Directives de priseur d'immobilières - partie PRINCIPES D'ÉVALUATION Une connaissance des prétentions fondamentales, des postulats ou des lieux qui sont à la base des méthodes d'évaluation est essentielle à une compréhension du but, des méthodes et des procédures de l'évaluation. Les principes suivants des influences de valeur sont les plus importants pour une compréhension générale du procédé d'évaluation.
> Principe de la conformité. Soutient que la valeur maximum est réalisée quand les utilisations de la terre sont compatibles et un degré raisonnable d'harmonie architecturale est présent. Les ordonnances de répartition en zones aident des normes réglées de conformité.
> Principe de changement. La propriété immobilière est dans une condition constante de flux et de changement, affectant différents propriétés, voisinages et villes. Le priseur suit des tendances et des influences et est sensible aux changements des conditions qui affectent la valeur des immobilières. Économique, ambiant, gouvernement, et forces sociales affecter tous les marchés, particulièrement immobilières.
> Principe de remplacement. Ce principe est la base du procédé d'évaluation. Simplement indiquée, la valeur tendra à être réglée par le coût d'acquérir un produit de remplacement également souhaitable. La valeur d'une propriété à son propriétaire ne peut pas d'habitude dépasser la valeur sur le marché aux personnes généralement, quand elle peut être substituée sans charges anormales ou retard sérieux. Sur un marché libre, l'acheteur peut être prévu ne payer pas plus, et un vendeur peut compter recevoir aucun moins, que le prix d'un produit de remplacement équivalent. Un propriétaire de propriété déclare que la maison du propriétaire vaut $95.000. Les acheteurs sur le marché peuvent obtenir une propriété de remplacement avec les mêmes configurations et l'utilité pour seulement $90.000. La maison du vendeur a, donc, une valeur approximativement de $90.000, non $95.000. > Principe de l'offre et la demande. Soutient que le prix varie directement, mais pas nécessairement proportionnellement, avec la demande, et inversement, mais pas nécessairement proportionnellement, avec l'alimentation. L'offre croissante ou la demande décroissante tend à réduire le prix sur le marché. L'opposé est également vrai.
> Principe d'une utilité la plus élevée et meilleure. La meilleure utilisation d'une parcelle terrain, connue sous le nom de son plus élevé, la meilleure et la plus profitable utilisation, est cela qui produira très probablement le plus grand retour net à la terre sur une période donnée. Ce retour net est réalisé en termes d'argent ou d'autres agréments.
L'application de ce principe est souple. Elle réfléchit l'opinion du priseur de la meilleure utilisation pour la propriété en date de la date de son évaluation. À une période, l'utilisation la plus élevée et meilleure d'une parcelle terrain à un district des affaires du centre pourrait être pour le développement d'un immeuble de bureaux ; à une autre heure, un parking peut être l'utilisation la plus élevée et meilleure. Une maison unifamiliale sur un sort commercial peut ne pas être l'utilisation la plus élevée et meilleure pour l'emplacement. Un appartement de quatre unités sur la terre répartie en zones multiple appropriée à 30 ensembles n'est probablement pas l'utilisation la plus élevée et meilleure à long terme de la terre.
Il est également utile de comprendre que l'utilisation la plus élevée et meilleure peut ne pas être seulement économique ou rémunératrice le character. Les considérations environnementales, esthétiques, et historiques sont de plus en plus importantes dans des vues gouvernementales d'une utilité la plus élevée et meilleure.
L'institut d'évaluation, à la page 244 de la 10ème édition de l'évaluation des immobilières, offre cette définition pour l'usage le plus élevé et meilleur : « L'utilisation raisonnablement probable et légale de la terre vide ou d'une propriété améliorée, qui est physiquement possible, a convenablement soutenu, financièrement faisable, et cela a comme conséquence la valeur la plus élevée. » La première référence dans la définition s'applique à la terre vide tandis que la seconde s'applique aux propriétés améliorées. Ceci indique qu'il peut y avoir deux les plus élevés et meilleures utilisations, un avec l'emplacement vide et l'autre comme amélioré. Ceux-ci doivent être réconciliés dans une détermination finale d'utilisation la plus élevée et meilleure pour la propriété étant évaluée.
