Directives de priseur d'immobilières - partie Évaluation et évaluation CONCEPTS THÉORIQUES DE VALEUR ET DE DÉFINITIONS
Définition d'évaluation
Pour évaluer des moyens l'acte ou le procédé de développer une opinion de valeur ; une opinion de valeur. (USPAP, ed 2000., page. 10) il peut dire que la valeur est la valeur actuelle de toutes les droites à de futures indemnités, provenant de la propriété de propriété, aux utilisateurs ou aux investisseurs typiques. Un rapport d'évaluation est habituellement un rapport écrit de l'opinion du priseur de la valeur d'un colis convenablement décrit de propriété en date d'une date spécifique. C'est une conclusion qui résulte du procédé de la recherche et de l'analyse des données effectives et appropriées. Des méthodes évaluantes d'immobilières sont normalisées en vertu de l'expérience et de la pratique des personnes qualifiées dans toutes les parties du pays qui rencontrent les mêmes types de problèmes d'évaluation, et qui par de divers méthodes et procédés réussissent à les résoudre d'une façon équitable. Il est normal, cependant, que les divergences de vues peuvent exister quant à la valeur des colis spécifiques des immobilières et des moyens d'estimer leur valeur.
Les droits de propriété sont mesurables. Des immobilières comme chose réelle peuvent être mesurées. Elles comprennent la terre et les améliorations et existent indépendant de n'importe quel désir pour sa possession. Pour distinguer ses aspects et droits physiques dans et à la propriété immobilière, ce dernier s'appellent les intérêts de propriété dans les immobilières.
Ces intérêts - propriété dans intérêts simples de droit et autres peu de - ont été discutés en chapitres précédents.
Des juste de propriété dans les immobilières sont normalement évalués aux cours en bourse. Il y a beaucoup de définitions des cours en bourse, mais une bonne définition fonctionnante est le prix le plus probable que la propriété apporterait si librement offert sur le marché libre avec un acheteur disposé et un vendeur disposé.
Des droites dans la propriété immobilière désigné sous le nom du « paquet de droites, » qui implique : droit d'occuper et utiliser ; pour se vendre entièrement ou partiellement ; pour léguer (donner loin) ; et, pour transférer par le contrat pendant une période spécifique (bail). Il implique également la droite de ne pas prendre quelconque d'entre ces mesures. Ces droites sont limitées par : le pouvoir du gouvernement de l'imposition ; domaine éminent ; force de police (pour la sécurité, la santé et le bien-être général du public, tel que la répartition en zones, les codes du bâtiment) ; et, à droite la propriété à l'escheat (retourner) à la condition dans l'événement les matrices et les feuilles de propriétaire aucuns héritiers. Les droites dans une propriété doivent être connues par le priseur avant de faire une évaluation appropriée, et le priseur doit également pouvoir distinguer la propriété immobilière personnelle et. Les cours en bourse sont l'objet de la plupart des tâches d'évaluation, et des évaluations principalement sont concernées par l'évaluation de domaine en fief simple par opposition à la valeur partielle d'intérêt.
Le besoin répandu d'évaluations est évident. Chacun utilise des immobilières d'une manière ou d'une autre et doit payer pour son usage, qui comporte une décision au sujet de valeur. Des décisions pratiques au sujet de la valeur doivent être basées sur un certain genre d'évaluation ou d'évaluation de garantie de propriété immobilière.
L'évaluation de condition a une signification spéciale et une utilisation pour les prêteurs institutionnels puisque passage de la réforme d'institutions, de la reprise, et de l'acte fédéraux d'application (FIRREA). En réalité, c'est une évaluation, une évaluation de valeur.
Bien qu'une évaluation puisse être transmise oralement, c'est habituellement un rapport écrit d'une évaluation de valeur et désigné sous le nom d'un rapport d'évaluation.
