés pour représenter plus considérablement la valeur que $350.000 de l'exposition de perte totale au PMI, ni pour avoir plus de quatre emprunts de bas-acompte de PMI-assurés. Un porte-parole pour PMI, Beth Haiken, confirmé que « nous voyons une hausse en emprunts d'investisseur, » particulièrement multiple, achats d'élevé-puissance sur les marchés où les prix ont augmenté aux taux à deux chiffres récemment. Le PMI et d'autres assureurs se tiennent pour perdre des fortunes sur marchés si les valeurs à la maison commencent à tomber, forçant les investisseurs spéculation-conduits dans des positions négatives de flux de liquidités sur des propriétés qu'ils avaient prévu de se maintenir pendant des périodes courtes, puis renversent pour des bénéfices lourds. MGIC Mortgage Insurance Corp, un autre grand garant, également est concerné par la preuve anecdotique des achats élevé-leveraged des ensembles multiples sur quelques marchés. Le vice-président de MGIC pour la politique de crédit, David Greco, a dit que « nous observons un certain nombre de marchés étroitement » pour des signes de fièvre spéculative. Le PMI contrôle les 50 plus grandes zones métropolitaines avec ce qu'il appelle son « index de risque. » L'index évalue des mouvements des prix domestiques, des revenus domestiques, l'évolution d'emploi, et d'autres facteurs pour ranger les probabilités relatives des marchés de la déflation des prix dans les mois à venir. Dans sa hiérarchie courante, Boston et San Jose métropolitains complètent la liste avec meilleur qu'une chance 50-50 -- probabilité de 53 pour cent -- des réductions de prix domestique en 24 mois suivants. San Francisco (chance de 48 pour cent), San Diego (43 pour cent), Providence, RI (40 pour cent), Sacramento (37 pour cent), New York et Los Angeles (36 pour cent), Denver (22 pour cent) et Miami-Ft.Lauderdale (18 pour cent) arrondissent à l'extérieur la liste à haut risque. La probabilité nationale des réductions de prix est de 16 pour cent, selon le PMI. La semaine dernière en retard, NAR a sauté dans l'émission avec une attention que « les immobilières spéculatives sont des affaires risquées. » Cependant, le Président Al Mansell, CEO de NAR de courtage résidentiel de banquier de Coldwell de Salt Lake City, a proposé que les soucis au-dessus de la prédominance des achats et des réductions de prix spéculation-conduits puissent être dissipés. Mansell a indiqué que bien qu'une étude récente de NAR ait constaté que 23 pour cent de tous les achats à la maison dans 2004 sont allés pour des placements de non-propriétaire-occupant, il y a peu de preuve statistique qu'un grand nombre d'acheteurs renversent leurs propriétés -- vente après des périodes de stockage courtes pour récolter des bénéfices. Avec seulement trois pour cent de tous les acheteurs à la maison se vendant dans une année d'achat, a dit Mansell, immobilières de manière dégagée « n'est pas la sorte de rapide-dans, à l'extérieur l'investissement rapide » qui adapterait la définition de marché des actions de la spéculation. « Il est vrai que certains aient réalisé des bénéfices rapides (achetant et vendant des maisons) mais il ne doit pas être prévu, » a dit Mansell. « En fait, il peut être risqué, et les acheteurs de propriété doivent se rendre compte des faits avant qu'ils pensent à sauter dedans. » |