La détermination de l'utilisation la plus élevée et meilleure comprend motifs évaluer acheteurs potentiels des', l'utilisation existante de la propriété, les indemnités potentielles de la propriété, le comportement du marché, la communauté ou des facteurs environnementaux, et des conditions spéciales ou des situations qui viennent pour concerner des conclusions d'évaluation de valeur. > Principe de progression. La valeur d'un objet peu de-évalué tend à être augmentée par association avec beaucoup d'objets semblables d'une plus grande valeur (insuffisance ou sous-amélioration).
> Principe de régression. La valeur d'un objet grand-évalué est réduite par association avec beaucoup d'objets peu de-évalués du même type (adéquation ou au-dessus-amélioration superbe).
> Principe de cotisation. Un élément d'une propriété est évalué proportionnellement à sa cotisation à la valeur de la propriété entière ou par combien l'absence de cette partie amoindrit la valeur du tout. Des valeurs maximum sont réalisées quand les améliorations sur un emplacement produisent le retour (net) le plus élevé, proportionné à l'investissement. > Principe d'anticipation. La valeur est créée par de futures indemnités prévues à dériver de la propriété. Dans l'analyse juste de cours en bourse, les priseurs estiment la valeur de futures indemnités. Ce sert de base à l'approche de produits à évaluer. Simplement indiquée, l'approche de produits est l'analyse de la valeur actuelle du futur revenu net projeté et de la future valeur prévue de revente. Les données historiques sont appropriées parce qu'elles facilitent l'interprétation de futures indemnités.
> Principe de la concurrence. La concurrence est créée où des bénéfices substantiels sont réalisés. S'il y a une demande profitable de construction résidentielle, la concurrence parmi des constructeurs deviendra très évidente. Ceci a pu mener à une hausse d'alimentation par rapport à la demande, ayant pour résultat les prix plus bas de vente et la concurrence peu lucrative, menant au déclin renouvelé dans l'alimentation.
> Principe de l'équilibre. La valeur est créée et soutenue quand contrastant, s'opposant, ou les éléments de interaction sont dans l'équilibre, ou l'équilibre. Le mélange approprié des utilisations de la terre variables crée la valeur. Le déséquilibre est créé par une au-dessus-amélioration ou une sous-amélioration. L'équilibre est créé en développant l'emplacement à sa utilisation plus élevée et meilleure.
> Principe de cycle de vie à quatre étages. En temps opportun, toutes les choses matérielles passent par le procédé du port ou du gaspillage loin et par la suite de la désintégration. Toute la propriété est caractérisée par quatre étapes distinctes : évolution, stabilité, déclin, et revitalisation.
Choisir les propriétés, les districts, les voisinages, etc., tendre généralement à suivre ce modèle d'évolution et à diminuer. Elle est également évidente ce procédé est fréquemment renversée car des voisinages et les différentes propriétés dans des zones résidentielles plus anciennes sont changés et rétablis.
La revitalisation et la modernisation dans des voisinages plus anciens de centre-ville peuvent résulter des programmes gouvernementaux organisés ou en raison des préférences changeantes de différents acheteurs. La plupart des voisinages restent à l'étape mûre ou stable pendant beaucoup d'années, avec le déclin étant à peine tout apparent que le renouvellement devient essentiellement un procédé continu.
DÉFINITIONS D'ÉVALUATION DE BASIC Nominations de valeur
Il y a beaucoup de de différentes nominations ou définitions de valeur. Elles peuvent être divisées en deux analyses principales suivantes :
> La valeur de service, qui est valeur a orienté sur une utilisation particulière. Ceci fréquemment se nomme valeur subjective et comprend l'évaluation des agréments qui attachent à une propriété ou à une détermination de valeur pour un but spécifique ou pour une personne spécifique.