APPROCHES TRADITIONNELLES À LA VALEUR
Fondamentalement, il y a trois approches à l'évaluation de propriété employée par des priseurs. Chacun donne une indication séparée de valeur, pourtant toutes les approches sont mises en corrélation et toutes utilisent des techniques de comparaison du marché. Chacune des trois approches est considéré dans chaque tâche complète. Cependant, chacun des trois n'est pas toujours utilisé, selon le type de propriété et le type de procédé et de rapport convenus par l'usager et le priseur.
Les approches à la valeur sont : Approche de comparaison de ventes (ou données du marché) ; Approche de coût ; et approche de capitalisation de produits.
RÔLE DE S DU PRISEUR' DANS LA PROFESSION D'IMMOBILIÈRES
Le priseur, en raison de la formation professionnelle, expérience, et éthique est responsable de fournir des usagers avec une opinion de tierce personne objective de valeur, atteinte sans des pressions ou des préjudices des parties concernées de la propriété, telle qu'un propriétaire ou un prêteur.
Le priseur a une responsabilité personnelle et professionnelle lourde d'être correct et précis dans les avis de la valeur. Autrement, les usagers du priseur peuvent facilement enregistrer la perte et la réputation professionnelle du priseur peut également souffrir. Il y a eu polémique considérable ces dernières années au sujet du potentiel du priseur pour influencer les voisinages en baisse et la discrimination dans le capot. La poussée principale des frais de polémique que les priseurs ont tendent à regarder les voisinages en baisse comme réduisant en valeur sans souci de la maison individuelle améliorant et les voisinages homogènes en tant qu'étant plus stables en valeur que les voisinages mélangés. On l'a réclamé que les évaluations d'emprunt dans la réduction ces ou les zones mélangées ont été à l'excès pessimistes et conservateur en raison de ces derniers des attitudes prétendues de priseur. Ce conservatisme supposé, on lui a déclaré, mène pour diminuer plus loin parce que des emprunts favorables ne sont pas faits. Les priseurs répondent que le priseur professionnel considérera seulement les facteurs affectant réellement la valeur, et politiques de prêteurs les' pour accorder à des emprunts sont au delà du contrôle du priseur. La réponse de Lenders que l'opinion du priseur de la valeur sert de base principale à l'emprunt et aux pratiques en matière prudentes de prêt doit être suivie. Dans la fabrication des milliers de décisions quotidiennes d'évaluation, il y a probablement une certaine vérité de tous les côtés.
Une évaluation appropriée ne cotise pas à l'un ou l'autre problème mentionné ci-dessus. Une évaluation précise, résultant de la compétence d'un priseur habile, réfléchira seulement les forces affectant la valeur.
> Forces vraies affectant la valeur. Il est nécessaire que les priseurs soient exceptionnellement sensibles à leurs rôles en évaluant exactement les forces vraies affectant la valeur. En accomplissant ceci, le priseur ne peut pas permettre au composé général de voisinage des populations ethniques, religieuses, ou de minorité ou de la condition générale de l'amélioration de voisinage d'amoindrir une évaluation dégagée et objective de la propriété évaluée sur ses propres mérites.
Il est d'également la responsabilité du priseur de maintenir les évaluations opportunes dans un marché changeant. Il n'est plus prudent de compter seulement dessus des ventes de passé de propriété comparable. Le priseur doit utiliser toutes les données convenables et les méthodes d'évaluation pour assurer la valeur évaluée est, en fait, l'évaluation la plus étroite du prix que la propriété apporterait si librement offert sur le marché libre.
Les événements du monde de la fin des années 1970 ont eu comme conséquence le taux d'intérêt et les spirales de plus-value de propriété aux hautes historiques, déclin dramatique dans la construction, financement créateur s'approche pour produire des ventes, et des niveaux extraordinaires de forclusion et de faillite. De telles fois ont exigé la sensibilité exceptionnelle de priseur aux véritables forces du marché. De temps en temps les priseurs ont cotisé à différents problèmes de propriété par ne pas comprendre ou identifier le marché contraire tend.