> Cours en bourse, qui représentent la quantité en argent (argent comptant ou l'équivalent) pour lequel une propriété peut être vendue ou mélangée dans les conditions de marché actuelles à un moment donné ou l'endroit en raison de l'équilibrage du marché. Elle peut être basée sur un concept « d'acheteur disposé » et « de vendeur disposé ». Ceci se nomme fréquemment la valeur objective, puisqu'il n'est pas sujet à des restrictions d'un projet donné. Les priseurs définissent soigneusement la valeur étant cherchée. Les types de valeurs sont valeur de liquidation, valeur assurable, valeur d'investissement et, naturellement, valeur évaluée (pour l'imposition).
Le marché d'immobilières attache parfois la grande importance aux conditions de financement d'immobilières. Des cours en bourse pourraient être estimés pour des dispositions spécifiques de financement : carry-back de vendeur, versements finaux, hypothèques renegotiable ou d'autres techniques « créatrices » de financement. Les cours en bourse ont défini
Dans la pratique en matière d'évaluation, les cours en bourse de condition sont définis par les agences qui règlent les institutions financiers fédéraux aux États-Unis. Que la définition est celle trouvée dans USPAP et est donnée comme : « Le prix le plus probable qu'une propriété devrait apporter sur un marché libre concurrentiel et dans toutes les conditions requises pour une vente juste, l'acheteur et le vendeur chacune qui agit prudemment et en connaissance de cause, et assumer le prix n'est pas affecté par le stimulus anormal. » Implicite dans cette définition est la consommation d'une vente en date d'une date spécifique et du dépassement du titre du vendeur à l'acheteur dans des conditions par lequel : > l'acheteur et le vendeur sont motivés ;
> l'acheteur et le vendeur sont bien informés ou avisés et agissants dans ce qu'ils considèrent leur meilleur intérêt ;
> un temps raisonnable est accordé pour l'exposition sur le marché libre ;
> le paiement est effectué en termes d'encaissent dedans des dollars d'Etats-Unis ou des conditions des dispositions financières comparables à cela ; et
> le prix représente la considération normale pour la propriété vendue, inchangée par des concessions spéciales ou créatrices de financement ou de ventes accordées par n'importe qui lié à la vente.
(Source : Les normes uniformes de l'évaluation professionnelle pratiquent, fondation d'évaluation, édition 2000, page 160.)
Définition légale
La définition légale des cours en bourse justes en vertu de droit national est trouvée dans le code de la procédure civile, le chapitre 1263.320, comme suit : « Les cours en bourse justes de la propriété sont le prix le plus élevé la date de l'évaluation qui serait convenue près un vendeur, étant disposée à se vendre mais sous aucune nécessité particulière ou pressante pour faire ainsi, ni mis en demeure pour se vendre, et un acheteur, étant prêts, voulant, et capable acheter mais sous aucune nécessité particulière pour ainsi faire, chacun qui traitent l'autre avec la pleine connaissance de toutes les utilisations et les buts pour lesquels la propriété est raisonnablement adaptable et disponible. » VALEUR contre le PRIX
Quand la référence est faite à la valeur d'une propriété, des cours en bourse généralement justes sont signifiés. Le prix du marché est ce qui obtenir on pourrait de la vente de la propriété en termes d'argent. Parfois la valeur et le prix sont identique, plus en particulier quand il n'y a aucune contrainte à acheter ou vendre. Dans d'autres circonstances, il pourrait y a une différence importante entre les cours en bourse d'une propriété et le prix de vente réel. Le priseur doit faire attention à considérer les acheteurs et les vendeurs normaux des attitudes pour le type de propriété évalué. Le priseur estime la valeur non théorique réelle de cours en bourse.
L'immobilité des immobilières la rend unique. Théoriquement, il n'y a aucun deux colis exactement de même et donc aucuns moyens de faire une comparaison totale entre les propriétés. Circonstances d'un acheteur et d'un affect de vendeur le prix de vente d'une propriété spécifique, attendu que les actions de beaucoup d'acheteurs et de vendeurs de type semblable propriétés déterminent le taux courant en vente ou échange de propriété sur le marché libre.