Les associations professionnelles d'évaluation ont répondu avec l'emphase accrue sur l'éducation dans l'évaluation courante et les techniques financières. La dynamique d'un marché si volatil exige du priseur de suivre les progrès de nouvelles techniques et forces du marché. Identifiant ceci, les statuts de condition imposés par le bureau des priseurs d'immobilières (OREA) exigent la formation permanente pour les priseurs qualifiés et certifiés. Ces conditions sont déterminées dans la partie d'OREA à la fin de ce chapitre.
RAPPORT D'ÉVALUATION
Un rapport d'évaluation a déterminé les données, l'analyse et les conclusions de l'auteur. Une fois mis dans l'écriture, il protège le priseur et l'usager. Les rapports varient dans l'étendue et la longueur. L'information suivante devrait être incluse et plus spécifiquement est décrite dans les normes 1 et 2 de l'USPAP : > Une conclusion finale de valeur est exprimée en termes de dollars pour la propriété qui est évaluée.
> La conclusion de valeur peut être faite pour n'importe quelle date dans le passé, et, avec certain soin, pour n'importe quelle date à l'avenir. La période de l'inspection des améliorations physiques est généralement prise comme date de valeur à moins qu'autrement avisé par le propriétaire de propriété, le mandataire du propriétaire, ou une cour de loi. La date de l'écriture et de la livraison finales du rapport est la date de l'évaluation, ne pas être confondu avec la date de la valeur. > description adéquate de la propriété. L'adresse de rue, y compris la ville et la condition, comme une description légale complète comme déterminée par le contrat dans le bureau de l'enregistreur du comté, devrait être indiquée, et les structures physiques devraient être de manière dégagée décrites. La longueur de cette description dépendra de la longueur et de l'ampleur du rapport.
> La latitude des reasonings en déterminant la conclusion de valeur dépendra du type du rapport et de la complexité du problème d'évaluation.
> Données du marché, et d'autres données effectives. Ceci comprend l'information sur la ville et le voisinage qui affecte la conclusion de valeur ; l'information a recueilli sur l'emplacement, les améliorations et l'environnement du voisinage qui devrait être traité au moyen d'un ou plusieurs des approches pour évaluer ; et, l'évaluation préliminaire de la valeur devrait être réconciliée au moyen de logique et raisonnement afin d'arriver à une conclusion de valeur pour la propriété. Des détails prolongés sont habituellement omis dans des rapports de forme de lettre, mais le priseur maintient l'information comme support.
> Signature et certification. Des rapports d'évaluation doivent être signés par l'auteur et dans la plupart des exemples sont précédés par un rapport de sorte que l'auteur n'ait aucun présent ou intérêt contemplé pour la propriété. Des conditions requises d'une évaluation sont déterminées dans l'USPAP, qui a été adopté en 1989 par les organismes principaux d'évaluation.
Les conditions des laïques pour l'évaluation rapporte (la terminologie d'USPAP)
> Rapport de forme de lettre. Ce type de rapport est généralement utilisé quand l'usager est au courant de la zone, et les données de soutien ne sont pas nécessaires. Elle se compose d'une courte description de la propriété, du type de valeur cherché, de l'objectif atteint par l'évaluation, de la date de la valeur, de la conclusion de valeur et de la signature du priseur. Ceci est connu comme un rapport restreint d'utilisation et est régi par Section 2.2 (c) de l'USPAP. La langue spécifique est exigée pour mettre des lecteurs sur la notification que ce type de rapport est pour un utilisateur unique pour son but unique.
> Rapport de forme courte. Ce type de rapport est normalement employé par des sociétés de prêt, telles que des banques, des compagnies d'assurance, épargne et des associations d'emprunt, et des agences gouvernementales. Généralement, il se compose des feuilles ou des espaces simples de test à compléter par le priseur. Le rapport varie de deux à huit pages de longueur et comprend les données convenables au sujet de la propriété, avec des photos, trace, plats et des croquis. Aujourd'hui ces types de rapports sont classifiés en tant que rapports de synthèse et sont régis par Section 2.2 (b) d'USPAP. Cette catégorie de rapport peut également être un format narratif, mais les données présentées seront généralement dans un format récapitulatif avec plus d'information qu'un rapport restreint.