Parmi les divers types de valeur qui ont été indiqués en tant que de besoin sont la valeur comptable, la valeur d'impôts, les cours en bourse, la valeur d'argent comptant, la valeur capitale, la valeur spéculative, la valeur, la valeur vraie, la valeur d'échange, la valeur de reproduction, la valeur physique, la valeur de remontage, la valeur d'assurance, la valeur d'investissement, la valeur locative, la valeur nominale, la valeur dépréciée, la valeur louée à bail, la valeur saine, la valeur de ventes et la valeur de coût.
Le courtier d'immobilières devrait être concerné la plupart du temps par le concept des cours en bourse justes, ou simplement les cours en bourse, pour ceci sont la base sur laquelle la plupart de propriété est généralement achetée et vendue.
VALEUR contre le COÛT
La valeur peut être distinguée du « coût » aussi bien que du « prix, » de ni l'un ni l'autre est nécessairement synonyme de valeur. Les principales différences peuvent être expliquées comme suit : > La valeur doit faire avec les facteurs combinés du plaisir prévu présent et futur ou profiter. On peut dire que la valeur cherchée dans l'évaluation de la propriété est la valeur actuelle escomptée de toutes les choses souhaitables (indemnités) qui peuvent provenir d'une utilisation habile de elle. Une conclusion en vue de ces choses sera de manière dégagée une question d'opinion : une évaluation intelligente fondée sur une analyse complète de tous les facteurs de influence disponibles et sur d'hypothèses garanties raisonnables et plus ou moins.
> Le coût représente une mesure de dépenses passées (ou estimatives) dans l'argent, la main-d'oeuvre, les matériaux ou des sacrifices d'une certaine nature en acquérant ou en produisant le produit. Tandis que le coût peut être, et est fréquemment, un facteur sur lequel évaluent est partiellement basé, il n'a pas besoin d'être, car il ne commande pas la valeur présente et future. Un exemple de ce fait est la valeur d'une propriété d'appartement par rapport à un puits de pétrole (supposant que le bâtiment et les coûts drilling étaient identique). Le puits de pétrole peut s'avérer être un grand producteur et de grande valeur, ou il peut s'avérer être un trou sec et sans valeur. Un immeuble pourrait être coûteux pour établir mais avoir peu de valeur en raison de son mauvais emplacement et vacance élevée factoriser.
> Est le prix ce qu'on paye un produit, indépendamment des motifs de pression ou de l'intelligence du vendeur ou de l'acheteur. Habituellement on le considère la somme d'argent impliquée dans une transaction. Si nous recevons en valeur plus ou moins que ce que nous payons la volonté dépendre de la solidité du jugement dans l'analyse ou l'évaluation de la valeur. Sous une structure du marché efficace, le prix tendra habituellement à égaler la valeur, variant seulement car les acheteurs et les vendeurs ont la connaissance inégale, des qualifications de négociation, ou la force économique. Quelques facteurs influençant le prix du marché (comme distingué de la valeur) sont financement favorable, vente de détresse, achat forcé, acheteur ou vendeur non informé, déclaration inexacte des faits par le vendeur et pratiques en matière à haute pression de ventes.
Les priseurs distinguent soigneusement les cours en bourse, le coût et le prix en raffinant leurs conclusions d'évaluation.
Buts et caractéristiques de valeur
Le but d'une évaluation ou d'une évaluation est habituellement indiqué dans le concept de valeur utilisé, par exemple : cours en bourse, valeur évaluée, valeur de condamnation, valeur de liquidation, valeur d'argent comptant, valeur de prêt hypothécaire, valeur d'assurance-incendie incendie, etc. Le but d'une évaluation fréquemment dicte la méthode d'évaluation utilisée et influence l'évaluation en résultant de la valeur.
> Utilisation destinée. L'utilisation destinée du rapport est devenue distincte du but de l'évaluation. Ceci se rapporte à la façon dont le procédé a été séparé de l'écriture du rapport (norme 1 contre norme 2 dans USPAP). Le but de l'évaluation peut être, par exemple, d'aider en arrangeant un patrimoine. L'utilisation destinée du rapport peut être de communiquer les résultats de valeur aux héritiers seulement, ou peut comprendre des mandataires et/ou l'administration fiscale. Le but aide à définir comment le procédé d'évaluation sera présenté. L'utilisation destinée aidera à déterminer quel type de rapport est le plus approprié pour communiquer les résultats du procédé.
> Quatre éléments de valeur. Il y a seulement quatre éléments de valeur, qui sont essentiels. Ce sont de service, pénurie, demande (avec l'habileté financière d'acheter), et transférabilité. Aucun seul ne créera la valeur. > Par exemple, une chose peut être rare mais, si elle n'a aucune utilité, il n'y a aucune demande de elle. D'autres choses, comme l'air, peuvent avoir l'utilité et peuvent être dans une grande demande, mais sont si abondantes quant à n'ont aucune valeur marchande. L'utilité est la capacité d'un produit de satisfaire à un besoin ou de désirer. Pour avoir la valeur de service, les immobilières devraient avoir l'habileté de fournir l'abri, produits, agréments ou quelqu'utilisation est cherchée. L'utilité fonctionnelle est un essai important pour déterminer la valeur. De même, le produit doit être transmissible quant à l'utilisation ou au titre d'être commercialisable.
D'une façon générale, un produit aura la valeur commerciale ou commercialisable proportionnellement à sa pénurie de service et relative. La pénurie est le présent ou l'alimentation prévue en produit par rapport à la demande de elle. L'utilité crée la demande, mais une demande, pour être effective, doit être mise en application par pouvoir d'achat. Autrement, une personne désirant un produit ne peut pas l'acquérir.
La base au concept de la valeur est le principe « de l'utilisation la plus élevée et meilleure », discuté plus en avance en ce chapitre. L'emplacement est un facteur le plus important en déterminant l'utilisation la plus élevée et meilleure. N'importe quelle analyse pour prendre une décision quant « à l'utilisation la plus élevée et meilleure » doit comprendre la considération quant à la futurs offre et la demande pour un tel usage dans la zone et une surabondance possible ou sous-approvisionner avec l'effet propre sur la demande et la valeur du marché. FORCES INFLUENÇANT LA VALEUR La valeur des immobilières est créée, maintenue, modifiée et détruite par l'effet des quatre grandes forces suivantes : > Caractéristiques environnementales et physiques. Les exemples des caractéristiques physiques comprennent : qualité des convenances ; disponibilité des écoles, achats, transport public, églises ; la similitude de la terre a utilisé ; et types de risques physiques. Les considérations environnementales comprennent le climat, le sol et la topographie, les barrières au futur développement (océans, montagnes, etc.), les systèmes de transport, et l'accès à d'autres zones/régions.
> Idéaux et normes sociaux. Les exemples des forces sociales comprennent : croissance démographique et déclin ; âge, mariage, naissance, divorce et taux de mortalité ; et attitudes envers l'éducation, la récréation, et d'autres instincts et désirs de l'humanité.
> Influences économiques. Les exemples des forces économiques sont : ressources naturelles ; tendances industrielles et de film publicitaire ; tendances d'emploi ; niveaux de salaire ; disponibilité d'argent et de crédit ; taux d'intérêt ; niveaux des prix ; pressions fiscales ; base économique actuelle régionale et de communauté ; tendances de nouveauté ; et modèles de location et de prix.
> Politique ou réglementations gouvernementales. Les exemples des forces politiques comprennent : codes du bâtiment ; lois de répartition en zones ; mesures de santé publique ; réglementations du feu ; contrôles des loyers ; types de contrôle de législation environnementale de nouveauté ; politiques fiscales ; politiques monétaires ; emprunts garantis de gouvernement ; capot de gouvernement ; et contrôles du crédit. Chacune de ces beaucoup de coût, prix, et valeur physiques, sociaux, économiques/politiques d'affect de facteurs à un certain degré. Les quatre forces entrelacent et chacune est dans une condition constante de changement.