> Rapport narratif. Ce type de rapport peut être un document complet comprenant toutes les informations convenables sur la zone et la propriété soumise aussi bien que les raisons et des calculs pour la conclusion de valeur. Il comprend : cartes, photos, diagrammes et régimes de parcelle de terrain. On lui écrit pour les affaires en jugement et les usagers hors de la ville qui ont besoin de toutes les données effectives. Il donne le raisonnement complet du priseur aussi bien que les conclusions de valeur. Ces rapports sont classifiés en tant que rapports d'un seul bloc. Ils sont régis par Section 2.2 (a) d'USPAP.
Quelconque d'entre ces types de rapport ont pu être faits sur une forme ou dans un format narratif. Le contenu et la profondeur de la discussion, pas le format, définissent le rapport saisissent des conditions d'USPAP.
Buts et utilisations des évaluations
Le but fondamental d'une évaluation est d'estimer une valeur particulière, c.-à-d., cours en bourse, test pour le support du prix de ventes, valeur d'emprunt, valeur d'investissement, etc. Certaines des utilisations pour exiger l'évaluation de la valeur sont :
Transfert de propriété de propriété.
> Une évaluation aide des acheteurs et des vendeurs dans l'arrivée à un prix de ventes juste et équitable. Une évaluation de propriété physique peut également comprendre une opinion de son âge, vie restante, qualité ou authenticité.
> L'agent de liste a besoin d'une évaluation de la valeur de la propriété avant d'accepter une liste du propriétaire. Si l'agent peut indiquer au moyen d'une évaluation les cours en bourse justes évalués de la propriété, et obtient une liste à cette figure, une vente plus probablement résultera. Le praticien d'immobilières devrait être disposé à démontrer une connaissance des valeurs comparatives et économiques.
> Là où un commerce est impliqué, les évaluations tendent à aider à clarifier les avis de la valeur constitués par les deux parties au commerce.
> Les évaluations sont nécessaires pour la distribution des propriétés de patrimoine parmi des héritiers.
Financement et crédit.
> Le prêteur a une évaluation faite de la valeur de la propriété à mettre en gage comme garantie pour un prêt hypothécaire.
> La solidité économique de mesure des projets d'immobilières comporte des études de faisabilité par rapport au financement et au crédit.
Évaluation pour l'imposition.
> Des évaluations sont nécessaires par les organismes gouvernementaux pour établir le rapport approprié entre la terre et les améliorations pour des impôts d'immobilières (imposition ad valorem).
> Des propriétés sujet aux impôts de patrimoine doivent être évaluées afin du prélèvement fédéral et des impôts de l'Etat.
> Les évaluations des propriétés produit-productrices sont nécessaires des propriétaires de propriété pour la base de la moins-value. Normalement, seulement des améliorations peuvent être dépréciées, pas la terre. Une répartition des cours en bourse entre la terre et les améliorations est une condition requise pour des buts de comptabilité et d'imposition.
Actions de condamnation.
> Avec la droite du domaine éminent étant investi aux agences gouvernementales, il est important que des propriétés sous la condamnation soient évaluées aux cours en bourse pour estimer correctement le coût d'aquisition, les indemnités, et les dégâts à la propriété étant affectée.
Buts d'assurance.
> Des évaluations sont basées principalement sur le coût du remontage. C'est important afin d'assurer des propriétés pour l'assurance-incendie incendie.
> Les évaluations sont utiles dans des demandes de règlement de réglage résultant des contrats d'assurance après qu'une propriété ait été détruite.
Raisons diverses des évaluations.
> Les dégâts catastrophiques. Établissant des cours en bourse justes de propriété avant et juste après les dégâts.
> Valeur locative juste pour la négociation des baux.
> Évaluations pour l'impôt sur les donations de transmission et.
> Cas de fraude.
> Cas des dégâts.
> cas de Division-de-patrimoine. Une distribution de propriété en vertu d'une volonté, dans des démarches de divorce, ou entre les réclamants rivaux, exige fréquemment que la valeur de la propriété a impliqué soit déterminée par évaluation. |