Facteurs influençant la valeur
> Évolution directionnelle. Dans n'importe quelle évaluation de valeur, une attention devrait être accordée « à l'évolution directionnelle de ville » aussi bien qu'à des « régimes de rénovation urbaine. » L'évolution directionnelle de ville se rapporte à la façon et au sens dont la ville tend à augmenter. Les propriétés dans le sens de l'évolution ou le renouvellement dans différents chapitres de la ville tendent à la hausse en valeur, particulièrement si l'évolution ou le renouvellement est régulier et rapid.
> Emplacement. L'emplacement est un facteur particulièrement important de valeur parce que les influences d'emplacement exigent pour la propriété. L'emplacement ne doit pas être décrit trop généralement, et est un facteur de valeur effective seulement quand on le lie spécifiquement à l'utilisation la plus élevée et meilleure. Les courtiers réclament souvent, « les trois caractéristiques les plus importantes pour n'importe quelle propriété sont emplacement, emplacement et emplacement. » > Utilité. L'utilité comprend la capacité de produire. Ce facteur important comporte le jugement quant à la meilleure utilisation à laquelle une propriété donnée peut être mise. Les restrictions sur les constructions et les ordonnances de répartition en zones affectent l'utilité.
> Taille. La largeur et la profondeur d'une parcelle terrain détermineront souvent les possibilités et le caractère de son utilisation.
> Influence faisante le coin. Les emplacements faisants le coin ont parfois une valeur unitaire plus élevée qu'un emplacement affrontant sur une rue seulement. Les inconvénients comprennent la perte d'intimité, un coût plus élevé en tant qu'améliorations off-site a coûté plus et l'entretien de sort est plus cher, et les reculs peuvent exiger une plus petite maison de taille. Les locaux commerciaux tirent bénéfice des emplacements faisants le coin en raison de l'exposition facile d'accès et supplémentaire.
> Forme. Des parcelles terrain de forme irrégulière généralement ne peuvent pas être développées aussi avantageusement que les sorts rectangulaires.
> États de voie de communication. La largeur des rues, les embouteillages, et l'état du trottoir ont un effet sur la valeur des propriétés de façade et à un peu de degré sur d'autres propriétés dans le voisinage.
> Exposition. Les côtés du sud et occidentaux des rues d'affaires sont habituellement preferred par les négociants parce que les piétons cherchent le côté ombreux de la rue des après-midis chauds et des marchandises montrées dans les fenêtres ne sont pas endommagées par le soleil. Cette vue traditionnelle dans des districts commerciaux plus anciens est légèrement compensée de nouveaux concepts architecturaux (par exemple, centres commerciaux), en se garant et convenance.
> Caractère de climat économique. De plus grandes villes développent les districts résidentiels, faisants des emplettes, financiers, en gros, et industriels.
> Plottage ou assemblage. Un incrément supplémentaire de valeur quand plusieurs parcelles terrain sont combinées au-dessous de une propriété pour produire une plus grande utilité que quand les colis sont sous la propriété séparée. Dans le plottage résidentiel et commercial multiple hautement urbanized de zones, ou l'assemblage, permet pour gagner cette utilité plus élevée. Un exemple de ceci serait une bonification de densité pour la combinaison des sorts résidentiels. Ce principe peut également s'appliquer aux zones industrielles légères.
> Topographie et caractère de sol. Les qualités de roulement du sol peuvent affecter des coûts de construction. Les fondations étendues sont habituellement nécessaires en terre molle. Le type et l'état du terrain végétal affectent l'évolution de l'herbe, des usines, des arbustes et des arbres. La valeur peut également être par voie de terre influencées les remarques de découpe et de qualités, de drainage et de vue.
> Obsolescence. Causé par les changements externes ou économiques qui diminuent l'utilité fonctionnelle d'une propriété, ou par la détérioration physique de la propriété. Les changements des types et des méthodes de construction, le modèle de l'architecture, ou les dispositions intérieures pour des buts spécifiques peuvent rendre un bâtiment particulier démodé. Les changements des utilisations de la propriété voisine peuvent également cotiser à l'obsolescence d'un bâtiment. L'évaluation soigneuse comprendra le potentiel pour que la méthode de retouche, de reconditionnement ou autre rétablisse la valeur.
> Restrictions sur les constructions et zones. Celles-ci fonctionnent parfois pour diminuer des valeurs et à d'autres fois d'augmenter des valeurs. > Par exemple, il peut y a un sort vide sur une rue résidentielle qui vendra pour seulement $150 par pied avant pour l'usage résidentiel unifamilial mais se vendrait pour $600 selon le pied avant comme emplacement d'appartement. Ou un sort vide dans une zone répartie en zones peut se vendre pour plus selon le pied avant comme un emplacement d'affaires en raison de l'alimentation en emplacements d'affaires limité par la répartition en zones.
Facteurs additionnels importants pour la propriété résidentielle
En évaluant la propriété résidentielle, il est habituel de faire une comparaison directe entre la propriété étant évaluée (propriété soumise) et les propriétés comparables dans la zone qui se sont vendues récemment. C'est méthode de données du marché ou la « d'approche de comparaison de ventes » basée sur le principe économique du remplacement (c.-à-d., la valeur d'une propriété particulière ne dépassera pas généralement le coût pour acheter un semblable, ou substituer la propriété qui est également souhaitable et disponible). > Agréger le multiplicateur de loyer. Un priseur peut également utiliser une technique connue sous le nom de multiplicateur brut de loyer (GRM) en comparant les locations réelles et les prix de ventes des propriétés comparables au sujet à obtiennent une autre indication de valeur en multipliant le loyer mensuel par un GRM approprié. Si une propriété comparable loue pour $700 par mois et se vend pour $84.000, qui est 120 fois la location mensuelle brute ($84.000 ÷ $700 = 120), le GRM indiqué applicable à la propriété soumise est 120. Le GRM s'applique seulement au revenu locatif. Quand une partie des revenus immobiliers vient des sources nonrental, un priseur utilisera un multiplicateur semblable de produits bruts (GIM). > Méthode de pied carré. Dans la fabrication d'une évaluation préliminaire de la valeur de la propriété résidentielle, elle est habituelle pour évaluer le sort et la valeur actuelle du bâtiment. Une évaluation du coût de changer un bâtiment est habituellement faite par la méthode de pied carré. La méthode de pied carré exige mesurer le bâtiment et le diviser en rectangles. La multiplication de la longueur par la largeur de chaque rectangle produira la longueur carrée de ce segment. Toute la longueur carrée de la résidence est obtenue en ajoutant ensemble la longueur carrée de tous les segments rectangulaires. Le montant obtenu de ce fait est multiplié par un coût de construction approprié par pied carré, selon le type de construction impliqué. Le résultat est connu comme coût de remontage de la résidence. La moins-value est alors prise du coût de remontage pour donner la valeur actuelle des améliorations. Le présent à valeur ajoutée à la valeur de terre représente une indication de la valeur de la propriété soumise. En analysant la moins-value, l'attention particulière devrait être payée à l'état du bâtiment, la finition et le toit extérieur, les montages intérieurs, les régimes et l'exécution, décoration intérieure, tuyauterie, chauffage, et montages électriques, une attention particulière etc. devrait être donnée à l'inspection de la fondation et aux soutiens de la maison relativement aux problèmes possibles d'infestation et de sol de termite tels que l'affaissement ou l'expansion.
> Logements multifamiliaux. Les tendances et les normes pour les logements résidentiels varient sur les marchés, particulièrement pour les structures multifamiliales. Les priseurs doivent considérer : la disposition ; adéquation de taille ; convenances ; dispositifs et confort de sécurité ; adaptabilité pour l'usage destiné ; et coût et facilité de l'entretien.
Facteurs additionnels importants pour les locaux commerciaux
Les locaux commerciaux sont propriété immobilière acquise pour l'investissement. Les structures commerciales sont de beaucoup de types, abritant de telles entreprises comme des centres commerciaux, des banques, des établissements de service, des restaurants, des parkings, des magasins de détail et des immeubles de bureaux. Un district commercial du centre, régional, ou de communauté est habituellement bien défini et situé sur les rues importantes. Des locations de magasin et les baux d'affaires sont généralement basés sur la longueur carrée de la zone louable. Dans beaucoup de localités le locataire paye, en plus du loyer, de toutes les charges de propriété/des frais tels que des impôts, de l'assurance, de l'entretien, et des estimations. Un tel bail est (ou, dans quelques communautés, un « filet, le filet, le filet ") un bail « net ». Les évaluations avant de longueur s'appliquent encore dans beaucoup de centres-ville ou emplacement. En évaluant une telle propriété, le soin doit être employé pour évaluer correctement des choses telles que des plans d'étage, l'utilité, rapport de zone d'emplacement aux améliorations, obsolescence, le logement se garant, rapports des zones louables nettes à la zone brute. Les caractéristiques de conception d'efficience, de sécurité, structurales et sont également très importantes, de même que les normes et les efficiences d'énergie.
Facteurs additionnels importants pour la propriété industrielle
Des terres industrielles sont habituellement évaluées en termes de zone bâtissable brute, par pied carré ou par l'acre (par exemple, 30 cents par pied carré ; $13.000 par acre). Une des raisons d'évaluer la terre industrielle en termes de zone est que le colis est généralement tout utilisable. En effet, l'efficience optima de l'emplacement, les bâtiments et l'équipement sont essentiels au fonctionnement réussi des propriétés industrielles. Des bâtiments industriels sont généralement construits avec du béton ou de l'acier, y compris des préfabrications, ou incliner-se lèvent. Les parcs industriels (groupes de bâtiments industriels ayant les utilisations semblables) se sont développés dans l'importance. Ceux-ci exigent l'abondance du parking, des équipements de stockage, des excellentes dispositions d'opération, des services de management, et même de la pièce d'augmenter. Ces propriétés sont fréquemment conçues et équipées pour répondre aux besoins des occupants spécifiques.
> Topographie. La topographie de la terre peu développée est d'importance, et l'attention devrait être accordée au coût d'évaluation, s'il y a lieu.
> Sous-sol. Le caractère du sous-sol est fréquemment négligé, mais peut être essentiel. Le sable mouvant, la roche, ou d'autres détriments peuvent rendre un certain emplacement peu convenable pour une industrie donnée. Le drainage peut également être un facteur important.
> Valeur de Plottage. Il y a un incrément supplémentaire de valeur connu sous le nom de plottage qui est gagné de combiner des colis de terre dans des zones urbaines dans un emplacement industriel raisonnablement classé.
> Dispositions de région. Dans l'étude et l'évaluation des terres industrielles non améliorées mais potentiellement valables, il est souvent nécessaire d'avoir l'aide d'un technicien compétent qui est au courant des dispositions d'usine et de région.
Facteurs additionnels importants pour les terres des instruments aratoires ou de ferme
Les tendances de présent indiquent plus grand et peu de fermes, peu de bâtiments de ferme par acre, et peu de fonctionnements de famille-modèle. Le type de bâtiments qu'un priseur trouve habituellement sur les superficies agricoles comprennent des résidences, des hangars de machine, des hangars de volaille, des granges multifonctionnelles, des silos, et de divers abris animaux. Selon quelques experts dans le domaine, les bâtiments de ferme cotisent plus moins de 20% de toutes les valeurs d'une propriété.
Un facteur important en estimant la valeur des superficies agricoles est la nature et la tendance à long terme des coûts et des prix de la récolte cultivée ou destinée pour être développé. Par exemple, si la propriété doit être utilisée comme exploitation laitière le priseur doit considérer : si le sol convient au foin et aux graines ; approvisionnement en eau pour les bétail et les récoltes ; proximité aux marchés ; conditions climatiques ; conditions de travail, etc.
L'évaluation de terre de ferme est hautement spécialisée et a besoin souvent de l'aide des experts en matière de sol et de récolte et des spécialistes en évaluation pour évaluer les systèmes d'irrigation et d'autres équipement et machines. |
